El desahucio por vulnerabilidad sigue teniendo mecanismos de protección en España en 2026, pero ya no existe la suspensión extraordinaria general que se fue prorrogando desde la pandemia. Una persona o familia vulnerable puede llegar a ser desahuciada, aunque la Ley de Enjuiciamiento Civil mantiene un procedimiento específico para que los servicios sociales intervengan y el tribunal pueda acordar una suspensión temporal.
Esta distinción es fundamental, porque durante los últimos meses se han aprobado y derogado varias normas y es fácil encontrar información que ya no está vigente.
¿Puede producirse un desahucio por vulnerabilidad en 2026?
Sí.
Encontrarse en situación de vulnerabilidad económica o social no impide automáticamente un desahucio.
Sin embargo, tampoco significa que una familia vulnerable haya quedado completamente desprotegida.
Actualmente hay que diferenciar, al menos, tres mecanismos:
- la antigua suspensión extraordinaria de determinados desahucios, nacida durante la pandemia, que ya no está vigente;
- la protección procesal ordinaria prevista en la Ley de Enjuiciamiento Civil;
- y determinadas prórrogas y protecciones previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos y en la normativa hipotecaria.
Por tanto, la respuesta a la pregunta «¿pueden desahuciar a una persona vulnerable?» depende del tipo de procedimiento, de la vivienda, de la situación económica y social de los afectados y, en algunos casos, de quién sea el propietario.
¿Qué pasó con la suspensión extraordinaria de los desahucios?
Durante la pandemia se creó una protección extraordinaria destinada a determinados hogares vulnerables sin alternativa habitacional.
El mecanismo permitía solicitar la suspensión de determinados procedimientos de desahucio o lanzamiento cuando se cumplían los requisitos establecidos legalmente.
La medida fue prorrogándose sucesivamente.
Desahucio por vulnerabilidad: los cambios de 2026
La regulación ha sufrido varios cambios en pocos meses.
El régimen extraordinario que venía aplicándose había sido prorrogado hasta el 31 de diciembre de 2025.
Posteriormente, el Real Decreto-ley 16/2025, de 23 de diciembre, pretendió extender determinadas suspensiones hasta el 31 de diciembre de 2026.
Sin embargo, el 27 de enero de 2026 el Congreso de los Diputados acordó derogar ese Real Decreto-ley.
Pocos días después se produjo un segundo intento.
El Real Decreto-ley 2/2026, de 3 de febrero, volvió a extender hasta finales de 2026 determinados mecanismos extraordinarios de suspensión del desahucio para hogares vulnerables.
También fue derogado: el Congreso acordó su derogación el 26 de febrero de 2026, publicada en el BOE el 28 de febrero.
Por tanto, a septiembre de 2026 esa suspensión extraordinaria derivada de las medidas adoptadas durante la pandemia no está vigente.
Esta sucesión de normas explica buena parte de la confusión actual. Durante algunos períodos de 2026 se publicaron normas que anunciaban nuevas extensiones de la protección, pero posteriormente fueron derogadas.
Entonces, ¿qué protección existe frente al desahucio por vulnerabilidad?
La desaparición de aquella medida extraordinaria no significa que haya desaparecido toda protección.
La Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) mantiene un mecanismo ordinario específico cuando determinados procedimientos afectan a la vivienda habitual de la persona demandada.
Los apartados 5, 6 y 7 del artículo 441 LEC regulan la intervención de las Administraciones Públicas y la posibilidad de suspender temporalmente el procedimiento.
El juzgado debe comunicar el procedimiento a los servicios sociales
En determinados procedimientos de recuperación posesoria contemplados en el artículo 250.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando el inmueble constituye la vivienda habitual del demandado, este debe ser informado de que puede acudir a las Administraciones Públicas competentes en materia de vivienda y asistencia social.
Pero la protección no depende exclusivamente de que sea el inquilino quien tome la iniciativa.
El propio juzgado debe comunicar de oficio la existencia del procedimiento a las Administraciones autonómicas y locales competentes.
La finalidad es que puedan comprobar si existe una situación de vulnerabilidad y, en su caso, informar al juzgado sobre:
- posibles alternativas de vivienda digna en alquiler social;
- medidas de atención inmediata;
- ayudas económicas;
- y subvenciones de las que pudiera beneficiarse la persona afectada.
Las Administraciones disponen, con carácter general, de un plazo máximo de diez días para comunicar al órgano judicial la situación de vulnerabilidad.
¿Se suspende automáticamente un desahucio si existe vulnerabilidad?
No.
Este es uno de los puntos que más confusión genera.
La existencia de vulnerabilidad no provoca automáticamente la suspensión del procedimiento.
Una vez recibida la información de las Administraciones competentes, se da traslado a las partes para que puedan formular alegaciones.
Después es el tribunal quien decide mediante auto si procede suspender temporalmente el procedimiento.
¿Cuánto puede suspenderse un desahucio por vulnerabilidad?
El artículo 441.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece diferentes períodos máximos dependiendo de quién haya presentado la demanda.
