Antonio Navarro Selfa Abogado experto en derecho inmobiliario. Docente en materia de arrendamientos urbanos y propiedad horizontal
INTRODUCCIÓN
En el artículo anterior comenzamos el análisis de las principales modificaciones introducidas por el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, ocupándonos de los arrendamientos de habitaciones y de temporada, la duración contractual, las prórrogas y el desistimiento del arrendatario.
En este segundo examinamos las restantes novedades, relativas a la renta, los gastos repercutibles, la conservación de la vivienda, el derecho de adquisición preferente y las garantías contractuales. Finalmente, analizaremos la suspensión extraordinaria de los desahucios y la nueva modalidad de enervación por vulnerabilidad económica.
Como indicábamos anteriormente, se trata de un artículo exclusivamente de carácter jurídico, que pretende explicar las consecuencias más relevantes de la reforma, sin pretensiones de exhaustividad doctrinal, pues ni es ese el objeto del trabajo ni lo permite su formato, concebido fundamentalmente con finalidad divulgativa.
1.º LAS MODIFICACIONES EN MATERIA DE RENTA. ARTÍCULOS 17 Y 18 LAU
Las modificaciones en materia de renta deben examinarse distinguiendo cuatro situaciones, pues no es lo mismo fijar el precio inicial de un contrato en zona tensionada que actualizar la renta durante su vigencia o celebrar sucesivos contratos temporales.
A) La renta inicial en zonas de mercado residencial tensionado. Artículos 17.6 y 17.7 LAU
El artículo 17.6 mantiene, para las viviendas situadas en zonas declaradas de mercado residencial tensionado, la regla de que la renta inicial de un nuevo contrato no podrá superar la del último arrendamiento vigente durante los cinco años anteriores, una vez aplicada la actualización contractual procedente. Se contemplan excepciones que permiten un incremento máximo del diez por ciento, entre otros supuestos, por determinadas obras de rehabilitación, mejora energética o accesibilidad y contratos de larga duración, con los requisitos legales. El artículo 17.7 añade, fundamentalmente para los grandes tenedores, el límite derivado del sistema de índices de precios de referencia, aplicable también a otros supuestos expresamente previstos. Estas limitaciones ya existían en lo esencial. La novedad que nos interesa destacar es su aplicación a los nuevos arrendamientos de vivienda temporal, ahora incluidos en el artículo 2 de la LAU.
Una cuestión particular surge cuando la vivienda no hubiera estado arrendada en los cinco años anteriores. En tal supuesto, el artículo 17.7 permite aplicar el límite del sistema de índices de referencia si así se ha previsto expresamente en la declaración de la zona tensionada. A nuestro juicio, de la lectura conjunta de los apartados 1, 6 y 7 se desprende que, si no concurre esa previsión ni otra limitación legal aplicable, la renta inicial podrá ser libremente pactada. Entendemos que esta es la interpretación más ajustada al tenor literal del precepto.
B) La renta en los contratos temporales sucesivos. Artículo 17.8 LAU
El nuevo artículo 17.8 impide que, cuando se celebren sucesivamente varios contratos temporales sobre una misma vivienda, la renta de los posteriores experimente un incremento porcentual anual superior al IRAV vigente. La limitación opera, aunque cambie el arrendatario y no se circunscribe a las zonas tensionadas. Al igual que en el caso anterior, el precepto presenta dificultades interpretativas al no establecer un método preciso para calcular ese incremento cuando los contratos sucesivos tengan distinta duración.
C) La actualización anual de la renta. Artículo 18.1 LAU y disposición final sexta del Real Decreto-ley
En cuanto a la actualización anual de la renta, el artículo 18.1 de la LAU mantiene la exigencia de que haya sido expresamente pactada por las partes, pudiendo efectuarse únicamente al cumplirse cada anualidad de vigencia del contrato. En ausencia de pacto, no procederá actualización alguna. Cuando las partes acuerden actualizar la renta sin concretar índice o metodología, se aplicará el IRAV, que constituye en todo caso el límite máximo del incremento anual. Debe distinguirse esta operación de la eventual fijación de renta al prorrogar justificadamente un contrato temporal, cuestión que puede suscitar dificultades interpretativas conforme a la redacción dada por el legislador.
