Juan Ignacio Navas Marqués
- Navas & Cusí destaca que la nueva interpretación de la Ley de Segunda Oportunidad permite reconocer la exoneración de la deuda pendiente incluso antes de que el banco ejecute la hipoteca
- Más de 25.000 particulares sin actividad empresarial se declararon en concurso durante el primer semestre de 2026, aunque solo una parte reúne los requisitos para beneficiarse de esta doctrina
El Tribunal Supremo ha dado un nuevo paso en la interpretación de la Ley de Segunda Oportunidad al permitir que los deudores insolventes puedan obtener la exoneración de la parte de su hipoteca que no quede satisfecha con la ejecución del inmueble, incluso cuando el procedimiento se tramite como concurso sin masa y el banco todavía no haya iniciado la ejecución.
La sentencia 1649/2026, del pasado 22 de octubre, completa la doctrina establecida el pasado 22 de julio y despeja una importante incertidumbre sobre el tratamiento de las hipotecas superiores al valor de los inmuebles.
La nueva interpretación puede beneficiar a particulares y autónomos que atraviesan situaciones de insolvencia y tienen propiedades hipotecadas cuyo valor de mercado es inferior a las cargas que soportan.
“La sentencia supone un avance significativo en la seguridad jurídica del deudor insolvente: si pierde el inmueble y el producto de la ejecución no alcanza para pagar la hipoteca, el descubierto podrá quedar exonerado”, señala Juan Ignacio Navas, socio-director de Navas & Cusí, despacho especializado en derecho financiero y mercantil.
La sentencia 1275/2026, del pasado 22 de julio ya había establecido que los concursos sin masa se equiparan, a efectos de segunda oportunidad, a los procedimientos de exoneración tras liquidación. La novedad de la sentencia de 22 de octubre establece que la protección del acreedor hipotecario alcanza al importe satisfecho mediante la realización de la garantía. “La novedad es que el juez puede reconocer anticipadamente la exoneración del futuro descubierto hipotecario aunque la ejecución esté pendiente o ni siquiera se haya iniciado. Se pone así un límite a la responsabilidad personal del deudor insolvente sin eliminar las garantías del acreedor”, explica Navas.
El alcance de este criterio del Supremo es relevante. Según el Colegio de Registradores, durante el primer semestre de 2026 se declararon en concurso 25.155 personas físicas sin actividad empresarial. A ellas se añaden los autónomos y profesionales que también acudieron al procedimiento concursal. Los concursos sin masa representan, además, una mayoría abrumadora de los procedimientos: alrededor del 83% en el segundo trimestre de 2026.
“Por supuesto no todos los concursados tienen inmuebles hipotecados ni todos tienen deuda superior al valor de la garantía, pero -aún así- el impacto potencial de esta sentencia puede ser muy relevante”, explica el socio-director de Navas & Cusí.
El experto señala -además- que los bancos deben de valorar el riesgo de recuperación cuando la garantía inmobiliaria resulte insuficiente.
Eso sí, Navas advierte que la sentencia no supone la condonación automática de la hipoteca ni permite conservar gratuitamente el inmueble. “La segunda oportunidad no hace desaparecer las garantías de los acreedores. Consiste en encontrar un equilibrio entre su derecho de cobro y la necesidad de que una persona insolvente pueda reconstruir su vida económica”, concluye el socio-director de navascusi.com
El Supremo da la razón a una deudora frente a CaixaBank
La sentencia resuelve el caso de una mujer declarada en concurso sin masa porque su único activo era un local hipotecado cuyo valor era inferior a la deuda. La mujer debía a CaixaBank unos 96.000 euros, mientras que el valor de la garantía hipotecaria, según los cálculos de la deudora, apenas alcanzaba los 20.400 euros. Por eso solicitó la exoneración de 75.679€ además de otras tres deudas menores que sumaban 5.328€. Caixabank se opuso, pero el Supremo ha estimado el recurso, aunque sin cuantificar la exoneración. “Cuando se ejecute la garantía la parte del crédito que no llegue a satisfacerse con lo obtenido de la realización quedará exonerada”, sentencia el Supremo, exigiendo que la resolución judicial que conceda la segunda oportunidad contemple expresamente esta consecuencia.
