- Unive Abogados recomienda revisar los avisos de no renovación, los desahucios pendientes y la documentación de los alquileres temporales antes de adoptar decisiones sobre la vivienda
Comunicar a un inquilino que su contrato termina puede tener consecuencias que van más allá de fijar la fecha de salida. Unive Abogados recomienda revisar el plazo de preaviso y la posible indemnización antes de decidir una no renovación, a la vista de los nuevos Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026.
Ambos textos, publicados en el BOE el 7 de octubre, están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente. Sus calendarios son distintos: el RDL 29/2026 entra en vigor, con carácter general, el 8 de octubre; el RDL 28/2026, que regula las nuevas prórrogas y la indemnización, tiene prevista su entrada en vigor el 15 de noviembre.
El RDL 28/2026 prevé prórrogas sucesivas de cinco años, o siete si el arrendador es una persona jurídica, una vez cumplido el periodo mínimo y si no existe una comunicación válida de no renovación. El preaviso del propietario será, como regla general, de seis meses.
La compensación, cuando proceda, será la mayor entre doce mensualidades y una mensualidad por cada año de residencia. La referencia para calcularla puede ser distinta de la renta que paga el inquilino: se toma el valor superior del rango asignado a la vivienda por el sistema estatal de referencia. Si no existe valor individualizado, se utiliza la renta vigente al comunicar la no renovación. Por tanto, puede superar doce mensualidades.
El calendario será decisivo. El régimen transitorio preserva los avisos válidos anteriores a la publicación y excluye que generen esa indemnización, sin perjuicio de las prórrogas extraordinarias que puedan corresponder. Además, permite un preaviso de cuatro meses cuando, al entrar en vigor la norma, resten menos de seis meses para el vencimiento.
«Antes de enviar una no renovación, hay que comprobar si el contrato está afectado, qué prórrogas puede solicitar el inquilino y si existe una causa legal que excluya la indemnización», explican desde el despacho.
Una sentencia no resuelve por sí sola la recuperación de la vivienda
El RDL 29/2026 establece mecanismos que pueden alcanzar procedimientos con sentencia y lanzamiento todavía pendiente. Su aplicación depende del procedimiento y de las circunstancias de las partes, entre ellas la vulnerabilidad y la existencia de una alternativa habitacional. Por ello, conviene volver a comprobar los expedientes afectados antes de dar por inmediata la entrega de la vivienda.
En determinados desahucios por impago con vulnerabilidad acreditada, la Administración competente dispone de dos meses desde la notificación para ofrecer una alternativa habitacional adecuada o, en su defecto, pagar o consignar las cantidades exigidas legalmente. Si transcurre el plazo sin alternativa habitacional ni pago o consignación íntegros, la norma prevé que la Administración asuma automáticamente la posición deudora del inquilino y que no se practique el lanzamiento, en los términos establecidos.
«La intervención de una Administración no permite dar el cobro por resuelto. Habrá que identificar quién debe responder y mantener documentadas las rentas y demás cantidades que se sigan devengando», señalan desde la firma.
La temporalidad del alquiler debe poder demostrarse
En los contratos sujetos al nuevo régimen, la causa temporal debe figurar expresamente y ser real y acreditable. Corresponde al arrendador probarla. Si el contrato no prevé debidamente esa causa, queda sometido al régimen de vivienda habitual desde su formalización.
Por ello, Unive Abogados aconseja conservar desde la firma la documentación que explique el desplazamiento temporal, su duración y las circunstancias de una eventual renovación. Una referencia genérica a trabajo o estudios puede resultar insuficiente si los hechos no respaldan lo que dice el contrato.
También importa cuándo se firmó: los contratos temporales celebrados antes del 8 de octubre conservan su régimen hasta terminar el plazo pactado; el arrendamiento temporal renovado se someterá a las nuevas reglas. En los alquileres por habitaciones habrá que revisar, además, la suma de las rentas de los contratos vigentes simultáneamente, que no podrá superar la renta del contrato de arrendamiento de la vivienda completa conforme al régimen aplicable.
Para el despacho, la revisión debe comenzar por las decisiones más cercanas: el aviso que se va a enviar, el lanzamiento señalado o el contrato que está a punto de firmarse. Ahí es donde una aplicación incorrecta de los plazos o del régimen transitorio puede traducirse en un conflicto.
