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El problema de las viviendas vacías supone un defecto en el mercado arrendaticio que provoca un importante desajuste que termina perjudicando a aquellos que quieren y necesitan ser arrendatarios. Un factor que puede contribuir a acabar con esa divergencia es la fiscalidad, como se puede deducir de una fuerte disputa producida en el seno del Gobierno, en el que los dirigentes del PSOE apuestan por reducciones de la presión fiscal del arrendamiento de vivienda mientras los dirigentes de Unidas Podemos prefieren, para evitar las viviendas vacías, otras medidas, que resultan algo alejadas del plano tributario y más agresivas.

Existen varios impuestos que afectan a las viviendas vacías, destacando especialmente el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y el Impuesto sobre Bienes Inmuebles y, aunque también se podría hablar del Impuesto sobre el Patrimonio, este tributo carece de incidencia en el plano fiscal nacional. Precisamente, el tributo es un instrumento fundamentalmente recaudatorio, pero no solo sirve para financiar los ingresos públicos en el sentido del artículo 31 de la Constitución, ya que la Sentencia del Tribunal Constitucional 179/2006, de 13 de junio, afirma que “el tributo puede no ser sólo una fuente de ingresos, una manera de allegar medios económicos a los entes territoriales para satisfacer sus necesidades financieras (fin fiscal), sino que también puede responder a políticas sectoriales distintas de la puramente recaudatoria (fin extrafiscal)”, debiendo destacarse que la Sentencia del Tribunal Constitucional 19/2012, de 15 de febrero, indica que “desde una perspectiva constitucional, nada cabe oponer al uso de los tributos “no sólo como instrumento recaudatorio, sino también como medio para la consecución de tales fines extrafiscales” (STC 173/1996, de 31 de octubre, FJ 5), razón por la cual nada impide el uso de los tributos como un instrumento de política económica sobre un determinado sector (STC 7/2010, de 27 de abril, FJ 5), pues a ello no se opone “el principio de capacidad económica establecido en el artículo 31.1 de la Constitución”, dado que “el respeto a dicho principio no impide que el legislador pueda configurar el presupuesto de hecho del tributo teniendo en cuenta consideraciones extrafiscales” (STC 31/1987, de 26 de marzo, FJ 12)”.

En lo que se refiere al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que grava los rendimientos y las ganancias y pérdidas patrimoniales obtenidas por personas físicas, se encuentra la imputación de rentas inmobiliarias, que se entiende como ingreso del propietario de una vivienda vacía un porcentaje del valor catastral que oscila entre el 1.1 y el 2 por ciento según haya existido o no revisión de los valores catastrales en los términos del artículo 85 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. A este respecto, hay que destacar que la Consulta vinculante de la Dirección General de Tributos núm. V1375/20, de 12 mayo, afirma que “Debe tenerse en cuenta que la imputación de rentas inmobiliarias no tiene en cuenta la utilización efectiva de la segunda vivienda sino su disponibilidad a favor de su titular, sin que la Ley atienda a circunstancias que puedan afectar a dicha utilización, tales como la enfermedad, el trabajo u otras que determinen la no posibilidad de utilización de la segunda vivienda, al limitar la Ley los casos en los que no procede la imputación de rentas inmobiliarias únicamente a los siguientes casos tasados: afectación del inmueble a una actividad económica, que el inmueble genere rendimientos de capital, que se encuentre en construcción y que no sea susceptible de uso por razones urbanísticas, sin que el supuesto al que se refiere la consulta corresponda a uno de ellos, por lo que procede la imputación de rentas inmobiliarias prevista en el artículo 85 de la Ley del Impuesto, por la vivienda de la que es propietario el consultante”. No habría renta alguna sujeta al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas si una vivienda estuviera ocupada por ser la vivienda habitual del contribuyente, pero si habría un rendimiento íntegro del capital inmobiliario para el propietario si estuviera arrendada a un tercero, siendo posible aplicar una reducción del 60 por ciento, tras aplicar los gastos deducibles, a las rentas abonadas por el arrendatario al arrendador si el alquiler estuviera destinado a una vivienda.

En lo que se refiere al Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que es un tributo directo de carácter real que grava el valor de los bienes inmuebles en el ámbito local, el artículo 72.4 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, establece que, tratándose de inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente, los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50 por ciento de la cuota líquida del impuesto, debiendo destacarse que, dentro de este límite, los ayuntamientos podrán determinar mediante ordenanza fiscal un único recargo o varios en función de la duración del período de desocupación del inmueble. Este recargo fue introducido en la normativa mediante el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que se aprobó, según su preámbulo, porque resultaba “imprescindible la adopción urgente de una norma con rango de ley que permita la modificación de diferentes disposiciones normativas para adoptar determinadas medidas que cuentan con un alto grado de consenso social y no admiten demora, al afectar al ejercicio del derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada de muchos hogares”.

Ciertamente, la clave puede encontrarse en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Si se incrementa la reducción del rendimiento neto del capital inmobiliario, regulado en los artículos 22 a 24 de la ley de ese impuesto, hasta un 90 o un 100 por ciento, que sería compatible con aumentar los porcentajes de cálculo de la imputación de renta inmobiliaria, se podrá armar una buena medida para fomentar el alquiler y desincentivar el mantenimiento de viviendas vacías, no resultando conveniente olvidar los beneficios fiscales del arrendamiento de vivienda. Ello, no obstante, no es suficiente, pues parece algo indispensable evitar la implantación de una idiosincrasia que demonice a los propietarios inmobiliarios frente a los arrendatarios para poder lograr que los propietarios se sientan cómodos en el mercado del alquiler.

 

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