Clausura del Congreso de vivienda, Jose Maria Torres, presidente de CONPYMES, primero por la derecha, nos ha explicado que hasta ahora la vivienda ha sido un negocio para las administraciones. También han intervenido Lorenzo Prats, vicesecretario de la Fundación del Notariado, Francisco Javier Martín Ramiro, Director General de Vivienda y suelo. Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. José María Font Presidente de la Confederación de Cámaras de Propiedad Urbana de España, la propia Matilde Casas, codirectora del Congreso junto a José María Coello de Portugal. Vicerrector de Planificación, Coordinación y Relaciones Institucionales.
- Durante dos días distintos profesionales, expertos en la materia, han abordado en la Facultad de Derecho de la Universidad Complutense el grave problema de la vivienda
El problema de la vivienda se ha convertido en el principal para muchos españoles. No se trata de invertir más miles de euros sino hacer reformas estructurales en el mercado del alquiler, fiscalidad y crear más vivienda social. Estos días también hemos conocido el Plan de Choque de Vivienda que ha presentado la presidenta madrileña Isabel Diaz Ayuso.
El Plan Estatal de Vivienda que ahora negocia el Gobierno con operadores jurídicos y CCAA, es poco ambicioso según comentaron distintos expertos que acudieron a este Congreso Nacional de Vivienda, que concluyó este jueves tras dos días de intenso debate. Las jornadas han sido dirigidas por Matilde Cuena, catedrática de Derecho Civil de la Universidad Complutense, y Julio Tejedor , catedrático de Derecho administrativo de la Universidad de Zaragoza. Todas las intervenciones tuvieron un marcado cariz técnico para abordar esta cuestión
La primera intervención fue la de Sergio Nasarre. Catedrático de Derecho Civil en la Universidad Rovira i Virgili y director de su Cátedra UNESCO de Vivienda, de la que nuestro medio hizo una amplio seguimiento, donde dejó claro la gravedad del problema que hay en nuestro país, porque las últimas leyes de vivienda lo que han hecho ha sido empeorar la situación.
Jose Maria Torres, presidente de CONPYMES, una de las entidades patrocinadores del evento participó en la clausura de este Congreso junto a Francisco Javier Martín Director General de Vivienda y suelo. Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y otras autoridades “El problema de los sueldos escasos radica en que somos un país de micropymes entre y 9 trabajadores, si esas empresas no crecen, difícilmente podrán paga más a sus profesionales. Han cerrado 50.000 comercios en esos últimos meses. Ahora la vivienda se ha convertido en un negocio más que en un derecho. Llevamos desde los inicios de nuestra democracia sin una política de vivienda púbica”.
Para este empresario “solamente con la desregulación bajaríamos el precio de la vivienda un 30%. Si el suelo costara más barato, se barajn los impuestos ese acceso sería más sencillo. Ahora es un negocio para las administraciones y algunos ciudadanos. Las políticas intervencionistas en vivienda están generando el efecto contrario. Hay menos oferta y se encarece tanto el precio del alquiler como de la compra de vivienda. La solución al problema pasa por dirigir inversiones a crear vivienda nueva. Hay que construir viviendas en los barrios periféricos y descongestionar las grandes ciudades para que hubiera suelo y viviendas más asequibles”.
Fernando Méndez, registrador de la propiedad de Barcelona, primero por la derecha intervino en una mesa sobre la función social de la vivienda. A su juicio hay que acometer reformas valientes en la legislación actual. A su lado intervinieron en se panal Hector Simón. Profesor Titular de Derecho Civil. Director de la Cátedra UNESCO de vivienda, Teresa Alonso Pérez. Catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Zaragoza como moderadora juno a Gabriel Domenech. Catedrático de Derecho Administrativo. Universidad de Valencia. Juli Ponce. Catedrático de Derecho Administrativo. Universidad de Barcelona
Faltan reformas estructurales valientes
Por su parte, Fernando Mendez, registrador de la propiedad y profesor de la facultad de Derecho de la Universidad de Barcelona reconoce que la vivienda preocupa a muchos profesionales. Estuvo en un panel donde se habló de la función social de la propiedad y derecho a la vivienda. con Gabriel Domenech. Catedrático de Derecho Administrativo. Universidad de Valencia. Juli Ponce. Catedrático de Derecho Administrativo. Universidad de Barcelona y Hector Simón. Profesor Titular de Derecho Civil. Director de la Cátedra UNESCO de vivienda. “La solución esta en hacer una legislación sustantiva más equitativa, entre los derechos de ambas partes contractuales, eso significa modificar la legislación procesal para que se resuelva el contrato de forma ágil, una mejor regulación fiscal que fomente la inversión y mucha más construcción de vivienda social”, advierte.
Para este experto “ el Plan Estatal de la Vivienda es poco ambicioso, no es invertir mas dinero sino hacer reformas estructurales. Hay que eliminar la burocracia en la construcción de la vivienda. .La oferta de vivienda en alquiler es reducida porque nadie tiene interés en dedicarse a prestar algo que va a tener escasa rentabilidad y que en caso de incumplimiento no va a tener rentabilidad. Hay falta de suelo pero no seria el problema más grave. En una vivienda nueva, la carga fiscal que se lleva es del 45%. El hecho de que el trámite administrativo sea tan engorroso y lento encarece el precio de la vivienda en un 10% Hay que introducir medidas de adelgazamiento administrativo y de supresión de trámites que no están justificados, entre ellas vivienda social que en los últimos años poca se ha construido”.
