Antonio Navarro Selfa Abogado experto en derecho inmobiliario. Docente en materia de arrendamientos urbanos y propiedad horizontal
La nueva regulación de los arrendamientos de vivienda, habitaciones, contratos temporales, duración y desistimiento
INTRODUCCIÓN
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado en el Boletín Oficial del Estado de 7 de octubre de 2026, introduce una importante modificación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, afectando a numerosos preceptos y alterando de forma considerable el régimen jurídico de determinadas modalidades contractuales.
No constituye el objeto de este trabajo analizar las consideraciones contenidas en la exposición de motivos de la norma ni valorar las razones que han llevado al legislador a aprobar esta reforma. Nuestra intención es exclusivamente jurídica, examinar las principales modificaciones introducidas en la LAU y explicar, de la forma más clara y divulgativa posible, su contenido y las consecuencias que pueden derivarse de su aplicación.
Dada la extensión de la reforma y el carácter divulgativo de estos trabajos, hemos optado por distribuir su análisis en dos artículos, agrupando las principales modificaciones por materias y ofreciendo una explicación necesariamente sintética, sin pretensiones de exhaustividad doctrinal.
En un segundo artículo analizaremos las modificaciones relativas a la renta, los gastos repercutibles, la conservación de la vivienda, el derecho de adquisición preferente y las restantes novedades legales, incluyendo las medidas adoptadas en materia de suspensión de desahucios.
1.º La nueva consideración jurídica del arrendamiento de habitaciones. Artículo 2 LAU
La primera modificación importante se introduce en el artículo 2 de la LAU, que incorpora expresamente el arrendamiento parcial de una habitación o estancia dentro del concepto legal de arrendamiento de vivienda.
Hasta ahora, la doctrina jurisprudencial de forma casi unánime venía considerando que el arrendamiento de una habitación no estaba comprendido en el ámbito de aplicación de la LAU, quedando sometido al régimen general del Código Civil.
No obstante, existía una corriente jurisprudencial casi residual que defendía la aplicación de la LAU a estos arrendamientos cuando tuvieran por finalidad satisfacer una necesidad permanente de vivienda. Esta interpretación encontraba apoyo en el artículo 3.1 del Código Civil, que exige interpretar las normas atendiendo también a la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, dado que, en las actuales circunstancias del mercado inmobiliario, para muchas personas el arrendamiento de una habitación constituye la única posibilidad real de acceder a una vivienda, aunque técnicamente el objeto del contrato no sea la totalidad del inmueble, sino una parte del mismo, entre ellas la muy reciente sentencia de la AP de Santander de 10/03/2026.
Es preciso añadir que no todos los arrendamientos de habitaciones tendrán necesariamente la consideración de vivienda habitual. Así, cuando la habitación arrendada tenga por finalidad satisfacer una necesidad permanente de vivienda del arrendatario, estaremos ante un arrendamiento de vivienda habitual, sometido a su correspondiente régimen jurídico, incluyendo las disposiciones relativas a la duración y las prórrogas obligatorias. Por el contrario, cuando la habitación se arriende para satisfacer una necesidad de alojamiento derivada de un desplazamiento temporal por causa justificada y acreditable, estaremos ante un arrendamiento de vivienda temporal.
2.º Los arrendamientos de temporada dejan de considerarse arrendamientos para uso distinto del de vivienda. Artículos 3 y 4 LAU
Una segunda modificación, estrechamente relacionada con la anterior, afecta a los contratos de arrendamiento de temporada. Hasta la reforma, el artículo 3.2 de la LAU incluía expresamente estos contratos entre los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, sometidos al régimen del título III, caracterizado por una amplia libertad de pactos entre las partes. La nueva redacción del artículo 3.2 elimina esa referencia, mientras que el artículo 2.3 incorpora expresamente el arrendamiento de vivienda temporal.
En este sentido, el nuevo artículo 4.2 dispone que los arrendamientos previstos en el artículo 2 se regirán por los pactos de las partes dentro del marco establecido en el título II de la LAU y, supletoriamente, por el Código Civil. Estamos, por tanto, ante un cambio especialmente relevante, pues los arrendamientos temporales pasan a quedar sometidos a las normas tuitivas del arrendamiento de vivienda, con las especialidades que la propia reforma establece.
