Comprar una vivienda en España exige hoy un esfuerzo un 88,6% mayor que en 1980, nueve veces por encima del registrado en la zona euro. Mientras las rentas han crecido, el precio de la vivienda lo ha hecho mucho más deprisa, alejando a muchos jóvenes del acceso a la propiedad. Junto a la reforma de los alquieres que plantea el Gobierno otras voces recuerdan que el problema de la vivienda en caso de ruptura familiar sigue siendo importante.
El problema de la vivienda familiar se agrava en los procesos de separación o divorcio es uno de los aspectos más complejos y emocionalmente delicados, especialmente cuando existen hijos menores de edad. En el ordenamiento jurídico español, la regulación principal se encuentra en el Código Civil (artículos 96 y siguientes), que algunos juristas ven insuficiente para resolver el problema de la vivienda en una ruptura familiar
El Tribunal Supremo (TS) ha desarrollado una doctrina muy consolidada en los últimos años sobre el uso de la vivienda familiar tras la ruptura matrimonial o de pareja. La línea general del Alto Tribunal se aleja de las atribuciones indefinidas o perpetuas, buscando un equilibrio entre la protección de los hijos (interés más necesitado de protección) y el derecho de propiedad del otro cónyuge. Todo depende de si hay hijos menores de edad y custodia exclusiva, en casos de custodia compartida; si los hijos son mayores de edad, la entrada de una nueva pareja, con lo cual se extingue ese derecho al disfrute de la vivienda
Carmen Varela cree que la custodia debería decidirse atendiendo a quién puede cuidar mejor de ellos y a qué organización responde a sus necesidades, sin que obtenerla lleve aparejado de forma casi automática el uso de una vivienda concreta.
Vivienda y custodia, una relación que debe revisarse
Carmen Varela Álvarez , socia directora de Carmen Varela Abogados de Familia, resalta que cuando una pareja se separa, la discusión sobre la vivienda familiar rara vez se limita a decidir quién seguirá viviendo en ella.
“En muchas familias es el bien de mayor valor y, al mismo tiempo, el gasto más difícil de asumir, porque quien sale de la casa necesita encontrar otra vivienda, a menudo mientras continúa pagando la hipoteca. Por el contrario, a quien se le atribuye el uso de la vivienda se le proporciona una seguridad económica que puede prolongarse durante años. Todo esto pesa en la negociación”, indica
Esta experta señala que en las comunidades autónomas donde se aplica el Código Civil común, el artículo 96 vincula de forma muy estrecha la custodia y el uso de la vivienda. Si no hay un acuerdo aprobado judicialmente, el uso corresponde a los hijos comunes menores y al progenitor con quien queden, hasta que todos alcancen la mayoría de edad. Cuando no hay hijos menores, puede atribuirse durante un tiempo al cónyuge no titular cuyo interés sea el más necesitado de protección.
“En Cataluña, el Código Civil catalán permite una valoración más amplia de las circunstancias: el uso también se atribuye preferentemente a quien tiene la custodia, pero, si esta es compartida, se atiende a cuál de los progenitores tiene mayor necesidad e incluso puede atribuirse excepcionalmente al progenitor que no tiene la custodia si el otro dispone de recursos suficientes para cubrir sus necesidades de vivienda y las de los hijos. Además, la atribución por necesidad es temporal, puede tenerse en cuenta al fijar los alimentos y, en determinados casos, puede sustituirse por otra solución que garantice la vivienda de la familia”, recalca
A su juicio, “estas diferencias tienen consecuencias muy concretas, ya que en cada ruptura hay que resolver quién paga la hipoteca, la comunidad, los suministros y las reparaciones; qué sucede si la vivienda es de uno solo de los progenitores, pertenece a un familiar o está alquilada; y durante cuánto tiempo podrá mantenerse el uso. Son cuestiones económicas importantes que deben resolverse con rigor”.