Ahora bien, debemos añadir que la disposición final sexta establece una limitación extraordinaria para las actualizaciones anuales que correspondan desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley hasta el 31 de diciembre de 2027. Si la renta supera el límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, no procederá incremento alguno. En los demás casos, la actualización será la que resulte del nuevo acuerdo entre las partes y, en su ausencia, no podrá superar el dos por ciento, sin perjuicio de los restantes límites legales.
D) La renta en los arrendamientos de habitaciones. Artículo 17.9 LAU
El nuevo artículo 17.9 impide que la suma de las rentas de habitaciones arrendadas simultáneamente supere la renta del arrendamiento unitario de la vivienda. Si se encuentra en zona tensionada, el contrato unitario o, en su defecto, la suma de las rentas parciales deberá respetar las limitaciones legales. Entendemos que el precepto no concreta suficientemente cómo fijar ese máximo cuando no existe contrato unitario y la vivienda está fuera de una zona tensionada, lo que, al igual que en el supuesto anterior, puede suscitar problemas interpretativos.
2.º LOS GASTOS REPERCUTIBLES AL ARRENDATARIO. ARTÍCULO 20 LAU
Debemos recordar que el artículo 20 de la LAU permite que determinados gastos generales de sostenimiento del inmueble sean asumidos por el arrendatario, siempre que el pacto conste por escrito y determine su importe anual al celebrarse el contrato. Sin embargo, la reforma introduce importantes restricciones a esta posibilidad. En primer lugar, prohíbe imponer al arrendatario los tributos asociados a la vivienda, salvo que tenga la condición de obligado tributario, lo que modifica sustancialmente la práctica anterior de repercutir mediante pacto el IBI. Asimismo, impide imputar gastos de comunidad en edificios no sujetos al régimen de propiedad horizontal.
Por otra parte, el artículo 20.2 impide repercutir, directa o indirectamente y bajo cualquier denominación, los gastos de gestión inmobiliaria y formalización, comprendidos los de preparación, gestión, novación o renovación del contrato. Únicamente podrán cobrarse otros servicios no esenciales solicitados expresamente por escrito por el arrendatario, después de informarle de su carácter opcional y coste. Se mantiene, en cambio, la obligación de abonar los servicios individualizados mediante contadores, conforme al artículo 20.4, y las reglas de incremento de gastos generales del artículo 20.3.
3.º LAS REPARACIONES Y LA CONSERVACIÓN DE LA VIVIENDA. ARTÍCULOS 21 Y 21 BIS LAU
Como es sabido, el artículo 21.1 de la LAU atribuye al arrendador las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, mientras que el apartado cuarto hace recaer sobre el arrendatario las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste ordinario.
Partiendo de esta distribución, el nuevo artículo 21.5 permite al arrendatario requerir por escrito las reparaciones necesarias, aportando un presupuesto razonable. El arrendador dispone de quince días naturales para aceptarlo, ofrecer una reparación alternativa o ejecutarla directamente. Si no responde o se niega injustificadamente, el arrendatario podrá realizar las obras y descontar su coste razonable y documentado de rentas futuras, siempre que se trate de reparaciones comprendidas en el precepto y concurran los restantes requisitos legales.
En los arrendamientos temporales, el artículo 21 bis establece una especialidad importante, también las pequeñas reparaciones por desgaste ordinario corresponden al arrendador, que debe responder a la comunicación del arrendatario en cinco días hábiles. De no hacerlo, este podrá efectuar las reparaciones y reclamar su importe o, previa justificación, descontarlo de la renta siguiente.
4.º EL DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. ARTÍCULO 25 LAU
La reforma introduce dos novedades destacables en el artículo 25. Su apartado séptimo mantiene los derechos de tanteo y retracto cuando la vivienda se transmita junto con otros inmuebles o activos, siempre que sea jurídicamente individualizable, exigiendo determinar el precio que le corresponda mediante criterios objetivos. Por su parte, el apartado octavo impide pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente, posibilidad que anteriormente admitía la ley.