La suspensión puede alcanzar:
- hasta dos meses, cuando el demandante sea una persona física;
- hasta cuatro meses, cuando el demandante sea una persona jurídica.
Finalizado ese período, o una vez adoptadas las medidas propuestas por las Administraciones Públicas, se levanta la suspensión y el procedimiento continúa.
Por tanto, la protección ordinaria no elimina el procedimiento de desahucio: puede permitir una pausa para que los servicios públicos puedan intervenir.
¿Qué valora el juez antes de suspender el desahucio?
La suspensión tampoco se concede atendiendo únicamente a los ingresos del demandado.
El tribunal debe realizar una valoración ponderada y proporcional del caso concreto.
La Ley de Enjuiciamiento Civil permite tener en cuenta tanto la posible vulnerabilidad de la parte demandada como la que pudiera concurrir en la parte propietaria.
Para valorar la vulnerabilidad económica pueden considerarse, entre otras circunstancias:
- los ingresos de la unidad familiar;
- el importe de la renta;
- los gastos de electricidad, gas, agua y telecomunicaciones;
- el número de hijos;
- la existencia de personas mayores;
- situaciones de discapacidad;
- dependencia;
- o determinadas enfermedades.
También pueden valorarse circunstancias de vulnerabilidad social, como la presencia de menores de edad, personas dependientes o víctimas de violencia sobre la mujer.
La vulnerabilidad del propietario también puede ser relevante
Este punto resulta especialmente importante cuando el propietario es una persona física.
No todos los procedimientos enfrentan a una familia vulnerable con un gran fondo inmobiliario.
También puede existir un propietario particular que dependa económicamente del alquiler de esa vivienda.
La LEC obliga al tribunal a valorar de manera ponderada las circunstancias acreditadas de ambas partes antes de adoptar la decisión.
¿La protección se aplica solo si el propietario es un gran tenedor?
No.
El mecanismo de los apartados 5, 6 y 7 del artículo 441 LEC no está reservado exclusivamente a los procedimientos promovidos por grandes tenedores.
Puede intervenir aunque el propietario sea una persona física.
Precisamente por ello la duración máxima de la suspensión es diferente: hasta dos meses si demanda una persona física y hasta cuatro meses si el demandante es una persona jurídica.
Otra cuestión diferente son las obligaciones específicamente impuestas por la legislación de vivienda o de arrendamientos a los grandes tenedores.
No deben confundirse ambos supuestos.
¿Puede un inquilino vulnerable pedir que se prorrogue su contrato?
Sí, cuando se cumplan los requisitos establecidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El artículo 10.2 de la LAU contempla una prórroga extraordinaria de hasta un año para determinados contratos de vivienda habitual cuando termina el período de prórroga obligatoria o la prórroga tácita.
Para solicitarla, el arrendatario debe acreditar una situación de vulnerabilidad social y económica mediante un informe o certificado de los servicios sociales, municipal o autonómico, emitido durante el último año.
¿Cuándo está obligado el propietario a aceptar esta prórroga?
Cuando el arrendador tiene la condición de gran tenedor de vivienda, la solicitud debe ser aceptada obligatoriamente si se cumplen los requisitos legales, salvo que las partes hayan celebrado un nuevo contrato de arrendamiento.
Esta protección es diferente de la suspensión judicial del desahucio.
Una afecta a la duración del contrato de alquiler.
La otra afecta al desarrollo de un procedimiento judicial.
Distinguir ambas figuras evita buena parte de las confusiones que existen actualmente sobre el desahucio por vulnerabilidad.
¿Qué ocurrió con la mediación obligatoria de los grandes tenedores?
La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, introdujo determinados requisitos procesales adicionales para los grandes tenedores.
Entre ellos existían exigencias relacionadas con procedimientos previos de conciliación o intermediación antes de presentar determinadas demandas.
El Tribunal Constitucional declaró inconstitucionales y anuló determinadas previsiones de esta regulación, entre ellas las exigencias correspondientes del artículo 439 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Por tanto, no debe afirmarse actualmente que todo gran tenedor tenga que superar obligatoriamente ese procedimiento previo como requisito para poder presentar la demanda.
¿Quién determina si existe vulnerabilidad?
No basta con que una persona se considere a sí misma vulnerable.
En el mecanismo del artículo 441 de la LEC intervienen las Administraciones competentes en materia de vivienda y servicios sociales, que pueden comprobar la situación y comunicarla al órgano judicial.
Después, corresponde al tribunal valorar las circunstancias concretas y decidir si procede la suspensión.
Esto es distinto de la prórroga extraordinaria del contrato prevista en el artículo 10.2 de la LAU, donde sí se exige expresamente que el arrendatario acredite su vulnerabilidad mediante un informe o certificado de servicios sociales emitido en el último año.
¿Qué hacer si se recibe una demanda de desahucio?
Si una persona recibe una demanda judicial y considera que se encuentra en situación de vulnerabilidad, no debería esperar al día del lanzamiento.
Es recomendable actuar desde el primer momento.
Debe buscar asesoramiento jurídico para comprobar el tipo de procedimiento, los plazos procesales existentes y las posibles vías de defensa y, al mismo tiempo, contactar con los servicios sociales competentes para que puedan valorar su situación.
