Proteger a quien necesita una vivienda exige financiación pública. Hacer incierta la recuperación del inmueble puede cerrar el acceso al alquiler precisamente a quienes más ayuda necesitan.
Manel Espinosa González
Socio director de ALLURA & PEIMONDT y cofundador, junto a Jorge Werner Montero Mundt, del proyecto empezardenuevo.com, especializado en la Ley de Segunda Oportunidad
El Gobierno afronta una negociación sobre vivienda que puede condicionar el tramo final de la legislatura y acelerar el clima de campaña electoral. Aprobar el real decreto-ley en el Consejo de Ministros será solo el primer paso: después deberá reunir los votos para convalidarlo en el Congreso.
Cada partido tendrá que explicar a sus votantes qué ha defendido y qué ha cedido, sin que las concesiones se perciban como una traición. Junts y el PNV deberán medir el coste de apoyar la norma, como Sumar y Podemos el de aceptar sus límites. La oposición buscará convertir cualquier ruptura de esos apoyos en otra prueba de la debilidad del Ejecutivo.
Mientras tanto, cientos de personas acampan en la Puerta del Sol reclamando soluciones a una angustia real. Su urgencia merece respuesta; prometerles una solución mágica sería irresponsable. Un decreto puede evitar un lanzamiento, pero no crear de inmediato las viviendas que faltan. Una política de vivienda no puede consistir en aprobar otra prórroga cada vez que una tragedia llega a las cámaras.
Como abogado con experiencia inmobiliaria y en gestión de carteras para fondos, conozco el valor de recuperar un inmueble en condiciones previsibles. También considero inaceptable que una persona vulnerable llegue al lanzamiento sin una respuesta pública adecuada. Defender ambas convicciones obliga a preguntar quién debe asumir el coste de evitarlo y con qué garantías.
Mi objeción es al método: acumular restricciones sobre viviendas existentes mientras se aplaza la respuesta que permitiría aumentar las disponibles. Si cada insuficiencia administrativa se traduce en otra obligación del propietario, el incentivo público para resolverla se debilita. El titular del inmueble acaba financiando decisiones sobre las que no tiene capacidad alguna de control.
La función social de la propiedad y sus garantías
El artículo 33 de la Constitución reconoce la propiedad privada y su función social. La propiedad puede soportar obligaciones legítimas y no toda limitación equivale a una expropiación ni genera indemnización. Pero deben respetarse su contenido esencial y la proporcionalidad de las cargas. Ser gran tenedor permite justificar obligaciones diferenciadas; no convierte al titular en una Administración social sustitutoria.
El artículo 47 dirige a los poderes públicos el mandato de promover el acceso a una vivienda digna. No proporciona, por sí solo, un título para permanecer indefinidamente en cualquier inmueble. La función social forma parte del derecho de propiedad; invocarla no libera a las administraciones de financiar y ejecutar sus políticas.
Conviene precisar también las palabras. El precario puede proceder de una cesión consentida y no equivale necesariamente a un delito. Una entrada ilícita tampoco es equiparable a un arrendamiento vigente, incluidas sus prórrogas legales. Cuando se acredita el derecho a recuperar la posesión y no existe un título oponible, procede la restitución por los cauces legales. La vulnerabilidad exige asistencia y las medidas temporales que correspondan; no debería convertirse en un título indefinido sobre patrimonio ajeno.
Ser garantista exige respetar la defensa de quien puede perder su vivienda y la tutela judicial de quien tiene derecho a recuperarla. Una sentencia favorable necesita poder ejecutarse. Conservar la titularidad mientras se pierde indefinidamente la disponibilidad del bien plantea un riesgo de vaciamiento material del derecho que merece algo más que llamarlo «temporal».
La STC 9/2023 descartó que la regulación examinada rebasara los límites materiales del decreto-ley, atendiendo al alcance limitado de la suspensión, su temporalidad, la ponderación judicial y la posibilidad de compensación. No es una autorización en blanco para cualquier ampliación futura. Tampoco permite sostener que toda suspensión sea inconstitucional. Cuanto más intensa y duradera sea la carga, mayor debe ser el rigor de su justificación.
Las SSTC 126/2024 y 169/2025 muestran que las garantías operan en ambas direcciones. La primera amparó a una arrendataria frente a una interpretación restrictiva de las prórrogas, con menores afectados. La segunda protegió a una propietaria frente a la aplicación arbitraria del régimen arrendaticio a una ocupación sin título, eludiendo los requisitos del artículo 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020. Hay que aplicar el régimen correcto a cada caso.
