- Esta asociación en un estudio que acaba de hacer público denuncia que la vivienda se encarece mientras suelo, planeamiento, urbanización, licencias y trámites acumulan años de espera y costes que termina pagando la familia
A la espera de si los Reales decretos sobre alquileres salen adelante este viernes tras su paso por el Congreso, La Asociación de Familias Numerosas de Madrid (AFNM) reclama medidas urgentes para afrontar uno de los mayores problemas sociales y familiares de España: el precio de la vivienda está creciendo mucho más deprisa que la capacidad de las familias para acceder a ella, mientras producir nueva vivienda sigue siendo un proceso lento, complejo y costoso.
La Asociación presenta el informe “La vivienda, un bien de primera necesidad – Informe AFNM 2026” (se adjunta), en el que analiza las causas del encarecimiento, la evolución demográfica, los costes que se acumulan desde el suelo hasta la entrega de las llaves y las políticas que están desarrollando el Estado, la Comunidad de Madrid y los ayuntamientos.
La conclusión es clara: No basta con hablar de vivienda. Hay que conseguir que se construya. Y que se construya a tiempo, a un precio asumible y con tamaños adecuados para las personas y las familias que necesitan vivir en ella.
Maria Menendez de Zubillaga, presidenta de la asociación, es consciente de que urge un Plan de Choque para frenar escalada IMÁGENES AFNM
750.000 viviendas de diferencia: la oferta no sigue el ritmo de los hogares
Según los datos recogidos en el informe a partir del Banco de España, entre 2021 y 2025 se acumuló un diferencial de alrededor de 750.000 viviendas entre la producción residencial y la creación neta de hogares.
Solo en 2025 se crearon aproximadamente 225.000 nuevos hogares, mientras se terminaron alrededor de 92.000 viviendas.
Cuando cada año aparecen más hogares que viviendas disponibles, el resultado es previsible: más personas compitiendo por una oferta insuficiente y precios cada vez más altos.
Escalada de precios
En 2025, el precio real medio de las compraventas formalizadas ante notario alcanzó los 1.902 €/m² en España y los 3.463 €/m² en la Comunidad de Madrid, donde el incremento anual fue del 13,3 %.
Para AFNM, estos datos deberían activar todas las alarmas.
“No estamos ante una subida puntual. Estamos ante un problema estructural de oferta, tiempos, costes y adecuación de la vivienda a las necesidades reales de los hogares.
Del suelo a las llaves pasan años de trámites que alguien termina pagando, las familias” explica su presidenta Maria Menéndez de Zubillaga en declaraciones a este periodista
Una de las principales conclusiones del informe es que el precio que paga una familia no aparece mágicamente el día de la compraventa. Se va formando durante años:
suelo → planeamiento → gestión → urbanización → infraestructuras → proyecto → licencias → construcción → financiación → fiscalidad → comercialización → compra → hipoteca.
Cada retraso tiene un coste. Cada año de suelo inmovilizado supone financiación. Cada expediente detenido añade incertidumbre. Cada duplicidad administrativa retrasa la oferta. Cada mes adicional antes de comenzar una obra significa capital inmovilizado que finalmente se incorpora al coste de la vivienda.
La burocracia no es gratis. Y cuando no aporta una protección proporcional al coste y al retraso que genera, la terminan pagando quienes compran o alquilan una vivienda para vivir.
AFNM considera imprescindible revisar de forma completa la cadena de producción de vivienda y eliminar tiempos muertos, duplicidades y procedimientos que no aporten un beneficio real.
“Necesitamos viviendas terminadas»
La Asociación reclama un cambio de enfoque en la política pública: “Una ley de vivienda no puede considerarse un éxito porque haya sido aprobada. Un plan no puede considerarse un éxito porque se haya anunciado. Y una promoción no puede contabilizarse como solución mientras siga siendo únicamente suelo, un proyecto o una vivienda pendiente de entrega”
La AFNM propone que todas las administraciones publiquen datos comparables sobre: estos indicadores: cuánto tarda realmente un suelo en convertirse en vivienda; cuánto tarda una licencia; cuántas viviendas se inician y cuántas se terminan; cuánto cuesta finalmente comprarlas o alquilarlas; cuántas tienen tres, cuatro o más dormitorios; y cuántas llegan realmente a las familias para las que supuestamente fueron diseñadas.
Legislar no es solucionar. Solucionar es conseguir que la norma produzca el resultado para el que fue aprobada. Y cuando una medida no funciona, debe corregirse.
Las necesidades de las familias no pueden estar obligadas a adaptarse indefinidamente a una legislación que no consigue resolver el problema. Son las políticas públicas las que deben adaptarse a la realidad. Una familia numerosa no compra metros cuadrados: necesita una casa donde quepan sus hijos
AFNM advierte además de una realidad prácticamente ausente del debate público: “El problema de una familia numerosa no puede medirse únicamente en euros por metro cuadrado. Una familia con tres, cuatro o cinco hijos necesita más metros, más dormitorios y más capacidad de almacenamiento. Eso significa un precio total mayor, una entrada hipotecaria mayor y una financiación mucho más elevada”.
