Manel Espinosa González
Abogado y socio de ALLURA REESTRUCTURACIONES
El Real Decreto-ley 26/2026 ya está publicado. El segundo decreto sobre renovación automática todavía no. Esa diferencia no es formal: uno tiene texto oficial y fecha de entrada en vigor; el otro solo puede analizarse hoy desde la documentación conocida y las declaraciones públicas. Precisamente esa cautela permite discutir uno de sus posibles efectos menos visibles: la selección defensiva del futuro inquilino.
Nota de actualidad
A 30 de septiembre de 2026, el Real Decreto-ley 26/2026 está publicado en el BOE y entra en vigor, con carácter general, el 1 de octubre, pendiente de convalidación. El segundo real decreto-ley anunciado sobre renovación automática de alquileres, identificado como RDL 27/2026 en la documentación que ha circulado, no figura publicado hoy. Sus referencias en este artículo son análisis del texto conocido, no descripción de Derecho vigente.
La protección ya ha aumentado
No hace falta esperar al segundo decreto para afirmar que el marco ha cambiado.
El RDL 26/2026 permite que determinados contratos de vivienda habitual vigentes puedan prorrogarse, a solicitud del arrendatario y por anualidades, hasta un máximo de dos años adicionales cuando se cumplan los requisitos legales. Durante ese periodo se mantienen los términos y condiciones del contrato, con excepciones como el acuerdo entre las partes, un nuevo contrato o una necesidad real y acreditada de ocupación por el propietario o determinados familiares.
Además, hasta el 31 de diciembre de 2027 limita extraordinariamente las actualizaciones. Si la renta supera el máximo del sistema estatal de referencia, no procede incremento; en los demás casos, a falta de nuevo pacto, no podrá superar el 2 por ciento.
Puede considerarse una protección necesaria en un momento de enorme tensión residencial. Pero también aumenta la duración esperada de determinadas relaciones y reduce la capacidad de ajustar sus condiciones.
La cuestión es qué ocurre antes de firmar el siguiente contrato.
«El propietario» no existe como categoría única
Parte del debate público trata al propietario como un agente homogéneo dedicado a maximizar rentas. La realidad es compleja.
Está quien compra profesionalmente para invertir. Quien hereda una vivienda. Quien se desplaza durante unos años por trabajo y alquila su casa. Quien conserva un inmueble pensando que en el futuro puede necesitarlo un hijo. Quien forma una nueva pareja y pone en alquiler su anterior residencia.
O una pareja se separa, mantiene una vivienda común y no puede o no quiere venderla inmediatamente. Alquilarla durante un tiempo puede ser una forma razonable de ordenar la ruptura patrimonial y familiar.
Eso no convierte al propietario en víctima. Tampoco en especulador. Demuestra que detrás de un contrato puede existir una inversión profesional o una biografía.
La memoria que acompaña al segundo texto conocido cifra en torno al 91,9 por ciento la vivienda de alquiler de mercado en manos de personas físicas. Mientras ese documento no se publique, debe tratarse como una estimación de la documentación conocida. Aun así, ilustra un rasgo básico: muchas decisiones de alquiler las toman particulares de forma atomizada.
Cuando equivocarse resulta más caro
Aquí aparece el efecto paradójico.
Cuanto más larga sea la vinculación esperada, menor capacidad exista para adaptar la renta y mayor sea el coste de terminar el contrato, más importante se vuelve para el propietario seleccionar correctamente a la persona a la que entrega la vivienda.
El segundo texto conocido llevaría esa lógica más lejos. Según la redacción que ha circulado, después de cinco años -siete para persona jurídica- el contrato se prorrogaría por periodos sucesivos de igual duración salvo comunicación en contrario. El propietario podría no renovar con seis meses de preaviso, pero, fuera de determinadas excepciones, debería indemnizar con al menos doce mensualidades de una vivienda análoga y nunca menos de una mensualidad por año de residencia.
Hoy esa regla no está publicada en el BOE y no debe escribirse como si estuviera vigente.
Pero si finalmente se aprueba y publica en esos términos, elegir hoy a un arrendatario tendrá efectos potencialmente más largos y una salida más costosa. Cuando aumenta el coste de equivocarse, aumenta también el incentivo a evitar perfiles percibidos como arriesgados.
La selección defensiva
El principal efecto quizá no sea una retirada masiva de viviendas, sino algo más silencioso.
Más nóminas. Más avales. Más antigüedad laboral. Ingresos exigidos muy por encima de la renta. Seguros de impago con filtros más duros. Preferencia por profesiones percibidas como estables. Rechazo de candidatos cuya situación futura se considere menos previsible.
¿Puede acabar penalizado un autónomo porque sus ingresos fluctúan? ¿Una familia con menores porque un eventual conflicto se perciba como más complejo? ¿Un trabajador temporal? ¿Alguien empleado en un sector amenazado por la automatización? ¿Una persona mayor? ¿Quien no dispone de padres que puedan avalarle?
La respuesta jurídica no puede ser permitir esa criba.
