- El Real Decreto-ley 26/2026, publicado en el BOE el 30 de septiembre de 2026, introduce un paquete de medidas fiscales vinculadas al mercado de la vivienda, La norma entra en vigor, con carácter general, el 1 de octubre de 2026, si bien algunas medidas tienen fechas de efectos específicas.
Comprar una vivienda, conservarla durante años y venderla después puede suponer entregar al Estado una cantidad equivalente al 62% de su precio original de adquisición. Esa es una de las conclusiones más llamativas del libro Análisis económico de la fiscalidad de la vivienda en España, presentado en Fedea por el doctor en ciencias económicas, Jaume Menéndez, que analiza el impacto agregado de la tributación inmobiliaria en nuestro país.
Para ilustrar el alcance de la carga fiscal que soporta la vivienda, el estudio examina un caso real correspondiente a un municipio de la provincia de Gerona. El inmueble fue adquirido en el año 2000 por 90.000 euros y vendido en 2025 por 240.000 euros. Durante ese periodo, el propietario tuvo que afrontar cerca de 56.000 euros en impuestos vinculados a la compra, la tenencia y la posterior transmisión de la vivienda. En términos relativos, dicha factura fiscal equivale al 62% del precio de adquisición del inmueble.
El dato resulta especialmente relevante porque no se refiere a un impuesto concreto, sino al efecto acumulado de múltiples figuras tributarias. El propietario paga al comprar la vivienda, vuelve a pagar cada año por conservarla y afronta una nueva carga fiscal cuando decide venderla. El resultado es una tributación que se extiende durante todo el ciclo de vida del inmueble.
Un propietario que compró una vivienda por 90.000 euros y la vende ahora por un precio medio de 240.000 euros habría pagado, de media, unos 55.000 euros en impuestos a lo largo de todo el ciclo de vida del inmueble. Por tanto, más de la mitad del capital inicial se va en pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) —para vivienda de segunda mano— o el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) —para vivienda nueva-; el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI); el Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF) o el Impuesto sobre el Incremento de Valores de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IMIVTNU), alguno de los tributos que gravan la vivienda.
Esto convierte a España en el cuarto país miembro de la Unión Europea (UE) donde los impuestos a la propiedad pesan más sobre los ingresos fiscales, concretamente un 6,9%, según datos de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE).
El dato resulta especialmente relevante porque no se refiere a un impuesto concreto, sino al efecto acumulado de múltiples figuras tributarias. El propietario paga al comprar la vivienda, vuelve a pagar cada año por conservarla y afronta una nueva carga fiscal cuando decide venderla. El resultado es una tributación que se extiende durante todo el ciclo de vida del inmueble.
Necesidad de reforma fiscal
Fedea defiende una reforma fiscal de la vivienda con una triple vertiente: promoción, tenencia y trasmisión. Menéndez plantea un «tipo cero» en la promoción de vivienda destinada al alquiler, con el objetivo de que el constructor no repercuta en el precio los costes burocráticos de alzar una vivienda, un tipo impositivo que debe extenderse a la rehabilitación energética de la vivienda.
Para corregir el «efecto cascada» del impuesto de transmisiones patrimoniales -una de las quejas más recurrentes del sector- Fedea plantea poder deducirse la carga fiscal reconocida en las trasmisiones previas para reducir el encarecimiento que este impuesto genera en una vivienda usada. Según el experto, con un Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales del 8%, una vivienda se encarecería en 16 puntos por este gravamen al venderla por segunda vez.
El experto también plantea establecer una tarifa única progresiva para el impuesto de sucesiones, entre el 5% y el 15%, acompañada de un mínimo exento, así como eliminar el factor parentesco que en algunas comunidades se establece para generar deducciones en este impuesto, que en el caso de la Comunidad de Madrid se puede bonificar al 99%.
«La relación de las familias es distinta a 50 años, por qué un hijo debe tener mejor trato que sobrino o hermano cuando a veces una persona fallece y no tiene un hijo, el único heredero es el sobrino. Cuál es el motivo de por qué una relación familiar o de amistad, de vecindad, debe tener una tributación más elevada», defendió.
