Comprar una vivienda es la decisión financiera más grande para la mayoría de las familias. Según la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad del INE, esta transacción fue realizada en un total de 714.237 operaciones de compraventas de vivienda, lo que supuso un 11,5% más que en 2024 y el mayor volumen en 18 años. En casi todas estas transacciones aparece, tarde o temprano, un documento que suele generar dudas entre los implicados: el contrato de arras. Este documento compromete a las dos partes, deja constancia de la señal entregada y fija también qué ocurre si alguna de ellas se echa atrás.
Este primer paso legal para reservar la casa puede generar problemas cuando no se revisa el texto con calma. Al respecto, una cláusula ambigua puede costar la señal entera y, en algunos casos, mucho más. Afectando tanto a compradores como a vendedores, es un contrato esencial en el que es esencial conocer los tipos de arras que existen y las cláusulas posibles para evitar sorpresas.
Qué es el contrato de arras y para qué sirve
El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor. Ambas partes lo firman por escrito para comprometerse a formalizar la futura compraventa. Este compromiso se hace mediante la entrega por parte del comprador de una cantidad económica como anticipo. Este dinero, conocido de forma generalizada como señal, suele oscilar entre el 5% y el 10% del precio total.
El artículo 1454 del Código Civil regula esta figura y es el texto legal que define los derechos de cada parte y da seguridad a la operación. A la hora de realizar un contrato de estas características es posible partir de un modelo de contrato de arras, pero es importante revisarlo detalladamente con el fin de adaptarlo a las condiciones concretas de cada operación.
Tipos de arras y consecuencias si alguien se echa atrás
Existen tres tipos de arras principales, y cada una tiene consecuencias distintas. En concreto, son:
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Arras penitenciales. Estas permiten desistir de la operación con un coste económico. Si el comprador se retira, pierde la señal, mientras que si es el vendedor el que se echa para atrás y cancela, debe devolver el doble de lo recibido.
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Arras confirmatorias. Este tipo, además de confirmar el contrato, son un pago a cuenta del precio. Aquí, ninguna parte puede echarse atrás sin incumplir el contrato, lo que implica que la parte perjudicada puede exigir el cumplimiento forzoso o el pago de una indemnización.
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Arras penales. Establecen una penalización pactada para quien incumpla. En el caso de que sea el comprador, además de perder la señal puede ser exigido para pagar la pena pactada. Si es el vendedor el que incumple, devuelve la señal más la indemnización pactada.
Debido a ello, la redacción de estos contratos es muy importante para las dos partes. En concreto, para ser penitenciales deben acordarse de forma explícita en el documento. En caso de que no ocurra, se presumen confirmatorias y no se puede echar atrás ninguna de las partes. Por eso conviene, tal y como señalan desde la plataforma de contratos inmobiliarios y revisión legal online Legal Inmobiliaria, que el contrato nombre el tipo de arras con todas las letras.
Cláusulas clave: importe, plazo, hipoteca, cargas y gastos
Además, el contrato de arras debe fijar el importe exacto de la señal y la fecha límite para escriturar. Sin este plazo, cada parte puede interpretar el calendario a su manera y generar disputas. Sobre este punto, el plazo suele fijarse entre 30 y 90 días naturales, aunque cada operación puede pactar un plazo concreto.
Asimismo, en el caso de que el comprador necesite hipoteca, conviene incluir una cláusula que diga qué ocurre si el banco la deniega al comprador. Por último, antes de entregar el dinero, es aconsejable comprobar los siguientes cuatro puntos:
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Cargas y situación registral del inmueble. Esta información se puede conseguir solicitando una nota simple del Registro de la Propiedad.
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Titularidad. Datos y firmas de todos los propietarios.
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Qué incluye la venta: garaje, trastero y otros anexos.
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Reparto de gastos entre comprador y vendedor.
Errores habituales que acaban en conflicto
Descargar y utilizar un contrato de arras genérico sin adaptarlo a la operación de compraventa concreta es uno de los errores más frecuentes en este tipo de transacciones. Por ello, hay que revisar el texto y, en caso de tener dudas, consultar con profesionales que asesoren a las partes en todo el proceso para tener la mayor protección y seguridad.
Otro fallo frecuente consiste en omitir la firma de algún propietario cuando hay varios titulares. Cuando una vivienda tiene varios titulares registrales, el consentimiento de todos debe constar por escrito. Sin él, el documento puede perder validez.
De igual modo, el contrato también debe detallar la información básica como:
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Dirección exacta del inmueble, con referencia registral
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Estado de conservación declarado por el vendedor.
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Anexos como plazas de garaje o trasteros, con su descripción y precio.
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Responsables de gastos pendientes de comunidad y suministros.
Gastos e impuestos de la compraventa: plusvalía municipal
En las transacciones de inmuebles también hay que tener en cuenta los gastos e impuestos asociados a ellas. En este sentido, el comprador debe asumir una carga fiscal que, junto a notaría, registro y gestoría, suele situarse entre el 10 % y el 12 % del precio de adquisición. Si la vivienda es nueva, abona el IVA y el impuesto de actos jurídicos documentados; si es de segunda mano, paga el impuesto sobre transmisiones patrimoniales
Por su parte, el vendedor debe declarar la operación en el IRPF, donde tributan las ganancias patrimoniales según distintos tramos, y afrontar la plusvalía municipal cuando exista incremento de valor del terreno. En estos casos, el uso de una calculadora de plusvalía municipal permite estimar el importe de este impuesto.
El contrato de arras protege la compraventa de una vivienda si se redacta con precisión. Por ello y para dar seguridad a los partes, este documento debe detallar el tipo de arras, fijar plazos, prever si el comprador va a necesitar hipoteca y revisar las cargas del inmueble.