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La reclamación de vicios ocultos  en una compraventa es un derecho que se obtiene cuando se compra un bien y al momento de la entrega no se aprecia un desperfecto y esto origina que se reclame la reparación del bien o la disolución del contrato.

Los vicios ocultos son los defectos que tienen los objetos, cosas o cualquier bien que se adquiere y que nos son detectados al momento de la compraventa, sino hasta después de haberlo recibido y pagado.

Para poder realizar una reclamación por vicio oculto el comprador no puede detectar fácilmente el defecto al momento de la entrega, porque si lo hubiera visto no compra el bien y si es un alquiler habría hecho la negociación por un precio mas bajo.

Fundamento legal del vicio oculto

El fundamento legal del vicio oculto es el Código Civil, donde se establecen las condiciones, las acciones a tomar, los requisitos y las sanciones que se pueden aplicar al comprobarse la existencia de un vicio oculto.

El vicio oculto también se basa en la ley de comercio y en la Ley General para la Defensa de los consumidores y usuarios, esta es usada cuando los bienes adquiridos son nuevos y tienen una garantía.

Cuando los vicios ocultos son en una vivienda o edificación nueva la reclamación de los vicios ocultos se fundamenta en la Ley de Ordenación de la Edificación.

La reclamación vicios ocultos también se basa en el Real Decreto 980/2013 y en la Ley de Mediación Civil 5/2012, que da la opción de la mediación que es más económica, rápida y evita ejercer acciones judiciales.

Requisitos del vicio oculto

Para que exista el vicio oculto debe cumplirse con los siguientes requisitos:

  • El daño del bien debe ser antes de la compraventa, porque si el vendedor puede demostrar que el daño no existía para el momento de la negociación la reclamación fracasará.
  • El daño debe ser grave, para que el comprador de haberlo conocido no hubiera realizado la negociación o hubiera hecho la negociación a un precio menor.
  • Y el daño debe estar oculto, porque si el defecto puede ser detectado fácilmente el comprador no tiene derecho a realizar ningún reclamo como vicio oculto.

Procedimiento para la reclamación de vicios ocultos

El procedimiento para la reclamación de los vicios ocultos se encuentra establecido en el Código Civil y es el siguiente:

Se puede efectuar una Acción resolutoria, cuyo nombre técnico es redhibitoria, esta tiene como finalidad disolver el contrato, por lo cual el vendedor tiene que devolver el dinero recibido.

Esta acción permite que el comprador solicite una indemnización, para ello debe probar que la venta ha causado un perjuicio y debe ponérsele un precio al mismo.

Puede emprenderse una Acción indemnizatoria, que persigue rebajar el precio de la negociación, para ello se hace una valoración del bien para establecer el precio justo que se debía pagar si se hubiera conocido el vicio oculto.

Para establecer el precio se requiere de la intervención de un perito que evalué el desperfecto para determinar el precio y devolverle al comprador la diferencia que existe entre lo que pagó y lo que habría pagado de haberlo conocido.

La Acción de saneamiento, lo que busca es que el vendedor repare los desperfectos del bien vendido, sin importar si conocía su existencia o no, con esta acción no se pretende que el vendedor devuelva el dinero lo que debe hacer es reparar el bien.

La reclamación vicio oculto le permite al comprador elegir entre que se cumpla con lo establecido en el contrato o revocarlo, pero con la correspondiente indemnización por el perjuicio y los daños causados.

¿Cuál es el plazo para ejercer las acciones?

El plazo para ejercer las acciones de acuerdo con lo establecido en el Código Civil es de seis meses, el cual comienza a partir del momento de la entrega del bien, este plazo puede interrumpirse por acciones judiciales o reclamaciones fehacientes.

Cuando el caso es que la entrega del bien no se haya realizado, el comprador tiene derecho a una resolución de contrato, y si se demuestra que el vendedor actuó de forma intencional se puede solicitar una indemnización por daños y perjuicios.

En caso de que se venza el plazo de seis meses para la reclamación vicios ocultos, existe la opción de reclamar de forma judicial al comprador, pero por causas generales del contrato de compraventa, ya no procede por defectos o vicios ocultos.