Menor carga fiscal
Por su parte, el Real Decreto-ley 26/2026, publicado en el BOE el 30 de septiembre de 2026, introduce un paquete de medidas fiscales vinculadas al mercado de la vivienda, con impacto en IRPF, IVA, IBI, plusvalía municipal y régimen fiscal de las SOCIMI. La norma entra en vigor, con carácter general, el 1 de octubre de 2026, si bien algunas medidas tienen fechas de efectos específicas:
IVA de viviendas turísticas. Con efectos desde el 1 de diciembre de 2026, determinados arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas quedan excluidos de la exención de IVA. En particular, dejarán de estar exentos cuando el arrendador preste servicios complementarios propios de la industria hotelera (restaurante, limpieza durante la estancia, lavado de ropa u otros análogos) o cuando la estancia no supere las 30 noches para un mismo arrendatario, salvo que se trate de la vivienda habitual del arrendador. Estos arrendamientos tributarán al 10% de IVA.
IVA en obras de renovación y viviendas protegidas. También se amplía el tipo reducido para determinadas obras de renovación y reparación en viviendas, incluyendo viviendas destinadas al arrendamiento como vivienda habitual, siempre que se cumplan los requisitos previstos. Además, se extiende el tipo superreducido a entregas de viviendas protegidas con calificación permanente o indefinida, junto con garajes y anexos transmitidos conjuntamente dentro de los límites previstos.
IRPF de arrendadores e inquilinos. En el IRPF, se modifica el régimen de reducciones aplicable a los rendimientos netos positivos del alquiler de vivienda, con porcentajes variables en función de la renta pactada, la zona tensionada, la edad del arrendatario y la condición de gran tenedor del arrendador. Además, se introduce una deducción estatal del 10% por alquiler de vivienda habitual para contribuyentes con base imponible inferior a 33.007,20 euros, con una base máxima decreciente.
IRPF: imputación de rentas y transmisión de viviendas. La norma modifica la imputación de rentas inmobiliarias, introduciendo una escala progresiva sobre la suma de valores catastrales de determinados inmuebles no afectos ni generadores de rendimientos. Asimismo, se prevé una exención para ganancias patrimoniales derivadas de transmisiones de viviendas al sector público destinadas a vivienda social o asequible, con límites en función del valor de transmisión y posibilidad de reinversión en una Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa Reinversión.
IBI: recargos sobre viviendas vacías y turísticas. Se modifica el artículo 72 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales para permitir a los ayuntamientos establecer recargos en el IBI sobre inmuebles residenciales desocupados de forma permanente. Además, en municipios situados en zonas de mercado residencial tensionado, se permite un recargo específico sobre inmuebles destinados a alojamientos turísticos, que puede alcanzar el 150% en caso de titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial destinados a este fin.
SOCIMI y plusvalía municipal. En el régimen de SOCIMI, se introduce un gravamen especial del 25% sobre beneficios no distribuidos procedentes de arrendamiento de viviendas u otros usos residenciales, incluidos alojamientos turísticos o de corta duración, con reducciones si una parte relevante del parque de viviendas se destina a alquiler asequible. Además, se actualizan los coeficientes máximos aplicables en el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
La medida con impacto operativo más inmediato es la relativa al IVA de las viviendas turísticas, por sus efectos desde el 1 de diciembre de 2026. Propietarios, sociedades y gestores deberán revisar precios, contratos, condiciones publicadas en plataformas, facturación, autoliquidaciones periódicas y, en su caso, el derecho a deducir el IVA soportado.
Esta iniciativa afecta a propietarios particulares, arrendadores, sociedades inmobiliarias, gestores de apartamentos turísticos, plataformas, SOCIMI, entidades del sector público vinculadas a vivienda y titulares de inmuebles residenciales que puedan verse afectados por los nuevos recargos locales o por las modificaciones en IRPF e IVA.
