Doctor en Derecho y Ciencia Política Hace unos meses un conocido diputado, muy preocupado, al parecer, por el problema de la vivienda afirmó que quien tuviera dinero en España lo invirtiera en oro o en criptomonedas, pero no en vivienda porque la vivienda no es un negocio, sino un derecho. En el mismo sentido se han pronunciado diferentes dirigentes políticos de la mayoría gubernamental. Todos ellos advierten que la vivienda no es un negocio, sino un derecho.
Fernando P. Méndez
Quizás bajo la influencia de tales afirmaciones, con motivo del desahucio de Mari Carmen, se están celebrando manifestaciones de inquilinos que tienen como lema “acabar con el negocio de la vivienda”.
Estas afirmaciones pretenden resolver problemas habitacionales reales de arrendatarios, probablemente y sobre todo de los que se manifiestan, que, por unas u otras razones, normalmente por dificultades económicas, no cumplen con su obligación de pagar el alquiler de la vivienda que habitan y, por ello, el arrendador, insta la resolución del contrato por incumplimiento, lo que tiene, como consecuencia, que el arrendatario incumplidor deba devolverle la posesión.
Tengo la duda de si los que realizan estas afirmaciones saben cuáles serían las consecuencias no solo sobre su caso particular, sino sobre todos los ciudadanos, si consiguen que su afirmación sea una realidad, porque las soluciones que se proponen -como limitar precio de los alquileres , prohibir los desahucios o dificultarlos pese al incumplimiento- si bien pueden resolver problemas de determinados arrendatarios existentes, harán inaccesible la vivienda en arrendamiento a muchos más ciudadanos en el futuro, con lo que la situación de la vivienda, es decir, de los ciudadanos que aún no son arrendatarios, pero que desearán serlo porque necesitarán una vivienda, se agravará.
Decir que la vivienda no es un negocio significa afirmar que no es un bien que deba ser producido ni comercializado por el mercado, por la sencilla razón de que el mercado consiste en hacer negocios, esto es, transacciones voluntarias entre ciudadanos libres.
Para que haya transacciones se requiere que se reconozca y respete el derecho de propiedad privada, porque solo podemos disponer de lo que nos pertenece. Y, para que ésta pueda cumplir su función, que consiste en incentivar inversiones a largo plazo y facilitar la constante reasignación eficiente de recursos escasos, se requiere, además, que se reconozcan y respeten la libertad de transferencia y, además, la libertad contractual, la cual permite que los individuos combinen y recombinen las diferentes facultades que integran el derecho de propiedad y, de ese modo, puedan configurar diferentes formas de aprovechamiento de los bienes, escasos por definición.
Si la producción de vivienda no compete al mercado, ¿a quien compete, es decir, quien debería producirla? Solo cabe una respuesta: al Estado. Pero, de ser así, la escasez de vivienda se dispararía, como se dispararía la escasez de alimentos si su producción correspondiera al Estado o la de vehículos en el mismo caso. Además, una vez producida, no se comercializaría mediante mecanismos de mercado, sino políticos, y, por lo tanto, con un amplio margen de discrecionalidad, y sesgo de afinidad.
Veinte años para tener una vivienda
La generalidad de los ciudadanos debería esperar años. En la extinta la URSS, así como en las denominadas democracias populares, se llegaban a esperar más de veinte años para la adjudicación de una vivienda, la cual no era necesariamente la deseada, ni situada en la ciudad de residencia del solicitante. Naturalmente, ello condicionaba el comportamiento de los ciudadanos que, si no era el adecuado, podía tener como consecuencia el aplazamiento sine die de la entrega de una vivienda.
Si uno se pasea por Moscú, Bucarest o cualquiera de las capitales de las antiguas “democracias populares” verá algunos edificios de viviendas más o menos imponentes. Pero esas no eran las viviendas de los ciudadanos ordinarios, sino las de los dirigentes del partido. Las de los ciudadanos ordinarios eran de baja calidad y, en muchas ocasiones, con servicios compartidos, con la privacidad seriamente afectada.
El Estado, en definitiva, satisfaría las necesidades habitacionales de los ciudadanos mucho peor que los mecanismos de mercado y a cambio, no solo de un precio directo, sino también indirecto, cual es la erosión grave de la libertad personal y política de los ciudadanos. Quien tiene el poder tiende a abusar de él en todos los ámbitos, también en el de la vivienda.
Debemos admitir, por lo tanto, que es mejor que la vivienda sea un negocio para que dichas necesidades puedan ser satisfechas y, en relación a la parte de la población que no puede acceder a una vivienda mediante el mercado, sea en régimen de propiedad o de alquiler, dicha necesidad sea cubierta por el Estado.
El mercado no es perfecto, pero no es la ley de la selva, sino la sustitución de la selva por un parque ajardinado con sus caminos, lagos y amplias zonas verdes. Por ello, si bien puede haber Estado sin mercado, con las consecuencias conocidas por todos, no puede haber mercado sin Estado, como no puede haber fútbol sin reglas que regulen la competición y castigue a los incumplidores.