La duración de la suspensión y la responsabilidad pública
Según ha trascendido de la negociación política, en los supuestos afectados, la suspensión inicial de dos o cuatro meses podría dar paso, si no se ofrece alternativa habitacional, a otra que durase hasta garantizarla. Se contempla una revisión cada doce meses. Revisar periódicamente si persiste la vulnerabilidad no equivale a establecer una fecha máxima de recuperación del inmueble.
Esa misma información recoge una compensación autonómica para demandantes personas físicas que podría comprender rentas, suministros y daños, con intereses por demora. Es relevante y merece reconocerse. También exige aclarar la cobertura de los titulares societarios. La personalidad jurídica no acredita por sí sola capacidad ilimitada para soportar pérdidas.
Un real decreto-ley tiene fuerza de ley y puede vincular a las comunidades autónomas. Estas pueden impugnarlo, pero su recurso no suspende por sí solo la norma estatal, conforme al artículo 30 de la LOTC. La competencia autonómica sobre vivienda no permite desobedecerla; tampoco autoriza al Estado a eludir el reparto competencial y la autonomía financiera introduciendo cualquier obligación de gasto en una reforma procesal.
Hay precedentes: el Real Decreto 401/2021 articuló compensaciones tramitadas por las comunidades con recursos de los planes estatales de vivienda. El nuevo diseño debe justificar el título competencial y precisar quién paga, con qué fondos y cómo se exige el cumplimiento. Si el juez fija la compensación, debe garantizarse la intervención de la Administración obligada. Defiendo una garantía o anticipo de pago jurídicamente articulado que evite al propietario un segundo pleito para cobrar la compensación del primero.
El riesgo político es que el Estado anuncie la protección y las comunidades denuncien una factura sin financiación suficiente. No puede presumirse que esa sea la intención del decreto, pero su diseño debe impedir ese resultado. Madrid, Andalucía, cualquier otra comunidad autónoma o el Gobierno central: cada Administración debe responder por las competencias que ejerce y por las cargas que impone. Sus discrepancias no deberían financiarse con la espera del propietario y de la familia vulnerable.
Una suspensión no crea una vivienda, no subsana la insalubridad ni elimina instalaciones peligrosas. Si la falta de alternativa se prolonga, el propietario pierde disponibilidad y la persona vulnerable continúa sin estabilidad. Cronificar situaciones irregulares, insalubres o peligrosas a costa de propietarios y vecinos es un error mayúsculo de planificación.
La Ley 12/2023 ofrece un criterio más exigente. Su artículo 12.1 vincula la planificación estatal a su correspondiente financiación; el 12.3 prevé priorizar ayudas y promover el realojo adecuado de hogares vulnerables afectados por desahucios, dentro del ámbito competencial estatal y mediante cooperación territorial. Contar suspensiones no basta para medir el cumplimiento de ese mandato.
Ampliar sustancialmente el parque público requiere años. Pero el realojo de una persona concreta no puede quedar supeditado a terminar nuevas promociones. Existen vías que deben movilizarse y financiarse ahora: arrendamientos concertados, ayudas directas, adquisición de viviendas disponibles y alojamiento transitorio adecuado. La respuesta debe atender a la edad, la discapacidad, los cuidados y las circunstancias familiares.
Por eso defiendo una Administración responsable identificada, un plazo exigible para aportar alternativa y control judicial individualizado. El incumplimiento público debe activar recursos de emergencia y responsabilidad institucional. No puede traducirse automáticamente en una nueva prolongación de la carga privada.
Los incentivos para alquilar, rehabilitar y construir
El propietario que decide alquilar necesita saber qué podrá cobrar, qué riesgos asume y en qué condiciones recuperará la vivienda. Si esas variables quedan abiertas durante un tiempo imprevisible, ¿a quién estará dispuesto a alquilar? ¿Qué oportunidades tendrá una familia con ingresos modestos frente a otra con elevada solvencia? La incertidumbre que se impone al arrendador puede convertirse en exclusión para el aspirante a inquilino.
