El caso de Maricarmen, la mujer de 87 años que tuvo que abandonar la vivienda en la que había vivido durante siete décadas, ha ocupado portadas, tertulias y titulares durante semanas. El relato mediático ha sido simple y estremecedor: una anciana desahuciada por un fondo de inversión. Pero el relato judicial es más complejo, y conviene conocerlo antes de emitir juicios definitivos. Porque los tribunales no han dicho que Maricarmen no tuviera derecho a quedarse. Han dicho algo distinto: que su contrato de arrendamiento se había extinguido por expiración del plazo, y que la propietaria, la sociedad Urbagestión Desarrollo e Inversión, tenía derecho a recuperar la vivienda. La diferencia entre ambos relatos no es menor. Y su análisis exige adentrarse en los vericuetos de la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la doctrina de los actos propios y en la figura de la tácita reconducción. Los documentos judiciales que obran en poder de esta redacción son dos: la Sentencia 324/2022, de 30 de junio, dictada por la Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, y el Auto del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 13 de diciembre de 2023, que inadmite el recurso de casación interpuesto contra aquella. Entre ambas resoluciones se dibuja un itinerario procesal que duró años y que culminó con la confirmación de que el contrato estaba extinguido. Pero, al mismo tiempo, revelan una verdad incómoda: los mecanismos públicos de salvaguarda para quienes se encuentran en situaciones como la de Maricarmen fallaron estrepitosamente. Y eso, más allá del caso concreto, es lo que debería centrar el debate.
Diego Fierro RodríguezI. El relato judicial frente al relato mediático
II. La Sentencia 324/2022 de la Audiencia Provincial de Madrid
La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, ponencia de la magistrada Juana de la Cruz Serrano González, estimó en parte el recurso de apelación interpuesto por Urbagestión contra la sentencia de primera instancia, que había desestimado íntegramente la demanda de desahucio. El tribunal provincial declaró extinguido por expiración del plazo el contrato de arrendamiento concertado el 3 de septiembre de 1956, subrogado por primera vez el 9 de noviembre de 1960 y por segunda vez el 28 de noviembre de 2005.
Los hechos probados son elocuentes. El contrato original lo suscribió el padre de la demandada en 1956. Tras su fallecimiento en 1960, su viuda se subrogó en el contrato al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En 2005 falleció la viuda, y su hija, la demandada, comunicó a los entonces propietarios su voluntad de subrogarse. Los propietarios aceptaron tácitamente la subrogación, y la hija continuó ocupando la vivienda y pagando la renta. En 2018, la finca fue transmitida primero a Renta Corporación y después a Urbagestión, que comunicó a la arrendataria su condición de nueva propietaria y le facilitó el número de cuenta para seguir abonando la renta. Meses después, Urbagestión requirió a la demandada para que acreditara los requisitos que le permitirían mantener la subrogación de forma vitalicia. Al no acreditarlos, presentó la demanda de desahucio.
La cuestión jurídica central era determinar si la subrogación de 2005 debía entenderse extinguida a los dos años, conforme al apartado 4 de la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos, o si, por el contrario, debía prolongarse hasta el fallecimiento de la subrogada. La Audiencia concluyó que no concurrían los presupuestos legales para la subrogación vitalicia. La demandada no había acreditado una minusvalía igual o superior al 65 por ciento en la fecha de la subrogación, ni que llevara viviendo con su madre los dos años exigidos, ni que concurriera la excepción del apartado 8, que prolonga la duración del contrato cuando la subrogación se produce en los diez años siguientes a la entrada en vigor de la ley a favor de hijos mayores de 65 años o perceptores de prestaciones públicas por jubilación o invalidez. El contrato, por tanto, debía considerarse extinguido a los dos años de la subrogación, es decir, el 19 de noviembre de 2007.
Sin embargo, la demandada había continuado pagando la renta y ocupando la vivienda desde esa fecha. La Audiencia entendió que había habido tácita reconducción, conforme al artículo 1566 del Código Civil, renovándose anualmente el contrato hasta el 28 de noviembre de 2022. Y como no había habido requerimiento previo por parte de la arrendadora, la demanda se estimó en parte, declarándose extinguido el contrato por expiración del plazo.
III. El Auto del Tribunal Supremo de 13 de diciembre de 2023
La demandada interpuso recurso de casación contra la sentencia de apelación, alegando que la Audiencia había infringido la doctrina de los actos propios y la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la subrogación en la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos. El recurso fue inadmitido por el Tribunal Supremo mediante Auto de 13 de diciembre de 2023, ponencia del magistrado Francisco Marín Castán, por carecer manifiestamente de fundamento.
El Tribunal Supremo explicó que la recurrente pretendía deducir de la sentencia de Pleno 475/2018, de 20 de julio, un efecto que esa sentencia no contemplaba. La sentencia de Pleno se refería a la constatación de la subrogación pese a que no se hubiera comunicado formalmente al arrendador, pero no se pronunciaba sobre la duración del contrato ni sobre los requisitos que permiten la subrogación vitalicia. La Audiencia había aplicado correctamente la doctrina de los actos propios al reconocer que la subrogación se había producido, pero había concluido que el contrato estaba extinguido a los dos años porque no concurrían los presupuestos legales para su prolongación. Y esa conclusión no era contraria a la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
La inadmisión del recurso de casación determinó la firmeza de la sentencia de apelación. El contrato estaba extinguido. Urbagestión tenía derecho a recuperar la vivienda. Y la demandada debía abandonarla. Eso es lo que dijeron los tribunales. Ni más, ni menos.
