Transmitir un inmueble adquirido por herencia no equivale a una compraventa convencional en el mercado inmobiliario. Con frecuencia, las prisas por encontrar comprador chocan de frente con la falta de titularidad registral y, de forma más crítica, con una deficiente planificación impositiva en el momento de adjudicarse los bienes. La creencia tradicional de que declarar el menor valor posible ante la administración autonómica alivia las cargas fiscales suele desembocar, años después, en una factura millonaria en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Así lo analiza Arturo Ortiz Hernández en su blog, donde disecciona los pasos obligatorios previos a la venta, el impacto del criterio fiscal y la factura tributaria que se desencadena tras la firma.
El orden de los factores en este tipo de operaciones resulta determinante. El letrado advierte de que el verdadero quebranto económico suele fraguarse en el primer trámite, cuando se formaliza la aceptación hereditaria. Ilustrando el caso real de un contribuyente que infravaloró un piso para recortar gastos iniciales, la fuente jurídica señala la contundencia de las cifras: «el problema es que en Madrid la herencia entre padres e hijos lleva una bonificación del 99 por ciento en el Impuesto de Sucesiones. Declarar 120.000 euros más le habría costado 274 euros. Doscientos setenta y cuatro. Dos años después vendió el piso por 300.000. Y Hacienda le dijo, con razón, que había ganado 120.000 euros, porque el valor por el que él adquirió es exactamente el que él mismo puso en la escritura de herencia. 26.480 euros de IRPF».
Sin inscripción no hay venta: los requisitos previos
Antes de colocar el cartel de venta o comprometer arras, el heredero debe completar el circuito registral. En virtud del principio de tracto sucesivo previsto en la Ley Hipotecaria, nadie puede enajenar un bien que formalmente figure a nombre del causante.
Desde el despacho AJM Abogados recuerdan la secuencia documental imprescindible: contar con el título sucesorio (testamento o acta de declaración de herederos), otorgar la escritura de aceptación y adjudicación de herencia ante notario, liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones —sin el cual los registros no admiten el documento— y consolidar la inscripción a nombre del nuevo titular. No obstante, para casos con urgencia comercial, el titular de la firma desvela una fórmula para acortar plazos: «la escritura de herencia y la de compraventa se pueden firmar el mismo día, en el mismo notario, una detrás de otra. Primero se acepta y adjudica, acto seguido se vende. El comprador está delante, el dinero se mueve una sola vez y el Registro recibe ambas escrituras juntas».
El mito de las mayorías y la subasta judicial
Cuando existen múltiples coherederos, la gestión suele encallarse por falta de consenso. La ley española califica la venta como un acto de disposición estricto, por lo que resulta jurídicamente inviable adoptar la decisión mediante mayorías simples o cualificadas.
Frente a la creencia extendida de que varios hermanos pueden obligar al resto, el análisis de Arturo Ortiz Hernández como fuente es tajante: «tres hermanos de cuatro no pueden vender el piso. Vender es un acto de disposición y exige unanimidad. No hay votación que valga». Ante situaciones de bloqueo, el Código Civil faculta a cada copropietario a enajenar su cuota indivisa —habitualmente castigada con precios testimoniales por el mercado— o activar la vía de salida judicial. En este último caso, el artículo 1062 del Código Civil resulta disuasorio: «bastará que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga».
Los tres gravámenes y las vías de optimización legal
Tras consumarse la transmisión patrimonial intervienen tres tributos fundamentales: la ganancia patrimonial en el IRPF (a tipos que oscilan entre el 19 % y el 30 % dentro de la base del ahorro), la plusvalía municipal por el incremento del valor del terreno y los costes arancelarios notariales y registrales. En la plusvalía, la norma local contempla supuestos de no sujeción si se acredita fehacientemente que el suelo no experimentó incremento alguno entre la adjudicación hereditaria y la venta final.
Asimismo, desmontando mitos comunes en torno a la exención para mayores de 65 años o la reinversión en vivienda habitual —las cuales exigen que el inmueble vendido fuera la residencia continuada del propio transmitente y no la de sus progenitores—, el despacho apunta a herramientas poco explotadas como constituir una renta vitalicia asegurada. El balance final del experto recuerda que la suerte económica de la operación no depende de las inmobiliarias: «en un piso heredado, el precio de venta lo pone el mercado. Lo que usted se lleva lo decidió el día que firmó la herencia».
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