Una demanda judicial puede contener plazos que no deben dejarse transcurrir.
Por ello, no es recomendable esperar a obtener primero el informe de servicios sociales para consultar después con un abogado. Ambas actuaciones pueden desarrollarse de forma paralela.
¿Existe alguna protección especial frente a los lanzamientos hipotecarios?
Sí.
Este es otro motivo por el que no puede afirmarse de forma general que haya desaparecido toda protección para las familias vulnerables.
La Ley 1/2013, de 14 de mayo, mantiene un régimen específico para determinados colectivos especialmente vulnerables cuando el lanzamiento deriva de un procedimiento judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria sobre su vivienda habitual y concurren los requisitos establecidos legalmente.
Esta protección fue ampliada hasta el 15 de mayo de 2028.
Se trata de un régimen distinto del desahucio por impago del alquiler y debe analizarse separadamente.
Consejos ante un desahucio por vulnerabilidad
Para el inquilino, el principal consejo es actuar desde el momento en que recibe una comunicación relevante. Una carta del propietario o, especialmente, una demanda judicial no debe dejarse sin atender. Si existe vulnerabilidad, conviene activar cuanto antes tanto el asesoramiento jurídico como la intervención de los servicios sociales.
Para el propietario, es importante tener presente que recuperar judicialmente una vivienda habitual puede implicar trámites adicionales cuando aparecen situaciones de vulnerabilidad. Incluso teniendo derecho a recuperar el inmueble, el procedimiento puede quedar temporalmente suspendido en los términos previstos por la ley.
Y para ambas partes existe una regla esencial: nunca debe intentarse solucionar un desahucio por vías de hecho. El propietario no debe recuperar por su cuenta la vivienda cambiando cerraduras, cortando suministros o expulsando a los ocupantes al margen del procedimiento legal.
Desahucio por vulnerabilidad: por qué es esencial comprobar la normativa vigente
Entre diciembre de 2025 y abril de 2026 se aprobaron y derogaron varias normas relacionadas con la vivienda y los alquileres.
Por ello, una noticia, un artículo o incluso un asesoramiento recibido meses atrás puede partir de una norma que posteriormente haya perdido vigencia.
Actualmente, la idea esencial es esta:
La suspensión extraordinaria de determinados desahucios creada durante la pandemia ya no está vigente, pero la vulnerabilidad continúa teniendo efectos jurídicos importantes.
La Ley de Enjuiciamiento Civil mantiene la intervención de los servicios sociales y permite al tribunal acordar suspensiones temporales. La Ley de Arrendamientos Urbanos contempla además determinados mecanismos de prórroga contractual y la normativa hipotecaria conserva una protección específica para ciertos colectivos vulnerables.
Cada caso debe analizarse atendiendo al contrato, el procedimiento judicial, las circunstancias familiares y económicas, la naturaleza del propietario y la normativa vigente en ese momento.
Te lo contamos en detalle en el siguiente vídeo:
Preguntas frecuentes sobre desahucio por vulnerabilidad
1. ¿Pueden desahuciar a una familia vulnerable en 2026?
Sí. La vulnerabilidad no impide automáticamente un desahucio. Sin embargo, cuando concurren los requisitos legales, el juzgado debe activar el mecanismo previsto en el artículo 441 LEC y el tribunal puede acordar una suspensión temporal para facilitar la actuación de las Administraciones Públicas.
2. ¿Cuánto tiempo puede suspenderse un desahucio por vulnerabilidad?
En el mecanismo ordinario del artículo 441 LEC, la suspensión puede alcanzar un máximo de dos meses cuando el demandante es una persona física y de cuatro meses cuando es una persona jurídica. La decisión corresponde al tribunal después de valorar las circunstancias del caso.
3. ¿Necesito un informe de servicios sociales para parar un desahucio?
La existencia de un informe puede ser muy importante, pero en el procedimiento del artículo 441 LEC el propio juzgado debe comunicar de oficio el asunto a las Administraciones competentes para que comprueben una posible situación de vulnerabilidad. La suspensión no es automática: la decide el tribunal. Para otras protecciones, como la prórroga extraordinaria del artículo 10.2 LAU, sí se exige expresamente un informe o certificado de servicios sociales.
4. ¿Un inquilino vulnerable puede pedir que se prorrogue su contrato?
Sí. El artículo 10.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla, en determinados casos, una prórroga extraordinaria de hasta un año. El arrendatario debe acreditar su vulnerabilidad mediante un informe o certificado de servicios sociales y el gran tenedor está obligado a aceptar la solicitud cuando concurren los requisitos legales, salvo que exista un nuevo contrato.
5. ¿Las medidas de suspensión de desahucios aprobadas durante la pandemia siguen vigentes?
No en los términos extraordinarios que fueron prorrogándose desde 2020. Hubo nuevos intentos de extender determinadas suspensiones durante 2026, pero los correspondientes reales decretos-leyes fueron derogados por el Congreso. Eso no significa que hayan desaparecido las protecciones ordinarias previstas en la LEC, la LAU y la normativa hipotecaria.
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