Un Congreso de alto nivel
Al igual que el nivel de los ponentes ha sido elevado, el de los asistentes también pudiendo saludar a abogadas expertas en derecho hipotecario como es el caso de Arantxa Goenaga, abogada y socia de AF Legis “La situación es muy mala provocada por una legislación muy partidista que no atiende el foco del problema. Cada vez hay menos oferta de alquiler pese a que crece la demanda. Hay muchas voces críticas como las que hemos escuchado en este foro. Falta para que los políticos se den cuenta del problema. Las estadísticas del profesor Nasarre son demoledoras; cada vez que se aprueba una ley, se interviene el mercado y se provoca menos oferta y la subida de precios. El Plan Estatal de Vivienda que plantea el Gobierno no es la solución. Hay que agilizar los desahucios para evitar que estén los inquilinos sin pagar”.
Desde su punto de vista “las medidas que necesita el mercado deben ser ágiles. Y si el mercado recobra es agilidad habrá más facilidad para alquilar”. Junto a esto esta experta reclama la necesidad de legislar el derecho a la habitación, el contrato por temporada, derogar el Real Decreto-ley 11/2020 ("RDL 11/2020") creado en medio del Covid que evita los desalojos a los colectivos más vulnerables. Son cinco años donde los propietarios están aguantando esta situación y es inaceptable. Eso hace que no se alquile.Quizá podrían utilizarse fondos estructurales europeos para mejorar el número de viviendas que se vayan a rehabilitar o ayudar a los jóvenes a que puedan acceder a la vivienda. La solución al problema de la vivienda toca muchos resortes. No basta con cargar de obligaciones a los propietarios”.
Mesa sobre la problemática del alquiler, Alejandro Fuentes-Lojo, primero por la derecha, abordo la problemática de la gestión del control de rentas que esta teniendo graves problemas. En esa mesa también estuvieron Laura Fernández, Directora general del ASVAL (Asociacion de Propietarios de viviendas en alquiler) n José María Raya. Catedrático de Economía Aplicada. Universidad Pompeu Fabra. Matilde Cuena, como moderadora y Christian Cao, . Catedrático de Derecho Constitucional. Universidad de Buenos Aires que abordaron esta problemática
Los serios problemas del alquiler
En el caso del abogado Alejandro Fuentes-Lojo, abogado experto en temas hipotecarios, intervino en un debate sobre los problemas del mercado del alquiler “ He analizado las fallas del sistema del control de rentas actualmente vigente en Cataluña, Navarra, País Vasco y una parte de Galicia. Hay que revisarlo porque adolece de defectos técnicos en cuanto a la metodología de su aplicación y a la propio El SERPAVI (Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda) que genera mucha inseguridad jurídica en su aplicabilidad y que está comportando una incipiente litigiosidad en los tribunales. Esto genera salidas de vivienda del mercado de oferta porque la política de vivienda que se utiliza es equivocada”.
En cuanto al Plan Estatal de Vivienda que el Gobierno está perfilando “creo que forma parte de la misma política de vivienda. Hay que dar un giro a esas políticas con medidas valientes que no busquen contentar a todo el electorado. Si no se cambia de política podemos tener un problema grave en cuanto a la oferta de vivienda y que se reduzca tanto. Podríamos tener el problema que no hubiera vivienda para todos. Esas políticas deben buscar un equilibrio entre los derechos de las partes, arrendador y arrendado. No se entiende que ahora dichas políticas perjudiquen a la propiedad y a sus derechos hasta el punto que muchos de ellos se plantean sacarlas del mercado. Tenemos un problema importante que hay que abordar. No debería usarse la vivienda como moneda electoral”.
La fiscalidad, otra cuestión pendiente
Jose Maria Salcedo, abogado experto en litigación tributaria ha formado parte de la mesa donde se ha abordado la fiscalidad de la vivienda y de la promoción inmobiliaria. En su opinión “una estrategia agresiva de Hacienda en la comprobación de los beneficios fiscales de la vivienda habitual al final entorpece de otra forma el acceso a la vivienda. En ocasiones cuando se vende la vivienda habitual está confiando que esa ganancia no va a tributar y confía en que va a comprar otra vivienda nueva sin paga impuestos por la que vende, Si se niega la exención, porque no se ha vivido los tres últimos tres años y se ha alquilado la vivienda en periodo vacacional dos meses y se ha generado rendimientos, con lo cual no es vivienda habitual, Al final es una problemática cada vez más habitual”.
Para ese jurista, “en la actualidad el propietario que quiera vender su vivienda se puede encontrar con muchas limitaciones. En zonas turísticas, si alquilas tu vivienda un par de meses pueden señalar que no es tu vivienda habitual y es posible que no te apliquen esa exención. En estos momentos hay una administración tributaria voraz en la interpretación de la norma y que en algunos casos se ha quedado desfasada. Sobre el valor de referencia de catastro, ese es un asunto que va a los tribunales donde la prueba la debe aportar el propio contribuyente. Se trata de demostrar que el valor por el que compraste el piso era el que valía. En estos temas contar con un asesor fiscal es necesario para no incurrir en errores”.