5.º GARANTÍAS, DEVOLUCIÓN DE LA VIVIENDA Y FORMALIZACIÓN. ARTÍCULOS 36 Y 37 LAU
El artículo 36.5 prohíbe exigir al arrendatario seguros de impago de renta o coberturas análogas y limita las garantías adicionales a dos mensualidades en los arrendamientos de vivienda habitual comprendidos en el precepto, y a una mensualidad en los temporales. La reforma incorpora además el artículo 36.7, que exige documentar por escrito, al finalizar el arrendamiento, el estado de la vivienda mediante un documento firmado por ambas partes. Si no se suscribe o no refleja desperfectos, se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda se devolvió en adecuado estado de conservación. A nuestro juicio, esta presunción resulta excesiva, pues la ausencia del documento o de una referencia expresa a determinados desperfectos no significa necesariamente que estos no existieran. En cualquier caso, si surgiera un litigio, corresponderá a los tribunales valorar las pruebas aportadas por las partes, pudiendo alcanzarse una conclusión distinta de la inicialmente presumida por el legislador.
Finalmente, el artículo 37 reconoce expresamente que el arrendatario pueda exigir la formalización escrita, sin que el incumplimiento de esta obligación afecte por sí mismo a la validez del contrato verbal.
6.º LA SUSPENSIÓN EXTRAORDINARIA DE LOS DESAHUCIOS. ARTÍCULO 2 Y DISPOSICIÓN TRANSITORIA SEGUNDA DEL REAL DECRETO-LEY
La suspensión extraordinaria de desahucios, regulada en el artículo 2 del Real Decreto-ley hasta el 31 de diciembre de 2030, exige distinguir la situación del demandante, la vulnerabilidad de la persona demandada y la inexistencia de una alternativa habitacional. No supone, por tanto, una suspensión automática de todos los procedimientos.
Para comprender su alcance debemos distinguir los siguientes supuestos:
A) Procedimientos promovidos por las entidades comprendidas en el artículo 2.1
Cuando el procedimiento sea promovido por determinadas entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados en las condiciones específicas previstas en el artículo 2.1, el tribunal suspenderá por auto el procedimiento si la persona demandada acredita su situación de vulnerabilidad y carece de alternativa habitacional.
Esta suspensión puede acordarse incluso cuando exista una resolución firme que haya puesto fin al procedimiento, siempre que todavía no se haya practicado el lanzamiento.
B) Procedimientos promovidos por los restantes demandantes. Artículo 2.2
En los procedimientos promovidos por personas distintas de las anteriores, cuando no resulte aplicable la nueva enervación extraordinaria, la suspensión exige que la persona demandada se encuentre en situación de vulnerabilidad, carezca de alternativa habitacional y que la Administración competente no le haya ofrecido una solución adecuada.
En estos casos, el tribunal requerirá a la Administración competente en materia de vivienda y servicios sociales para que informe sobre los recursos disponibles y ofrezca una alternativa habitacional digna y adecuada. Si no se recibe respuesta o no existen recursos disponibles, acordará la suspensión hasta que se garantice dicha alternativa.
La suspensión se revisará judicialmente cada doce meses y quedará sin efecto cuando desaparezca la vulnerabilidad, se facilite una alternativa habitacional adecuada, esta sea rechazada injustificadamente o transcurran tres años desde su adopción.
Ahora bien, debemos destacar dos cuestiones de especial importancia para los propietarios. En primer lugar, el artículo 2.2 contempla compensaciones económicas a favor de determinados demandantes, entre ellos las personas físicas, a cargo de la Administración competente y dentro de los límites legalmente establecidos.
En segundo lugar, no procederá la suspensión cuando el tribunal considere que debe prevalecer la situación de vulnerabilidad económica o habitacional del demandante, con las excepciones previstas en el precepto.
Especial importancia presenta la previsión relativa a los pequeños propietarios, pues el artículo 2.2 establece expresamente que no prevalecerá la vulnerabilidad económica del demandado cuando el demandante sea una persona física titular de dos viviendas o menos. A nuestro juicio, de su tenor literal se desprende que dicha vulnerabilidad no justificaría, por sí sola, la suspensión extraordinaria prevista en este apartado, sin perjuicio de otros mecanismos legales de protección. No obstante, entendemos que la redacción del precepto podría admitir otras interpretaciones, cuestión que, en su caso, corresponderá resolver a nuestros tribunales.