Para este letrada, el problema aparece cuando la respuesta sobre la vivienda depende tanto de la decisión sobre la custodia que ambas negociaciones terminan siendo inseparables. “Llevo muchos años viendo cómo la posibilidad de permanecer en la casa endurece posiciones que quizá serían más fáciles de acercar si se discutieran por separado. Sería injusto afirmar que quien solicita la custodia lo hace únicamente para quedarse con la vivienda, pero también sería ingenuo ignorar que la atribución de su uso influye en la negociación y en las posibilidades de alcanzar un acuerd”.
Desde su punto de vista, “creo que deberíamos estudiar una separación procesal más clara entre las cuestiones relativas a los hijos y las cuestiones económicas, como sucede en la práctica de Inglaterra y Gales, donde siguen vías diferenciadas dentro de la jurisdicción de familia. Evidentemente, la vivienda de los menores debe quedar garantizada en cualquier solución patrimonial: necesitan estabilidad y condiciones adecuadas en los hogares en los que vayan a vivir.”
Carmen Varela considera que precisamente por eso, la custodia debería decidirse atendiendo a quién puede cuidar mejor de ellos y a qué organización responde a sus necesidades, sin que obtenerla lleve aparejado de forma casi automática el uso de una vivienda concreta.
“Si conseguimos reducir ese incentivo económico en la discusión sobre los hijos, estoy convencida de que evitaremos muchos conflictos y alcanzaremos acuerdos más fieles a su interés y más duraderos”, advierte esta experta.
Alvaro Iraizoz advierte que la judicialización de la problemática de la adjudicación de la vivienda en un divorcio d puede durar años porque la regulación existente es insuficiente
La reforma necesaria
Para Álvaro Iraizoz, abogado especializado en derecho de familia con despacho propio y secretario de la Asociación Española de Abogados de Familia (AEAFA) constata que pese a que la mayoría de los procesos de rupturas de pareja, la mayoría se tramitan de mutuo acuerdo, hay un veinte por ciento donde se litiga por las medidas de menores, visitas, pensiones alimenticias siendo la vivienda familiar el principal activo. Solo se puede hacer al unisonó si hay un mutuo acuerdo en pareja que se divorcia. Sin embargo mejor buscar el mutuo acuerdo porque la alternativa judicial se dilata en el tiempo”.
En el caso que se vaya a los tribunales para regular las medidas de los menores ahí el juez solo se va a pronunciar sobre el uso de la vivienda, pro no sobre la propiedad, para eso tienes que ir a un procedimiento aparte. “El juzgado no te ofrece una solución integral con lo cual hay un enquistamiento del problema y se aboca a iniciar otros procedimientos paralelos para liquidar el patrimonio común. De hecho el Tribunal Supremo en una sentencia viene a señalar el incompleto e insuficiente marco normativo del artículo noventa y seis del Código Civil, que es el que regula el uso de la vivienda familiar”.
Para Iraizoz, esa regulación citada hay que mejorarla, mientras tanto es el Tribunal Supremo el que va dando soluciones a los distinta casuística que puede darse. “El Tribunal Supremo reclama una reforma y que se legisle al respecto. De momento no se ha abordado. Desde AEAFA reclamamos que se legisle en materia de derecho de familia que está muy abandonado”.
Este jurista recuerda que el Código Civil de Cataluña, que siempre, pues van por delante tienen una regulación, pues más actual, que permite al juez, adoptar distintas soluciones en, en función del caso concreto. Sin embargo en el derecho común, el trabajo del juez esta mas acotado. “No puede adoptar soluciones a lo mejor más imaginativas, que serían mejor para la amplia casuística que hay de familias, con hijos menores, sin hijos, monoparentales etc En fusión de un otra, lo que se acuerda respecto a la vivienda familiar es diferente pero todo se regula desde el citado articulo 96 del Código Civil”.
Iraizoz aborda el otro problema, que te aboquen a otros procedimientos paralelos, para dirimir el tema de la propiedad Cuando son viviendas comunes. Es un problema.” Nosotros desde la asociación también reivindicamos que se reforme, el procedimiento para la liquidación de la sociedad de gananciales que por su complejidad puede durar años para liquidar esa copropiedad. Es evidente que el procedimiento de liquidación de gananciales o el de división de cosa común tienen una regulación que es muy mejorable. Nada práctica “.