Para que el mercado cumpla su función es necesario el establecimiento de un marco institucional y de una estructura de la propiedad -en este caso de la propiedad de la vivienda- capaces de canalizar los esfuerzos económicos individuales para desarrollarla, adquirirla y, en su caso, enajenarla o arrendarla, en unos términos que supongan una aproximación entre la tasa privada y la tasa social de beneficios, esto es, que, por un lado, ofrezcan incentivos suficientes para que a los individuos les merezca la pena iniciar esas actividades y, por otro, dichas actividades sean socialmente rentables. En ese caso, habrá ciudadanos interesados en construir viviendas y otros en adquirirlas para arrendarlas, en competencia con otros ciudadanos, por lo que podrá haber arrendatarios.
Todo contrato se fundamenta en dos pilares: la autonomía y la reciprocidad. En cuanto actos voluntarios, los contratos expresan nuestra autonomía. En cuanto instrumentos para el beneficio mutuo, requieren reciprocidad y, para que la haya, la regulación del contenido contractual debe ser equitativa. Si no lo es, entonces, al menos una de las partes tendrá escaso interés en contratar y, en consecuencia, el número de arrendamientos de viviendas será bajo y con tendencia a disminuir.
Claves de una política de vivienda eficiente
Una política de vivienda, para ser eficiente, debe ajustar incentivos para que el mercado genere la vivienda que una sociedad necesita. Solo donde no llegue el mercado, debe intervenir el Estado mediante la política social financiada con recursos fiscales, no al revés. Es decir, no es al Estado a quien corresponde fabricar vivienda y donde no llegue el Estado debe asignarse esa función al mercado porque, en ese caso, lo único abundante será la escasez de vivienda.
Una política de vivienda, para ser eficiente, no debe ir dirigida a restringir el funcionamiento del mercado, sino a favorecer el funcionamiento eficiente del mismo, estructurando incentivos adecuados para que los contratantes, al perseguir su propio interés, generen la mayor rentabilidad social posible.
Si, por el contrario, el Estado, en lugar de ajustar incentivos, pretende sustituir a los agentes del mercado, entonces impedirá que éste cumpla su función. El Estado puede sustituir a los agentes de un modo directo o, indirectamente, restringiendo la libertad contractual y debilitando el contenido de los derechos de propiedad. La consecuencia serán que, por un lado, se impedirá que el mercado cumpla con su función y, por otro, que el Estado no cumplirá con su obligación de llevar a cabo una política social que cubra las necesidades de los sectores de población con menos recursos por lo que el problema de la vivienda, inexorablemente, se agravará. La historia del arrendamiento de vivienda en España o el impacto negativo que está teniendo la Ley por el derecho a la vivienda, entre otros ejemplos, son buena prueba de ello.
El respeto a la normas imperativas, en la medida en que fijan los límites del marco institucional, que define lo que a los individuos les está permitido hacer, y, por lo tanto, en la medida en que estructuran incentivos de la conducta humana, es una cuestión crítica, pues de ello dependerá, por un lado, que el sistema de incentivos, si es equitativo, produzca los resultados deseados, y, de otro, que se mantenga el consenso social en torno al aprovechamiento de bienes y recursos en que la propiedad consiste.
Me temo que los dos decretos recientemente aprobados por el Consejo de Ministros, por las razones expuestas, no contribuirán a que el mercado de arrendamiento de viviendas en España genere más viviendas en alquiler y a un precio más asequible, sino, exactamente lo contrario. Se sacrifican los derechos de los arrendadores presentes y de los inquilinos futuros a cambio de proteger los intereses -no los derechos- de los inquilinos actuales que no cumplen con su obligación de pago de la renta, tanto si no pagan voluntariamente como si es por imposibilidad económica. La protección debería limitarse a estos últimos y a quien compete protegerlos no es al mercado, esto es, a los arrendadores actuales y futuros y a los inquilinos futuros, sino al Estado con los recursos fiscales de los ciudadanos.
Por último, la vivienda, para satisfacer las necesidades individuales, familiares y sociales, debe cumplir ciertos parámetros mínimos que sí es función del Estado definir. Por ello, son importantes, entre otras, las normas técnicas de la edificación, o las exigencias de unas superficies y servicios mínimos, o la configuración urbanística. El ser humano se caracteriza por ser el que mantiene una mas intensa interactuación con sus semejantes, gracias a la cual se genera conocimiento y progreso. De ahí, el triunfo de la ciudad.
Todo ello exige que la vivienda, por un lado, preserve la intimidad y, por otro facilite las relaciones con los demás. En este sentido, las tipologías de viviendas adaptadas a las nuevas realidades sociales -gran proporción de gente mayor, de individuos que viven solos, entre otras realidades- deben jugar un papel esencial, así como las nuevas corrientes arquitectónicas, singularmente la neuroarquitectura, que priorizan el impacto del diseño arquitectónico sobre las emociones humanas, realizando mediciones del mismo y generando diseños que optimicen dicho impacto, contribuyendo de modo decisivo al bienestar individual, familiar y social.