Plazos para reclamación vicios ocultos en viviendas

Los plazos para reclamación vicios ocultos en viviendas son diferentes a los de otro tipo de bien, entre ellos están los siguientes:

  • Cuando los daños sean estructurales, como forjados, cimentación, muros de carga, se tendrán diez años de plazo contados a partir de la entrega de la llave.
  • Por los daños que tiene la vivienda, no cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad o sus instalaciones están afectadas, se tendrán tres años de plazo para iniciar una reclamación por vicios ocultos.
  • Cuando los daños afecten el acabado y las terminaciones, se tiene un año para iniciar una reclamación por vicios ocultos.

Tipos de vicios ocultos

Las leyes han establecido donde es más frecuente la existencia de vicios ocultos y ha definido los siguientes tipos:

Compraventa de una vivienda

Compraventa de una vivienda, si esta se encuentra en una nueva edificación, los plazos para hacer cualquier reclamación se encuentran establecidos en la Ley de Ordenación de la Edificación, los tipos de desperfectos que se consideran vicios ocultos son los siguientes:

  • Daños de habitabilidad, estos disminuyen la posibilidad de habitabilidad de la edificación, los más frecuentes son: goteras, mal aislamiento térmico o acústico, humedad o una instalación eléctrica en mal estado.
  • Para hacer una reclamación vicios oculto por estos casos se tiene un plazo de tres años.
  • Daños Estéticos, estos son daños en el acabado de la edificación, para una reclamación por vicios ocultos se tiene un plazo de un año.
  • Daños estructurales, este tipo de daños afectan a la estabilidad de la edificación, para iniciar una reclamación vicios ocultos por esto se tiene un plazo de diez años.

La reclamación por estos daños en un primer momento debe hacerse de forma amistosa con la constructora, a la arrendadora o a la promotora, enviando un escrito donde se menciones los daños y dejar constancia de la notificación.

Luego de entregada la comunicación espere un lapso de tiempo corto y si no ha recibido respuesta trate esta vez de hablar con ellos, agotados estos intentos acuda a la vía judicial.

Compraventa de cualquier tipo de vehículo

Compraventa de cualquier tipo de vehículo, los desperfectos de estos bienes están considerados como graves y no se encuentran a la vista y era imposible que el comprador los conociera en el momento que realizó la compra.

Los daños que tiene el vehículo reducen su uso y que de haberlos conocido el comprador uno hubiera hecho la negociación y de hacerla la hubiera realizado por un precio menor.

Compraventa entre particulares

Compraventa entre particulares, este tipo de negociación es cuando se adquiere cualquier bien u objeto de segunda mano, es decir, que no es completamente nuevo, por lo que no tienen garantía y solo tiene un corto plazo para descubrir los defectos.

Para iniciar un proceso de reclamación vicios ocultos por una compraventa entre particulares debe acudirse al Código Civil.

Recomendaciones para reclamar por vicios ocultos

Para que una reclamación por vicios ocultos tenga éxito es muy importante contar con las pruebas suficientes para demostrar la existencia de estos y que los cuales no se podían apreciar a simple vista al momento de la entrega.

Una reclamación vicios ocultos debe contar con la asesoría y el acompañamiento de un abogado con experiencia y conocimientos en estos casos, para hacer el procedimiento correspondiente de una forma correcta y obtener buenos resultados.

Solicite un informe de un perito, con la finalidad de que las probabilidades de éxito sean mayores.

Los vicios ocultos cuando son en viviendas no se pueden apreciar al entregar la vivienda estos se presentan con el tiempo, por lo que estos tienen un mayor plazo para iniciar la reclamación, por lo general el plazo comienza desde el momento que se entrega la llave.

Se recomienda al comprador de cualquier bien que cuando se le haga entrega del bien, revise todas las características y el funcionamiento de forma detallada para detectar posibles defectos o vicios ocultos y así poder ejercer las acciones judiciales de demanda de reclamación de cantidad por vicios ocultos de inmediato afin evitar que se venza el plazo establecido en la LEC.

Cuando se presenta un caso de vicios ocultos es recomendable tratar de llegar a una solución amistosa antes a acudir a los organismos judiciales, los cual resultarán más costoso y llevarán más tiempo, de no lograrlo solicite los servicios de una abogado en Derecho Civil para que le asesore.

Cuando vaya a comprar una vivienda solicite los servicios de un perito para que este evalué las instalaciones y así comprobar que no existen vicios ocultos.




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