Un inquilino puede tener derecho a adquirir la vivienda que ocupa incluso después de que haya sido adjudicada en una subasta judicial, pero debe cumplir determinados requisitos y actuar dentro de un plazo muy breve. Así lo analiza el despacho Marín y Mateo Abogados en su blog, donde la abogada Sandra Aurrecoechea Ríos explica los pasos que conviene seguir para comprobar si es posible ejercer este derecho y evitar que caduque la acción.
El retracto permite al arrendatario colocarse en la posición del comprador o adjudicatario y adquirir el inmueble en las condiciones legalmente previstas, reembolsando las cantidades que correspondan. Su regulación se encuentra, principalmente, en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Sin embargo, como advierte Aurrecoechea Ríos, este mecanismo «no se aplica automáticamente»: es necesario estudiar las características del contrato, la adjudicación y las circunstancias concretas del procedimiento.
Un derecho sujeto a varios requisitos
La primera comprobación consiste en acreditar que existe una verdadera relación de alquiler. El contrato, los justificantes del pago de las rentas y las comunicaciones con el propietario pueden ayudar a demostrar que el ocupante tiene la condición legal de arrendatario. No basta con residir en la vivienda para beneficiarse del retracto.
También resulta fundamental determinar si el arrendamiento continúa vigente después de la subasta. Para ello, deben examinarse la fecha del contrato, su duración, el momento en que se constituyó la hipoteca y la posible inscripción del alquiler en el Registro de la Propiedad. La normativa aplicable puede variar según cuándo se formalizó el arrendamiento.
Otro elemento decisivo es comprobar si el inquilino renunció al derecho de adquisición preferente mediante una cláusula contractual válida. Por eso, el despacho recomienda revisar el documento antes de iniciar cualquier reclamación. En palabras de la abogada, «Hay que analizar cada caso».
El plazo de 30 días, el principal obstáculo
Uno de los aspectos más delicados es el tiempo disponible para actuar. El artículo 25.3 de la LAU establece un «plazo de caducidad de 30 días naturales» para ejercitar el retracto, cuyo cómputo depende de las circunstancias y, como regla general, comienza al día siguiente de la notificación fehaciente de las condiciones esenciales de la transmisión.
La dificultad aparece cuando el inquilino conoce que el inmueble ha sido subastado, pero desconoce el precio de adjudicación o las condiciones concretas de la operación. La información disponible puede resultar insuficiente para decidir si ejerce el derecho. Aun así, esperar puede entrañar riesgos, ya que el conocimiento efectivo de la transmisión también puede ser relevante para determinar cuándo empieza a correr el plazo.
Por este motivo, Marín y Mateo Abogados aconseja obtener cuanto antes el decreto de adjudicación, la documentación del procedimiento judicial y la información registral actualizada.
Negociación previa y posible demanda
Si el arrendatario decide reclamar, debe tener en cuenta que, con carácter general, desde abril de 2025 existe un requisito de negociación previa para presentar demandas civiles, conforme a la Ley Orgánica 1/2025, salvo las excepciones previstas legalmente. Esta negociación puede suspender la caducidad en los términos establecidos por la norma, siempre que se cumplan los requisitos correspondientes.
Si no se alcanza un acuerdo y procede acudir a los tribunales, la acción de retracto se tramita mediante juicio ordinario. Además, el inquilino debe calcular el coste de la operación: no basta con manifestar su voluntad de adquirir la vivienda, sino que puede tener que reembolsar el precio y determinados gastos legalmente exigibles.
La adjudicación tampoco significa que el nuevo propietario pueda expulsar inmediatamente al arrendatario por la fuerza. Si el contrato continúa vigente conforme a la ley, deberá respetarse dentro de sus límites.
Revisar la documentación puede marcar la diferencia
La conclusión de Sandra Aurrecoechea Ríos es que tanto los inquilinos como quienes compran inmuebles en subasta deben examinar cuidadosamente la situación jurídica de la vivienda. La fecha del contrato, una posible renuncia, las condiciones de adjudicación y las notificaciones recibidas pueden determinar el resultado.
Ante una adjudicación, el despacho insiste en la importancia de «actuar con rapidez resulta fundamental». Una revisión jurídica temprana permite valorar si existe derecho de retracto, calcular su coste y evitar que el transcurso del plazo impida reclamar.
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