Y mientras los hogares de una o dos personas aumentan, el mercado puede tener cada vez más incentivos para producir viviendas pequeñas. Por eso AFNM reclama que la política pública deje de contar simplemente “número de viviendas” y empiece también a preguntar: ¿Cuántas son realmente aptas para una familia de cinco, seis o siete personas?
Construir 10.000 viviendas no resuelve el problema de las familias si prácticamente ninguna dispone del tamaño que necesitan.
Hay que construir más y mejor
Además, hay que construir más, pero también construir mejor y más rápido. La Asociación considera que la solución no puede limitarse a controlar el precio cuando la escasez ya se ha producido. Hay que actuar antes.
Desde esta asociación AFNM se propone:
más suelo realmente preparado para construir; planeamientos más ágiles; reducción drástica de tiempos administrativos; licencias con plazos medibles; coordinación entre administraciones;
Junto a ello también se plantea revisión de cargas y costes; más colaboración público-privada; vivienda protegida y asequible permanente; utilización inteligente del suelo público; y una oferta suficiente de viviendas familiares de tres, cuatro o más dormitorios.
El objetivo debe ser muy sencillo: que exista suficiente vivienda para vivir.
No únicamente vivienda como activo, inversión, operación financiera o producto de rentabilidad.
La actividad empresarial y el beneficio legítimo son necesarios para que exista nueva oferta. Pero la política pública debe crear las condiciones para que el funcionamiento del mercado permita cumplir también la función esencial de la vivienda: ser un hogar.
Estado, Comunidad de Madrid y ayuntamientos: todos tienen deberes pendientes
El informe analiza también las medidas actualmente desarrolladas por el Ministerio de Vivienda, la Comunidad de Madrid y distintos municipios madrileños.
AFNM encuentra coincidencias importantes con algunas de sus propuestas: aumento de oferta, utilización de suelo público, vivienda asequible, rehabilitación, colaboración público-privada y agilización administrativa.
Pero reclama ir mucho más lejos.
Repartir competencias mejor en vivienda
Al Estado le corresponde crear un marco estable, facilitar financiación y garantías, revisar la fiscalidad y medir los resultados reales de los planes.
A la Comunidad de Madrid le corresponde conseguir que exista suelo realmente edificable, acelerar la planificación regional, impulsar vivienda protegida y garantizar que existan tipologías adecuadas para familias.
Y los ayuntamientos tienen una responsabilidad decisiva en planeamiento, licencias, urbanización, suelo municipal y ejecución.
La vivienda no puede seguir recorriendo una carrera de obstáculos administrativa mientras el precio continúa subiendo.
La vivienda es también política familiar y política demográfica
El informe alerta de un círculo especialmente grave:
vivienda cara → emancipación tardía → formación familiar más tardía → retraso o renuncia a tener hijos → hogares más pequeños → menor demanda de vivienda familiar grande → menor oferta de viviendas grandes → todavía mayor dificultad para las familias que sí tienen varios hijos.
Por eso la vivienda no puede estudiarse de manera aislada de la natalidad y la demografía.
Una sociedad que afirma estar preocupada por la baja natalidad no puede hacer prácticamente imposible que una pareja joven encuentre una vivienda donde pueda formar y hacer crecer una familia.
AFNM pide pasar a la acción
La Asociación pide a las administraciones un verdadero plan de choque de vivienda, coordinado entre Estado, comunidades autónomas y ayuntamientos, que tenga objetivos cuantificables y fechas.
No basta con decir cuántas viviendas se anuncian. Hay que saber cuántas llegan.
No basta con aprobar suelo. Hay que saber cuándo se puede construir sobre él.
No basta con aprobar una ley. Hay que comprobar si ha reducido precios, aumentado oferta o acortado tiempos.
Y no basta con construir cualquier vivienda. Hay que construir viviendas donde puedan vivir personas y familias reales.
Porque detrás de cada año de retraso, detrás de cada licencia paralizada y detrás de cada vivienda cuyo precio se vuelve inalcanzable hay jóvenes que no pueden emanciparse, parejas que retrasan formar una familia y familias que no encuentran una casa adecuada para sus hijos.
La vivienda es un bien de primera necesidad. Y una necesidad de primera necesidad exige respuestas de primera necesidad.
Porque detrás de cada año de retraso, detrás de cada licencia paralizada y detrás de cada vivienda cuyo precio se vuelve inalcanzable hay jóvenes que no pueden emanciparse, parejas que retrasan formar una familia y familias que no encuentran una casa adecuada para sus hijos.