Desde su punto de vista tendría que ser “un procedimiento muchísimo más ágil, más rápido porque no se puede estar años en un juzgado durante años para ver qué sucede con la vivienda familiar. Mientras ese asunto se resuelve hay que seguir pagando la hipoteca aunque es posible que solo uno de los esté utilizando la vivienda. Habría que hacer una buena reforma, u del artículo noventa y seis del Código Civil, así como la reforma del proceso de liquidación de sociedad de gananciales y el proceso de división de cosa común Y darle facultades al juez para, pues para ordenar una venta de la vivienda, por ejemplo mejor en el mercado que en publica subasta”.
Clara Redondo es partidaria de resolver el problema de la vivienda en el convenio regulador del divorcio de forma consensuada sin tener que ir a los tribunales
Mejor mutuo acuerdo
Por su parte, Clara Redondo, socia responsable del área jurídica de Zabalgo Abogados, coincide en la problemática de la vivienda en una separación, ahora agravada por su escasez de una oferta asequible . “Si se llega a un acuerdo para la venta del piso hay que saber bien cómo se hace. Es importante conocer en qué condiciones. Es muy importante que sepamos cómo se ejecuta esa venta. En ese contexto puede utilizarse una inmobiliaria y un precio tasado, haremos una tasación de la vivienda al precio que convengamos. Todos esos flecos deben estar regulados y evitar el conflicto entre las partes”.
En su opinión se trata de definir bien ese convenio regulador del divorcio que es fruto de la negociación que firmas como Zabalgo Abogados son partidarias de la misma a la hora de buscar una solución consensuado. “AL mismo tiempo nos permite el legislador liquidar el patrimonio a la vez que estamos, estamos formalizando el convenio regulador del divorcio. Sin embargo, si vamos a un procedimiento contencioso, el divorcio irá por un lado y la liquidación de la sociedad de ganancias irá por otro, lo que obliga a dos procedimientos. De ahí que buscar el mutuo acuerdo sea lo ideal”.
Esta jurista constata la problemática de la vivienda como uno de los elementos más conflictivos a la hora de tomar una decisión sobre, sobre el divorcio, tanto por lo que cuesta. “El hecho de poder plantearte el salir del domicilio familiar y cómo se van a pagar donde antes entraban dos salarios y se sostenía una casa, se dividen los, los ingresos y se multiplican los gastos. Entonces, claro, el tema de la vivienda es un elemento nuclear de todos los procedimientos de, de familia”.
En este contexto nos recuerda que como en todo el derecho de familia, estas cuestiones se modulan a golpe de sentencia del Supremo donde viene a regular la limitación del uso del domicilio familiar hasta los dieciocho años en custodias exclusivas, mientras que en custodia compartida es regulación es más casuística en cuanto cuando hay una vivienda en copropiedad, si existe un interés más necesitado de protección en uno de los cónyuges o que otras circunstancias se tiene en cuenta
Junto con esta circunstancia Clara Redondo recuerda “que la atribución del derecho de uso no exime de las obligaciones, del propietario de seguir abonando, pues si es una hipoteca al cincuenta por ciento, de las cuotas hipotecarias, si es una copropiedad, junto de los gastos inherentes a, a la propiedad, el IBI, los seguros, las derramas de la comunidad de propietarios, son gastos que pese a ver, privado del uso de la vivienda, sigues siendo, obligado a, a contribuir a estos. Es evidente que esta es una cuestión económica elevada y necesitaría regularse. Por el momento el Supremo marca las pautas con sus sentencias”.
Como otras soluciones al problema de la vivienda nos habla de la liquidación de la sociedad de gananciales, la adjudicación a uno de los cónyuges, la venta a un tercero son soluciones que se pueden valorar. Junto a ella la casa nido de la que el Tribunal Supremo ha dicho recientemente que es una solución que no funciona. En ese escenario, los niños se quedan en el domicilio y son los padres los que entran y salen en sus correspondientes Eso implica que los progenitores tengan una buena relación entre ellos. En otras ocasiones las parejas no se separan para seguir compartiendo los gastos de vivienda”.