IV. El fracaso de los mecanismos públicos de salvaguarda
Ahora bien, una cosa es lo que dijeron los tribunales y otra muy distinta es lo que deberían haber hecho las administraciones públicas. Porque si Maricarmen se encontraba en una situación de vulnerabilidad, los servicios sociales deberían haber intervenido mucho antes de que el procedimiento judicial llegara a su término. El proceso duró años. La sentencia de primera instancia es de enero de 2022. La de apelación, de junio de 2022. El auto del Tribunal Supremo, de diciembre de 2023. Y el desalojo efectivo no se produjo hasta 2026. Hubo, por tanto, tiempo más que suficiente para que las administraciones competentes hubieran articulado una alternativa habitacional. No lo hicieron. Y ese fracaso es, a mi juicio, el verdadero problema del caso.
Los mecanismos públicos de salvaguarda existen sobre el papel. La legislación procesal prevé la intervención de los servicios sociales y la elaboración de informes sobre las circunstancias de las personas afectadas. Los jueces deben ponderar esos informes antes de ejecutar el lanzamiento. Pero si los servicios sociales no tienen medios, si no pueden ofrecer una vivienda alternativa, si no pueden tramitar con agilidad las ayudas que la persona necesita, la protección se queda en papel mojado. Y eso es lo que ocurrió, presuntamente, en el caso de Maricarmen. Los tribunales cumplieron con su función. Las administraciones, no.
V. Las Maricarmenes invisibles
Hay un aspecto del caso que merece una reflexión aparte. Maricarmen ha tenido una atención mediática extraordinaria. Su rostro ha aparecido en todos los medios. Su historia ha conmovido a la opinión pública. Pero Maricarmen no es la única. Hay muchas personas que, como ella, se encuentran en una situación lamentable, que han vivido toda una vida en una vivienda y que, por circunstancias sobrevenidas, se ven abocadas a abandonarla. Esas personas no reciben la misma atención. Sus casos no llegan a los medios. Sus nombres no se conocen. Y, sin embargo, su sufrimiento es igual de real.
La atención mediática es selectiva. Responde a criterios que nada tienen que ver con la gravedad objetiva de los casos. Un anciano desahuciado en Madrid puede convertirse en símbolo. Otro anciano desahuciado en cualquier otra ciudad puede pasar completamente desapercibido. Esa desigualdad en la visibilidad es, en sí misma, una forma de injusticia. Porque todas las personas vulnerables merecen la misma protección, con independencia de que su caso sea o no mediático.
VI. El peligro de la instrumentalización mediática
Y hay un tercer aspecto que conviene señalar. La atención mediática que ha recibido Maricarmen es peligrosa. No por ella, sino por el uso que se puede hacer de su caso. Porque su historia ha sido instrumentalizada con fines muy distintos a los de su protección. Se ha utilizado para atacar al Gobierno. Se ha utilizado para atacar a la oposición. Se ha utilizado para atacar a los jueces. Se ha utilizado, en definitiva, para alimentar la confrontación política en un momento de especial tensión.
Esa instrumentalización no beneficia a Maricarmen. La convierte en un símbolo, en una bandera, en un instrumento de disputa partidista. Y los símbolos, por definición, se despersonalizan. Dejan de ser personas para convertirse en categorías. Maricarmen ya no es Maricarmen. Es el rostro de un problema. Y como rostro de un problema, su caso se utiliza para justificar posiciones políticas que nada tienen que ver con su situación concreta. Eso es peligroso. Porque desvía la atención de lo que realmente importa: que los servicios sociales no funcionaron, que la administración no ofreció una alternativa, que el sistema de protección falló. Y mientras se discute sobre quién tiene la culpa política, la realidad es que hay miles de personas en la misma situación que no tienen ni voz ni altavoz.
VII. Reflexiones finales en torno a un caso que debería enseñarnos algo
El caso de Maricarmen y Urbagestión es, en el fondo, un caso sencillo desde el punto de vista jurídico. Un contrato de arrendamiento que se extinguió por expiración del plazo. Una subrogación que no cumplía los requisitos para ser vitalicia. Una tácita reconducción que prolongó la ocupación durante años. Y una demanda de desahucio que prosperó porque la ley lo permitía. Los tribunales aplicaron la ley. Y su aplicación fue correcta.
Pero el caso es complejo desde el punto de vista humano. Porque Maricarmen tenía 87 años. Porque había vivido en esa casa durante siete décadas. Porque no tenía a dónde ir. Y porque los servicios sociales, que deberían haber intervenido, no lo hicieron. Ese es el verdadero problema. No la sentencia. No el desahucio. No la actuación de Urbagestión, que ejercitó un derecho que la ley le reconocía. El problema es que el sistema público de protección falló. Y mientras siga fallando, seguirán produciéndose casos como el de Maricarmen. Con o sin atención mediática. Con o sin instrumentalización política. Porque la realidad es tozuda. Y las leyes, por sí solas, no resuelven los problemas. Hacen falta medios. Hacen falta recursos. Hacen falta administraciones que se tomen en serio su obligación de proteger a los más vulnerables. En otro caso, seguiremos lamentando casos como este y continuaremos buscando culpables en lugar de soluciones.