Ello no significa, como veremos, que desaparezca la posibilidad de celebrar contratos de duración temporal, sino que estos deberán responder a una verdadera causa de temporalidad. En consecuencia, estos arrendamientos quedan sometidos como hemos indicado con carácter general, a las disposiciones del título II de la LAU, si bien conservan un régimen específico en materia de duración y prórrogas, regulado en el nuevo artículo 9 bis, que permite a las partes pactar libremente su duración dentro de los límites legalmente establecidos, sin quedar sujetos a los plazos mínimos obligatorios previstos para los arrendamientos de vivienda habitual.
Debe precisarse que los contratos de temporada celebrados antes de la entrada en vigor de la reforma conservan su consideración de arrendamientos para uso distinto del de vivienda y su régimen jurídico anterior hasta la finalización del plazo pactado, momento en el que quedarán extinguidos sin posibilidad de prórroga, conforme a la nueva disposición transitoria octava de la LAU.
3.º La necesidad de justificar la causa de temporalidad. Artículo 7 LAU
Una de las cuestiones más importantes de la reforma se encuentra en el nuevo artículo 7.2, que exige que los contratos de arrendamiento temporal indiquen expresamente la causa que motiva el desplazamiento del arrendatario. El precepto establece que dicha causa deberá ser real y acreditable, atribuyendo al arrendador la carga de probar su existencia.
Esta exigencia no resulta completamente novedosa desde el punto de vista jurisprudencial. Nuestros tribunales venían señalando reiteradamente que la naturaleza temporal de un arrendamiento no dependía de su denominación ni exclusivamente del plazo pactado, sino de la finalidad real que justificaba la ocupación.
Entre otras, AP Cantabria, Sec. 4.ª, 30-10-2024 : “Aunque el contrato de arrendamiento sea de seis meses y se califique como de temporada, al acreditarse que la finalidad es satisfacer la necesidad permanente de vivienda, no puede considerarse extinguido el contrato” o AP Madrid, Sec. 19.ª, 20-2-2024 “Siendo en realidad el arrendamiento firmado un alquiler de vivienda habitual y no de temporada, aplica el régimen de prórrogas legalmente establecido y por tanto no puede entenderse extinguido el contrato en la fecha que indica el arrendador”
Nos encontramos, en parte , ante la incorporación al texto legal de una doctrina jurisprudencial consolidada, que venía exigiendo la existencia de una verdadera causa de temporalidad para impedir la utilización de estos contratos en fraude de ley, eludiendo las normas imperativas de los arrendamientos de vivienda habitual. La reforma recoge ahora expresamente este criterio, añadiendo una consecuencia jurídica de vital importancia para el contrato. Cuando en este no se contemple debidamente una causa de temporalidad, perderá su naturaleza temporal y quedará sometido al régimen de los arrendamientos de vivienda habitual, con efectos retroactivos desde su formalización.
Esta modificación obliga a prestar una especial diligencia en la redacción de los contratos, así como a establecer la documentación acreditativa de la causa de temporalidad.
4.º La duración de los contratos temporales. Artículos 9 y 9 bis LAU
La regulación de la duración de este tipo de contratos constituye otra de las novedades especialmente importantes. El nuevo artículo 9.4 excluye los arrendamientos temporales del régimen general de duración mínima obligatoria correspondiente a los arrendamientos de vivienda habitual, remitiendo expresamente al artículo 9 bis.
Este último precepto establece que la duración será libremente pactada por las partes, debiendo ser superior a treinta y un días y no exceder, como regla general, de doce meses. Ahora bien, debemos destacar que el plazo de doce meses no constituye un límite absoluto, pues la propia ley permite superarlo cuando subsista justificadamente la causa de temporalidad. Asimismo, cuando el contrato se hubiera celebrado por un período inferior y, llegada su finalización, continuase existiendo la circunstancia que motivó el desplazamiento, podrá prorrogarse mediante acuerdo expreso de las partes. De esta forma, un contrato temporal celebrado por nueve meses podrá prolongarse si, por ejemplo, continúa justificadamente el desplazamiento laboral que dio lugar a su celebración.