C) Aplicación a los procedimientos judiciales en curso. Disposición transitoria segunda
Una de las cuestiones de mayor importancia práctica es que estas medidas también pueden aplicarse a procedimientos iniciados antes de la entrada en vigor del Real Decreto-ley. La disposición transitoria segunda permite su aplicación a las ejecuciones en curso de resoluciones dictadas en los procedimientos previstos en el artículo 441.5 LEC, siempre que no se hubiera practicado efectivamente el lanzamiento.
La persona ejecutada podrá solicitar la aplicación de la nueva regulación, aunque anteriormente se hubiera resuelto el trámite de vulnerabilidad o agotado el plazo de suspensión legal. Presentada la solicitud con la documentación justificativa correspondiente, el letrado de la Administración de Justicia suspenderá provisionalmente el lanzamiento hasta que el tribunal resuelva mediante auto. En consecuencia, la existencia de una sentencia firme o de una ejecución avanzada no impide necesariamente la aplicación de estas medidas cuando concurran los requisitos legales.
7.º LA NUEVA ENERVACIÓN EXTRAORDINARIA POR VULNERABILIDAD ECONÓMICA. ARTÍCULO 22.6 LEC
Finalmente, el artículo 5 Dos del Real Decreto-ley incorpora al artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil una modalidad de enervación extraordinaria, diferente de la ordinaria del apartado cuarto, para determinados procedimientos de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas.
Cuando se acredite la vulnerabilidad económica del arrendatario y no concurra el supuesto del artículo 2.1, la Administración competente dispondrá de dos meses improrrogables desde su notificación para proporcionar una alternativa habitacional adecuada o, en su defecto, pagar al arrendador o consignar judicialmente todas las cantidades reclamadas y devengadas hasta ese momento, incluidas las costas procesales a favor del demandante. Durante ese plazo quedan suspendidos el procedimiento y, en su caso, el lanzamiento.
Si se realiza el pago íntegro, se declara enervada la acción, termina el procedimiento y continúa vigente el contrato. Ahora bien, si transcurre el plazo sin alternativa habitacional ni pago o consignación, la Administración queda automáticamente subrogada en la posición deudora del arrendatario, no procede el lanzamiento y el contrato se mantiene hasta su expiración mientras subsista la vulnerabilidad económica.
Esta enervación no computa como una anterior a efectos del artículo 22.4 LEC y puede operar incluso después de un requerimiento fehaciente de pago del arrendador. Conforme a la disposición transitoria segunda, el nuevo régimen también alcanza, en los términos legalmente previstos, determinados procedimientos en curso.
CONCLUSIONES
1. La reforma introduce nuevas limitaciones a la renta de los contratos temporales sucesivos y de los arrendamientos por habitaciones, extendiendo también a los primeros las restricciones aplicables en zonas de mercado residencial tensionado. Se establece, además, una limitación extraordinaria de la actualización anual de rentas hasta el 31 de diciembre de 2027, en los términos de la disposición final sexta.
2. Se restringe la repercusión de gastos al arrendatario, especialmente en materia de tributos y gestión inmobiliaria, y se amplían las facultades del arrendatario para realizar determinadas reparaciones y descontar su importe de la renta, estableciéndose un régimen específico para las viviendas temporales.
3. Se refuerza el derecho de adquisición preferente, se limitan las garantías adicionales y se introduce una presunción legal sobre el estado de conservación de la vivienda al finalizar el contrato, cuya aplicación práctica podrá suscitar controversias.
4. El artículo 2 establece un régimen extraordinario de suspensión de desahucios por vulnerabilidad y ausencia de alternativa habitacional, con reglas diferentes según la condición del demandante, especialidades para pequeños propietarios y aplicación a determinados procedimientos que se encuentren en curso.
5. Finalmente, el artículo 22.6 LEC incorpora una nueva modalidad de enervación extraordinaria por vulnerabilidad económica, independiente de la ordinaria, que atribuye a la Administración competente la obligación de proporcionar una alternativa habitacional o asumir el pago de las cantidades legalmente previstas.
Fuente normativa: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026.
