El Real Decreto-ley 29/2026 introduce cambios importantes en el mercado del alquiler que afectan tanto a propietarios como a inquilinos. Las novedades sobre los alquileres de temporada, las subidas de renta y las prórrogas de los contratos generan muchas dudas.
Eso sí, es fundamental tener claro qué dice la norma, a qué contratos afecta y si seguirá en vigor, ya que el Congreso todavía debe decidir si la mantiene.
El Real Decreto-ley 29/2026 y su entrada en vigor
Se publicó en el BOE el 7 de octubre de 2026 y entró en vigor el día 8. Su objetivo es reforzar la protección de quienes necesitan una vivienda, establecer condiciones para determinadas modalidades de alquiler y favorecer el acceso a una vivienda asequible.
Sin embargo, hay que tener en cuenta que los reales decretos-ley deben someterse a votación en el Congreso para su convalidación. Por tanto, aunque ha entrado en vigor, su continuidad está condicionada a esa decisión parlamentaria, por lo que antes de aplicar cualquiera de sus medidas a un caso concreto, conviene comprobar si se ha producido alguna novedad en su tramitación
Principales novedades del Real Decreto-ley 29/2026 sobre alquileres
Introduce cambios que conviene conocer tanto si tienes una vivienda alquilada como si vives de alquiler. Estas son las principales novedades y cómo pueden afectar a los contratos y a las condiciones del arrendamiento.
1. Cambios en los alquileres de temporada
Una de las novedades más importantes.
Esta modalidad se utiliza, por ejemplo, cuando una persona necesita una vivienda durante un periodo limitado por motivos de trabajo, estudios o tratamiento médico.
Cabe aclarar que la diferencia entre un alquiler de temporada y uno de vivienda habitual no depende únicamente del tiempo que dura el contrato. También es fundamental el motivo por el que se alquila la vivienda y el uso que hace de ella el inquilino.
Con la nueva regulación, el propietario debe justificar la causa real y acreditable que explica la necesidad temporal del arrendamiento. La norma establece, como regla general, una duración superior a 31 días y no superior a 12 meses, aunque contempla supuestos en los que la causa de temporalidad puede mantenerse.
Además, si se supera el plazo previsto sin una justificación válida o se encadenan más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes para la misma vivienda, pueden aplicarse las reglas del alquiler de vivienda habitual desde el primer contrato.
Esto significa que no basta con llamar “de temporada” a un contrato para evitar las garantías que corresponden al alquiler de vivienda habitual. Si la realidad muestra que la vivienda satisface una necesidad permanente, la calificación del contrato puede ser distinta de la que aparece en el documento.
2. Nuevas reglas para el alquiler por habitaciones
La norma establece que la suma de las rentas de los contratos de habitaciones que estén vigentes al mismo tiempo no puede superar el importe que correspondería al alquiler de la vivienda completa. Por ejemplo, si el alquiler de una vivienda completa está sujeto a un límite de precio, el propietario no puede eludirlo simplemente dividiendo el inmueble en varias habitaciones y cobrando por cada una de ellas.
La reforma también contempla que el alquiler parcial de una vivienda pueda encajar en el régimen de vivienda habitual o temporal, según la necesidad residencial que cubra.
En cualquier caso, habrá que tener en cuenta las normas autonómicas que resulten aplicables, ya que la regulación estatal no elimina las competencias de las comunidades autónomas en esta materia.
3. Límite del 2 % a determinadas subidas del alquiler
Otra de las medidas que más interés tiene entre los inquilinos es la limitación extraordinaria de las actualizaciones anuales de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027.
El Real Decreto-ley establece dos situaciones:
Si la renta supera el límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, no se puede incrementar la renta mediante la actualización anual durante el periodo previsto por la norma.
En los demás casos, las partes pueden pactar la actualización. Si no llegan a un acuerdo, el incremento no puede superar el 2 %.
4. Prórroga extraordinaria de hasta dos años
Incorpora una posibilidad de prórroga extraordinaria para determinados contratos de alquiler de vivienda habitual.
Los inquilinos pueden solicitar una extensión de hasta dos años adicionales, mediante prórrogas anuales, cuando el contrato cumpla las condiciones establecidas en el real decreto-ley.
Esta medida está dirigida a contratos cuyo periodo de prórroga obligatoria, finalice antes del 31 de diciembre de 2028, en los términos previstos legalmente. Para acogerse a ella, el inquilino debe estar al corriente del pago de la renta y haberla abonado mensualmente durante los ocho meses anteriores. Durante la prórroga se mantienen, en principio, las condiciones del contrato vigente.
No obstante, existen excepciones.
Entre ellas están determinados acuerdos entre propietario e inquilino, la formalización de un nuevo contrato en las condiciones previstas por la norma y algunos supuestos en los que el propietario necesita recuperar la vivienda para sí mismo o para sus familiares.
5. Protección frente a determinados desahucios
Refuerza la protección de hogares vulnerables que se enfrentan a un procedimiento de desahucio y no disponen de una alternativa habitacional.
En los supuestos previstos por la norma, el procedimiento puede quedar suspendido hasta el 31 de diciembre de 2030 cuando se cumplan los requisitos correspondientes. Entre ellos se encuentran la situación de vulnerabilidad y la falta de una alternativa de vivienda.
Esto no significa que todos los desahucios queden paralizados ni que el inquilino deje de tener la obligación de pagar la renta. La aplicación de estas medidas depende de las circunstancias del caso y de los requisitos establecidos legalmente.
Otras medidas que incorpora el Real Decreto-ley 29/2026
Aunque los cambios en los contratos de alquiler concentran buena parte del interés, la norma también incluye medidas fiscales y actuaciones relacionadas con la vivienda protegida y el mercado inmobiliario.
Deducción fiscal por el alquiler de vivienda habitual
Incorpora una deducción estatal en el IRPF para determinados contribuyentes que alquilan su vivienda habitual y cumplen los requisitos económicos previstos.
La norma contempla una deducción del 10 % para contribuyentes cuya renta se encuentre por debajo del umbral establecido. Eso sí, antes de incluir esta deducción en la declaración de la renta, se deben comprobar los requisitos aplicables y si existen otras deducciones.
Incentivos fiscales para determinados propietarios
También se prevén incentivos fiscales para propietarios que no tengan la condición de grandes tenedores y formalicen determinados contratos de alquiler con una renta inferior a la anterior.
En algunos supuestos, la reducción del precio del alquiler puede permitir aplicar una deducción de hasta el 100 % siempre que se cumplan las condiciones previstas en la normativa del IRPF.
Medidas sobre viviendas turísticas y viviendas vacías
Modifica, entre otras medidas, la posibilidad de establecer recargos en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles para viviendas destinadas a este uso en municipios situados en zonas de mercado residencial tensionado, conforme a las condiciones legales.
Asimismo, contempla cambios en el régimen de recargos sobre viviendas desocupadas con carácter permanente.
Como podemos ver, el Real Decreto-ley 29/2026 introduce cambios relevantes en el mercado del alquiler. Sin embargo, cada medida tiene sus propios requisitos y no se aplica de la misma manera a todos los contratos. Si tienes dudas sobre cómo afecta esta reforma a tu contrato de alquiler, consultar con un abogado puede ayudarte a conocer las opciones disponibles y actuar con mayor seguridad legal.