Por su parte, el artículo 9 bis.2 establece que, cuando el arrendamiento supere los doce meses sin que exista justificación para prolongar su duración, o se noven o sucedan más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero se entenderá celebrado como contrato de vivienda habitual.
Debe precisarse que esta disposición no significa que durante los primeros doce meses pueda celebrarse un contrato temporal sin justificar su causa. La temporalidad debe existir y resultar acreditable desde el inicio del arrendamiento, conforme al artículo 7.2. La situación que contempla artículo 9 bis.2 es una consecuencia específica para aquellos contratos cuya duración exceda de doce meses sin que subsista una causa que justifique dicha prolongación. La consecuencia será la aplicación de su régimen jurídico, incluyendo los plazos mínimos y las prórrogas de los artículos 9 y 10.
En conclusión, la finalidad de la norma resulta clara, impedir que mediante una sucesión de contratos temporales se eludan las disposiciones imperativas sobre duración de los arrendamientos de vivienda habitual.
5.º Las modificaciones en el régimen de prórrogas. Artículo 10 LAU y disposición final quinta del Real Decreto-ley
La nueva redacción del artículo 10 delimita expresamente su ámbito de aplicación a los arrendamientos de vivienda habitual.
Se mantiene, en el Real Decreto-ley 29/2026, el régimen de prórroga tácita anual hasta un máximo de tres años cuando, transcurridos cinco años de duración contractual, o siete si el arrendador es persona jurídica, las partes no hayan comunicado su voluntad de no renovar el contrato en los plazos legalmente previstos. También se mantienen las prórrogas extraordinarias vinculadas a situaciones de vulnerabilidad y a la ubicación de la vivienda en una zona de mercado residencial tensionado, con los requisitos previstos en los apartados segundo y tercero.
Ahora bien, una de las principales novedades de la reforma es la prórroga extraordinaria de hasta dos años adicionales que introduce la disposición final quinta del Real Decreto-ley 29/2026. Esta disposición establece que los contratos de vivienda habitual vigentes a la entrada en vigor de la norma, cuyo período de prórroga obligatoria finalice antes del 31 de diciembre de 2028, o respecto de los que finalicen las prórrogas tácitas o el período de tácita reconducción contemplados en el precepto, podrán ser prorrogados, a solicitud del arrendatario, por períodos anuales hasta un máximo de dos años adicionales. Para ello será necesario que el arrendatario se encuentre al corriente del pago del alquiler y lo haya estado mensualmente durante los ocho meses anteriores.
La importancia de esta nueva prórroga se encuentra en que no se limita a los contratos cuyos arrendadores tengan la condición de grandes tenedores, sino que también resulta aplicable a los pequeños propietarios.
La solicitud deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo las excepciones previstas legalmente, entre ellas la existencia de un nuevo acuerdo contractual, la celebración de un nuevo contrato o la necesidad real y acreditada del propietario de recuperar la vivienda para sí o sus familiares, en los términos establecidos por la disposición.
Asimismo, la norma excluye su aplicación cuando las partes acuerden renovar el contrato o celebrar uno nuevo con una renta inferior, al menos, en un cinco por ciento a la vigente. Esta prórroga extraordinaria resulta incompatible con la prevista para las viviendas situadas en zonas tensionadas en el artículo 10.3, que tendrá carácter preferente.
En cualquier caso, es necesario recordar que estas prórrogas corresponden a los arrendamientos de vivienda habitual, incluyendo los de habitación que se encuadren en tal concepto mientras que los temporales se someten a su régimen específico del artículo 9 bis.
6.º Las nuevas reglas sobre desistimiento del arrendatario. Artículo 11 LAU
La reforma introduce modificaciones importantes en el desistimiento contractual. En primer lugar, el artículo 11.1 permite al arrendatario de vivienda habitual desistir del contrato cuando hayan transcurrido al menos seis meses, mediante comunicación al arrendador con una antelación mínima de treinta días. La principal novedad consiste en la desaparición de la posibilidad de pactar una indemnización a favor del arrendador por el desistimiento ejercitado conforme a las condiciones legales.