No es inevitable que cualquier medida de protección reduzca la oferta. Pero una combinación de cobro incierto, recuperación imprevisible y compensaciones dudosas puede retraer viviendas o endurecer la selección económica de candidatos. Proteger la vulnerabilidad dentro del contrato y dificultar el acceso de personas vulnerables a nuevos contratos sería una contradicción que debe evaluarse antes de legislar.
El Banco de España ha recomendado reforzar la seguridad jurídica, evitar cambios periódicos en las condiciones de los contratos, agilizar los procedimientos ante impagos y mejorar las compensaciones cuando no existe alternativa pública. También ha defendido la profesionalización del alquiler y los incentivos vinculados a vivienda social o asequible. Son cuestiones de diseño que no se resuelven atribuyendo buenas o malas intenciones a quienes participan en el mercado.
Con las compras por empresas hace falta la misma precisión. Lo anunciado alude a compras especulativas de fondos; no acredita todavía una prohibición general para cualquier sociedad. Comprar vivienda existente no amplía por sí solo el parque. Pero una restricción indiscriminada que alcance a promotores, rehabilitadores o proyectos de alquiler estable puede frustrar oferta útil. La norma debe distinguir la conducta que quiere impedir de la inversión que necesita movilizar. La forma societaria no demuestra un abuso.
También hay que rehabilitar. El deber legal de conservación subsiste, por supuesto. Pero movilizar viviendas que requieren una reforma importante exige inversión recuperable, financiación y reglas estables. Aumentar la incertidumbre sobre sus ingresos y disponibilidad puede hacer que proyectos viables dejen de serlo.
Lo mismo sucede con la construcción. Si las rentas o precios regulados, combinados con los costes reales de suelo, edificación y financiación, impiden sostener una promoción, habrá que revisar sus condiciones o cubrir la diferencia con recursos públicos. El precio asequible para el ciudadano y la viabilidad de producir la vivienda deben encajar. Declarar una necesidad social no reduce por sí solo el coste de satisfacerla.
¿Y la vivienda vacía? Las medidas proporcionadas contra la desocupación injustificada pueden tener encaje legal. Pero castigar a quien no alquila mientras se agrava el riesgo de quien sí lo hace es una política contradictoria. Antes de acumular recargos, conviene ofrecer garantías de cobro, facilitar la rehabilitación y hacer atractivo el alquiler estable a precios asequibles.
El caso de Maricarmen expresa el coste humano de llegar tarde. Había que evitar ese desenlace y ofrecerle una solución digna antes del lanzamiento y de las cámaras. La pregunta no es si merecía protección, sino qué Administración debía articularla y financiarla. Nadie debería necesitar exposición mediática para recibir una alternativa habitacional digna; ningún propietario debería suplir indefinidamente la falta de respuesta pública.
Maricarmen no es munición. El mensaje difundido por Vox el 27 de septiembre, utilizando «Morocarmen» para enfrentar necesidades según el origen de las personas, es una instrumentalización xenófoba que degrada el debate. Su caso exige respuestas de todos los partidos y gobiernos.
Hoy ella es el símbolo de una indignación justa. Mañana puede ser el nombre de un decreto. Pero si ese decreto no crea vivienda, no financia el realojo y solo multiplica la incertidumbre, la indignación no desaparecerá: cambiará de destinatario.
El riesgo es haberles ofrecido una prórroga sin solución y dejar una factura aplazada que termine pagándose con menos vivienda en alquiler, una selección de inquilinos más restrictiva y mayores dificultades de acceso.
Maricarmen merece algo mejor que convertirse en el nombre de una norma que llegue tarde para ella y empeore las oportunidades de quienes vengan detrás.
Debemos abandonar la caricatura del arrendador culpable y del arrendatario sospechoso. Hay abusos que perseguir y personas que ayudar. Convertir el alquiler en una lucha de clases dificulta la cooperación necesaria para ampliar la oferta y proteger a quienes hoy no pueden acceder a ella.
Al Gobierno que propone, a todos los grupos que votan y a las administraciones que ejecutan les corresponde acreditar que las medidas podrán cumplirse. Las garantías del propietario y la protección de la vulnerabilidad deben sostenerse con responsabilidades concretas y recursos reales.
El viaje a Ítaca puede expresar el ideal de una vivienda digna para todos. Gobernar exige, además, saber cómo se financia el trayecto y quién soporta la espera. La ambición social merece presupuestos a su altura. No puede descansar indefinidamente en la cuenta corriente y en las llaves de un tercero.
