- Este experto dirige la única Catedra de Vivienda que depende de la UNESCO, cree que es una buena noticia la derogación por el Congreso de los dos Reales Decretos Leyes de vivienda urge un cambio de políticas públicas para reactivar el mercado.
Este mes de noviembre hará de un año de aquel Congreso de Derecho de Vivienda, organizado por los catedráticos Matilde Cuena y Julio Tejedor donde a través de un amplio programa se abordó el problema de la vivienda y sus soluciones desde distintos puntos de vista.
Un año la después la situación se ha agravado. Hay un estallido social en las calles por la escasez de vivienda y el Gobierno ha coqueteado con al abismo al plantear la aprobación de dos Reales Decreto que hubieran hundido aún más el problema del alquiler en nuestro país.
Aquel primer día abrió el Congreso Sergio Nasarre. Catedrático de Derecho Civil en la Universidad Rovira i Virgili y Director de su Cátedra UNESCO de Vivienda. Su intervención fue bastante contundente y reflejó las carencias de nuestra poética publica de vivienda. Hemos vuelo a hablar con este experto para conocer su visión del momento que vivimos y de la no convalidación de los dos Reales Decretos Leyes que pretendían solucionar el problema del alquiler en la teoría
Nasarre, buen observador de la realidad, es consciente de la gran expectación que ha generado este tema en estos días. “Esos decretos se inspiran en la propuesta de decreto que presentaron en julio y que ni siquiera llegó a tramitarse. Dedique parta del mes de agosto a estudiar su contenido. Hay un articulo que publique sobre él mismo en una de las revistas mas importantes del derecho civil. En ese análisis encontré todos los problemas graves que planteaba”.
Este jurista refuerza la tesis que no eran improvisados, “es muy difícil improvisar algo como lo que se ha intentado aprobar de tantas páginas. Muchas de las medidas se inspiran en lo que se ha hecha en Cataluña, que son ideas fracasadas, pero las han intentado exportar al resto de España. Estamos tan mal como antes, no hemos mejorado nada”.
Sergio Nasarre en el Congreso Nacional de Derecho a la VIvienda con la catedrática Matilde Cuena hace ahora un año
Hemos ido a peor
En este último año, este jurista reflexiona sobre la situación actual “algo que me preocupa es que cada vez se intentan aprobar normas cada vez más inconstitucionales, que atentan contra nuestros principios constitucionales. Hay que recordar que ya han puesto sanciones, han hecho recargos tributarios, incluso han amenazado con expropiar. Pues las últimas leyes aprobadas son claramente inconstitucionales, como son la ley once dos mil veinticinco catalana- que está reforzada por la once dos mil veintiséis catalana, al igual que la ley navarra de julio de este año.”
“En esta última norma se cambia el régimen de las viviendas de alquiler social, desarrolladas con capital privado, diciéndoles que si bien su régimen les permitía tener que alquilar durante veintiún años socialmente y luego la podían vende, ahora lo que han decidido este mes de julio es que no las pueda vender retroactivamente para poder crear ese stock permanente de vivienda”, resalta
Sergio Nasarre subraya que con esta normativa se están cargando la Constitución la seguridad jurídica, igualdad de los tratos, la confianza legítima, la irretroactividad de las leyes civiles. Es decir, un montón de principios más allá de la propiedad privada. Al final son normas que tienen que ver con la estabilidad del Estado. Hay que buscar soluciones dentro de la Constitución y no fuera de la Constitución. De hecho, hemos tenido que hacer muchos dictámenes desde la cátedra, precisamente, pues para este tipo de normas, Estas catalanas, por ejemplo, Que es que tan vitoreadas, la 11/2025, que lee decía, y que ha sido reforzada, pudimos llamar, por la 11/2026. La 11/2025 ya fue recurrida inconstitucionalidad y fue admitido el recurso. Ahora falta la sentencia”.
En su opinión, La norma regula los alquileres de temporada y de habitaciones, por ejemplo, Una cosa que ha decaído también, que también lo, lo pretendían hacer ahora en el decreto 2026 y es legalizar el sinhogarismo. Cuando uno ya aloja en una vivienda de temporada o de habitaciones a una familia con finalidad permanente, está haciendo un fraude de ley. Y eso el Código Civil lo tiene más que resuelto desde el año 188 .diciendo que si uno pretende alojar residencialmente en una vivienda de temporada o de habitaciones a una familia de manera permanente, pues se le aplicarán las normas de la LAU. Punto. Ya está. O sea, lo que no puedes hacer es un fraude de ley, intentar no aplicar la LAU cuando hay que aplicarla”.
Nasarre se pregunta que se gana regulando los alquileres de temporada y de habitaciones. “Se dice que es muy importante regularlo porque la gente está alquilando Pero si regulas esto permites que familias puedan estar alojadas hasta un año .en una habitación. Eso es legalizar el sinhogarismo oculto. Algo que es inaceptable a nivel internacional. Esto vio-viola todas las normas de Naciones, Unidas en relación a vivienda digna y, y adecuada. Además del artículo 47 de la Constitución. Entonces, ahí tienes otra manera de violar la Constitución”.