En segundo lugar, el nuevo artículo 11.2 establece un régimen específico para los arrendamientos de vivienda temporal. En estos contratos, el arrendatario podrá desistir una vez transcurrido al menos un mes desde su formalización, siempre que lo comunique al arrendador con una antelación mínima de diez días. El apartado tercero dispone expresamente que el desistimiento ejercitado conforme a cualquiera de los dos apartados anteriores no generará derecho de indemnización a favor del arrendador.
Nos encontramos, por tanto, ante una modificación de considerable trascendencia práctica: además de suprimir la indemnización que anteriormente podía pactarse en los arrendamientos de vivienda habitual, la reforma limita la libertad contractual propia de los arrendamientos temporales y de habitación, al impedir que se establezca una indemnización por el ejercicio del derecho de desistimiento en los términos legalmente previstos.
Se produce, además, una circunstancia que a mi juicio merece ser destacada, mientras que el desistimiento ejercitado conforme a las condiciones indicadas por el precepto no genera derecho de indemnización, la finalización del contrato por el arrendatario antes de que transcurran los seis meses —o el mes exigido en los arrendamientos de vivienda temporal— puede constituir un incumplimiento contractual, ante el cual el legislador no realiza pronunciamiento alguno. En tal caso, salvo pacto o acuerdo que permita esa salida anticipada, entrarían en juego los artículos 1101 y 1124 del Código Civil, pudiendo en su caso el arrendador reclamar los daños y perjuicios acreditados, cuyo importe podría incluso superar la indemnización que anteriormente permitía pactar el artículo 11 de la LAU, lo que resulta paradójico si nos atenemos al Preámbulo de la norma, y que en cualquier caso y a salvo un cambio legislativo a este respecto de última hora, habrán de resolver los tribunales.
7.º La exclusión de determinados alojamientos turísticos y sociales. Artículo 5 LAU
La reforma también modifica el artículo 5, relativo a los arrendamientos excluidos de su ámbito de aplicación. La letra e) contempla la cesión temporal, con finalidad lucrativa, de la totalidad o parte de una vivienda amueblada y equipada para su uso inmediato, comercializada o promocionada por canales turísticos o por cualquier otro medio, siempre que esté sometida a un régimen específico derivado de la normativa sectorial turística. Su duración máxima será fijada por las administraciones competentes, sin que pueda superar los treinta y un días. Por otra parte, la nueva letra f) excluye las cesiones de uso de habitaciones o estancias de una vivienda realizadas por entidades del tercer sector de acción social, sin finalidad lucrativa, dentro de programas de acogida, inclusión o alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad y por el tiempo de duración del programa.
CONCLUSIONES
1. La reforma incorpora expresamente el arrendamiento de habitaciones o estancias al ámbito de la LAU. Su régimen será el de vivienda habitual o temporal según la finalidad real de la ocupación.
2. Los nuevos arrendamientos de vivienda temporal quedan sometidos al título II de la LAU y requieren una causa expresa, real y acreditable. Su duración será superior a treinta y un días y, como regla general, no excederá de doce meses. Los contratos anteriores conservan su régimen hasta el vencimiento pactado, sin posibilidad de prórroga.
3. Se mantiene el régimen general de prórrogas de la vivienda habitual y se introduce una prórroga extraordinaria de hasta dos años adicionales, sujeta a los requisitos de la disposición final quinta y aplicable también a pequeños propietarios.
4. El desistimiento podrá ejercitarse sin indemnización una vez transcurridos seis meses en vivienda habitual, con treinta días de preaviso, o un mes en vivienda temporal, con diez días de preaviso.
5. Quedan excluidas de la LAU las cesiones turísticas que cumplan los requisitos legales, con una duración máxima que no podrá superar treinta y un días, y las cesiones de habitaciones o estancias realizadas sin finalidad lucrativa por entidades del tercer sector en los programas sociales previstos legalmente y durante su duración.