La Ley 15/2022 exige igualdad de trato en el acceso al arrendamiento y prohíbe rechazar una operación o imponer condiciones discriminatorias por los motivos protegidos.
Pero existe una dificultad práctica: cuando veinte o cincuenta candidatos compiten por una vivienda, es muy difícil conocer el motivo real por el que se ha escogido a «otro perfil».
Ese es el riesgo perverso. Una regulación diseñada para proteger a una persona cuando ya es vulnerable puede incentivar a algunos propietarios a evitar, antes de la firma, a quien crean que podría llegar a serlo.
No porque esa conducta sea correcta. Precisamente porque debemos evitarla.
El inquilino que todavía no tiene contrato
Las políticas de estabilidad se concentran lógicamente en quien ya vive en la vivienda. Tiene domicilio, hijos escolarizados, relaciones de barrio y una vida construida allí. Proteger ese arraigo tiene valor social.
Pero existe otro ciudadano casi invisible: quien todavía busca casa.
El joven que quiere emanciparse. La persona que se separa. La familia que cambia de ciudad. Quien ha perdido una vivienda. Una pareja que tendrá su primer hijo. Un trabajador solvente pero sin avalistas.
Una política de alquiler debe mirar a ambos.
Si conseguimos que el primero permanezca más tiempo pero hacemos que al segundo se le exijan condiciones cada vez más severas, habremos mejorado una dimensión de la seguridad residencial mientras empeoramos otra.
Por eso la pregunta no puede ser solo cuánto duran los contratos. También debe ser quién consigue firmar los nuevos.
Dos decretos y una cautela jurídica
Hoy hay que separar dos planos.
El RDL 26/2026 es Derecho publicado. Puede ser discutido, impugnado o no convalidado, pero sabemos qué dice y cuándo entra en vigor.
El segundo decreto no está hoy en esa situación. Hay documentación circulada con contenido concreto y declaraciones públicas que confirman su orientación, pero hasta que aparezca en el BOE no hay texto oficial publicado al que atribuir efectos jurídicos.
¿Se debe esa ausencia a tensiones políticas? Hay que distinguir.
La decisión de dividir el paquete en dos normas sí se ha asociado públicamente a las dificultades parlamentarias de la renovación automática y a las reticencias de algunos grupos necesarios para la convalidación. También se ha explicado que no había existido tiempo suficiente para cerrar la negociación de una medida de esa intensidad.
Pero no es correcto convertir esa explicación política del troceo en la causa automática del retraso de un día en la publicación. La versión trasladada por el Gobierno, recogida hoy por distintos medios, es técnica y jurídica: el segundo texto modifica disposiciones del primero y se ha optado por secuenciar la publicación una vez publicado el RDL 26/2026.
Puede afirmarse que existe tensión parlamentaria alrededor del segundo texto y que ayuda a explicar su separación. No, con la misma seguridad, que sea la razón formal de su ausencia hoy en el BOE.
Reducir el riesgo de ambas partes
La solución tampoco consiste en hacer del inquilino quien soporte toda la inseguridad. Un contrato de vivienda es hogar. Perderlo puede afectar al colegio, los cuidados familiares, el empleo, el arraigo y a la capacidad económica para encontrar otra casa.
La estabilidad importa.
Pero cuanto más protegemos la permanencia mediante obligaciones que recaen sobre el propietario concreto, más importante resulta reducir el riesgo que percibe al decidir a quién alquilar.
Ahí aparecen instrumentos menos ideológicos: seguros públicos o mixtos frente al impago, mediación rápida, compensaciones efectivas cuando la Administración impone una suspensión por vulnerabilidad, capacidad real de realojo, garantías para arrendatarios solventes sin patrimonio familiar y un parque público suficientemente grande para que la vulnerabilidad no termine siempre dentro de un contrato privado.
El objetivo debería ser que tener hijos, trabajar por cuenta propia o carecer de avalistas no convierta a nadie en peor candidato. No basta con prohibir la discriminación: hay que reducir el incentivo económico que puede alimentarla.
Si el segundo decreto termina publicándose, deberíamos observar no solo cuánto aumenta la duración media de los contratos. También qué renta familiar se exige para acceder, cuántos avales adicionales se solicitan, qué peso tienen los seguros de impago, cómo evoluciona la oferta y qué perfiles encuentran mayores dificultades.
Si aumenta la estabilidad sin endurecer significativamente la entrada, la reforma habrá cumplido una parte importante de su objetivo. Si la protección se transforma en una barrera silenciosa para jóvenes, familias o personas con ingresos menos lineales, habrá que corregir el diseño.
Los inquilinos no son el problema. Los propietarios tampoco.
El problema aparece cuando una vivienda escasa convierte cada contrato en una lucha por trasladar el riesgo a la otra parte.
Una política verdaderamente social debería hacer lo contrario: reducir ese riesgo para ambos y crear suficientes alternativas para que nadie necesite seleccionar desde el miedo ni vivir pendiente del siguiente vencimiento.
