Compartir una vivienda puede convertirse en un problema cuando una pareja se separa, llega un divorcio o varios familiares heredan un inmueble y no se ponen de acuerdo sobre qué hacer con él. En estas situaciones, una de las partes puede querer quedarse con la casa, mientras que la otra prefiere recibir el dinero correspondiente a su participación. La extinción de condominio permite poner fin a esa copropiedad, pero requiere analizar las circunstancias jurídicas y económicas de cada caso. Así lo explica Maite Ciprés en el blog de Zabalgo Abogados, donde aborda las principales alternativas para resolver estas situaciones.
Tres opciones para dejar de compartir una vivienda
La extinción de condominio consiste en poner fin a una situación de propiedad compartida. Cuando el inmueble no puede dividirse materialmente de manera útil, una de las soluciones más habituales es adjudicárselo a uno de los copropietarios, que compensa económicamente a los demás por la parte que les corresponde.
Otra posibilidad es vender la vivienda a un tercero y repartir el dinero obtenido, una vez descontados los gastos y las cargas correspondientes. Esta alternativa puede resultar adecuada cuando ninguno de los propietarios quiere o puede quedarse con el inmueble.
También cabe mantener temporalmente la copropiedad, por ejemplo, para alquilar la vivienda o esperar a que cambien las circunstancias. Sin embargo, esta opción no elimina el problema, sino que aplaza su resolución. Por ello, Maite Ciprés recomienda que cualquier acuerdo determine quién utilizará la casa, quién asumirá los gastos y durante cuánto tiempo se mantendrá la situación.
Qué ocurre con la vivienda después de un divorcio
Uno de los aspectos fundamentales es distinguir entre la titularidad del inmueble y el derecho a utilizarlo. Que una persona continúe viviendo en la casa familiar no significa que se haya convertido en su única propietaria. Del mismo modo, adjudicar la vivienda a uno de los excónyuges no implica necesariamente que desaparezca un derecho de uso reconocido judicialmente.
También es importante conocer el régimen económico matrimonial. Si la vivienda pertenece a una sociedad de gananciales, su reparto debe analizarse dentro de la liquidación de ese patrimonio. En cambio, cuando los excónyuges son propietarios por cuotas, puede estudiarse la extinción de la copropiedad que mantienen.
Zabalgo Abogados insiste en la importancia de examinar la situación concreta antes de elegir una vía jurídica, ya que no todas las viviendas compartidas tras una ruptura pueden resolverse mediante el mismo procedimiento.
Las particularidades de una vivienda heredada
En las herencias, el primer paso consiste en comprobar si el inmueble ya ha sido adjudicado a los herederos o si la herencia todavía está pendiente de partición.
Si la vivienda ya pertenece a varias personas por cuotas, puede estudiarse que una de ellas se la adjudique y compense a las restantes. En cambio, cuando la herencia aún no se ha repartido, la adjudicación de la casa debe valorarse dentro del proceso de distribución del patrimonio hereditario.
Además, pueden existir usufructos, cargas económicas o cuentas pendientes entre los herederos que condicionen la operación. Por eso, antes de acordar una compensación, conviene conocer tanto el valor del inmueble como los derechos que corresponden a cada interesado.
La hipoteca: un riesgo que no debe pasarse por alto
Uno de los errores más importantes es pensar que dejar de ser propietario significa quedar automáticamente liberado de la hipoteca. Como recuerda Maite Ciprés, «salir de la propiedad no significa salir del préstamo».
Aunque los copropietarios acuerden que uno se quede con la casa y asuma las cuotas, ese pacto no obliga al banco a liberar al otro titular de la deuda. Para que deje de responder frente a la entidad financiera, es necesario que esta acepte la modificación correspondiente.
Por ello, antes de firmar, resulta esencial comprobar cuánto capital queda pendiente, si la entidad acepta que una sola persona continúe con el préstamo y si existe financiación suficiente para pagar la compensación acordada.
Impuestos, gastos y falta de acuerdo
La operación también puede tener consecuencias fiscales. El tratamiento tributario depende de las circunstancias de la adjudicación, de si existe un exceso respecto a la participación que corresponde a cada propietario y de las características de la operación. Además, deben valorarse los gastos notariales, registrales y, cuando proceda, los relacionados con la financiación.
Si no existe acuerdo, cualquier copropietario puede solicitar, como regla general y con los límites legales aplicables, la división de la cosa común. Cuando el inmueble es indivisible y nadie acepta adjudicárselo compensando a los demás, la solución puede pasar por una venta judicial y el reparto del importe obtenido.
En definitiva, la extinción de condominio puede ayudar a resolver conflictos familiares y patrimoniales, pero exige estudiar conjuntamente la propiedad, el uso de la vivienda, la hipoteca y los impuestos. Contar con asesoramiento jurídico antes de formalizar el acuerdo permite comparar alternativas y reducir el riesgo de que queden obligaciones pendientes.
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