La ley de vivienda no sirve
Desde su punto de vista, se hacen normas que no promueven la vivienda digna y adecuada, sino todo lo contrario, promueven el hacinamiento y el sinhogarismo. Es que es increíble. Junto a ello tenemos a aquellos que tuvieron que huir del mercado residencial y alquilaban de temporada y de, de habitaciones, ahora alquilan en negro o ya están haciendo figuras extrañas como el uso, el usufructo, la habitación y cosas raras, o están vendiendo o están cerrando. Entonces, esto es un caos, es un completo caos.
Para este experto no se justifica esto con la idea de parar los desahuciaos “aparte que de alquiler hay bastantes menos, de hipotecarios sí que hay un repunte En los últimos dos años, hay un repunte de los hipotecarios, pero los arrendamientos no. Entonces, los que hay son precisamente, porque - empieza a haber, escasez de oferta y los caseros pues dicen: "Bueno, pues yo voy buscando, los inquilinos que me correspondan, eh, que me paguen más sin incumplir la ley".
Nasarre ha comparecido en el Congreso de los Diputados para explicar las soluciones que necesita el problema de vivienda
Sin resolver el problema de acceso a la vivienda
Nuestro interlocutor, siempre muy claro en las intervenciones, vuelve a poner sobre la mesa que se sigue sin abordar con realismo el problema de acceso a la vivienda, por la carencia de una oferta de vivienda social. Las promesas electorales de Sanchez de crear vivienda se han quedado en eso y el plan Estatal de Vivienda parece ms efectista que efectivo.
A su juicio “la raíz de todo este problema sigue viniendo de la ley de vivienda, de la 12/2023. Más allá que en Cataluña ya empezaron con locuras en 2015 con leyes ya de tanteos y retractos, definición de garante deudor. Todo esto empezó en 2015 en Cataluña. y el resto del Estado en 2021, con la excusa de la pandemia, el tema de la moratoria de desahucios y la protección de los okupas, que lo, que admitieron después. Y, luego ya la 12/2023, que ya recoge todas estas historias y ya las generaliza como una ley general todo el Estado.
En su opinión es todo muy preocupante “ porque las cifras no acompañan y, tendrían que, visto lo visto en lo de hoy también, bueno, si creemos en la democracia, bueno, pues una mayoría de la sociedad representada por sus representantes ahí legítimos no están de acuerdo con todo lo que están haciendo. Es el momento de darse cuenta que las cosas no van bien y habría que dar un golpe de timón en este momento. En el 2028 las viviendas que harán falta según el Banco de España serán cerca de un millón
Nasarre es consciente que la aprobación de estos reales decretos hubiera generado mucha litigiosidad y sobre todo mucha inseguridad jurídica Por ejemplo, el artículo dos, Dice: "Pues que usted podrá pedir que no le desahucien, Hasta tres años, renovable cada año si usted es vulnerable". Pero si se miran u los requisitos que tiene que tener el arrendador para poderse beneficiar de eso. Si lo lees los requisitos son tan raros, o sea, que, que ese señor incumpla la función social de la vivienda. Y eso qué quiere decir. Que ese señor compre créditos hipotecarios por debajo de precio”.
Para Nasarr si se hubieran convalidado, “los problemas judiciales hubiesen sido inmensos. Otra cuestión que había ahí, era muy escandalosa, era, la, la retroactividad tanto del año, extra de prórroga forzosa a los alquileres por vulnerabilidad para los alquileres vigentes a la entrada en vigor de la ley de vivienda. Es decir, solamente se aplicaban de momento esa prórroga forzosa de un año a partir de la ley de vivienda del 2023. Si se hubiera aprobado , a partir del decreto de hoy hubiese aplicado también esa prórroga sorpresa a contratos firmados antes, cuando esa prórroga ni existía”.
Nuestro entrevistado en un evento de la asociacion de propietarios SOM habitatge de Cataluña explicando la situción de la vivienda IMÁGENES cedidas por Sergio Nasarre
Este jurista subraya que la actualización de los contratos vigentes al momento de la entrada de la ley de vivienda solamente se podía, actualizar con el índice independientemente del pacto que se hubiese llegado en el momento de hacer el contrato antes de la ley de vivienda, cuando no existía la ley. Es que es impresionante. Los litigios ahí hubiesen sido increíbles, porque la gente le diría "Oye, llevamos tres años de contrato, usted me ha subido con otros criterios con lo cual tendrá derecho a devolución”.
Nasarre fue de los primeros juristas que habló de crear un Pacto Social por la Vivienda, En este sentido indica que el Estado social tiene que dedicarse a los que más lo necesitan, “A la gente sin hogar y Lo que no puede es prometer cosas. como a ciento ochenta mil viviendas, como la casa cuarenta y siete y le das ochocientas vi-viviendas. Si vas a meter ahí a gente de clase media pagando seiscientos, setecientos euros y que se queden ahí durante se-setenta y cinco años. Esto no tiene ningún sentido, porque eso es una carga para el Estado impresionante”.
Para Nasarre además de replantear un cambio en las políticas publicas, quizás también habría que ver si es el momento de cambiar de equipo en el Ministerio de Vivienda. Ahí su mirada se centra la actuación de la ministra Isabel Rodríguez, protagonista en el Congreso de defender esos dos Reales Decretos con muy poco acierto. “ Su eficacia es cero y el desastre es evidente. Tienen que definir una nueva política pública y dejase de ocurrencias”.
