- Los expertos del área Legal de Allyon ETL analizan las nuevas restricciones a las operaciones inmobiliarias, la ampliación de las prórrogas de alquiler y los cambios en los procedimientos de desahucio.
La entrada en vigor del Real Decreto-ley 29/2026 introduce modificaciones de especial trascendencia para el mercado inmobiliario. Entre ellas, destaca la extensión del derecho de adquisición preferente de los arrendatarios a las ventas conjuntas de inmuebles, una medida que obliga a revisar la estructura y las condiciones de determinadas operaciones de compraventa.
Esta ha sido una de las principales cuestiones abordadas en el webinar Nuevas medidas en materia de vivienda: claves legales y fiscales, organizado este jueves por Allyon ETL, en el que los especialistas de las áreas Legal y Fiscal de la firma han examinado las consecuencias de los reales decretos-leyes 28/2026 y 29/2026 para propietarios, arrendatarios, inversores y operadores inmobiliarios.
Óscar Casanovas, del departamento Legal de Allyon ETL, ha analizado el nuevo alcance del derecho de tanteo y retracto de los arrendatarios. La reforma establece que estos derechos no desaparecen cuando una vivienda se transmite conjuntamente con otros inmuebles o activos, siempre que resulte jurídicamente individualizable. En tales supuestos, deberá identificarse el precio correspondiente a la vivienda arrendada mediante criterios objetivos y verificables, y respetarse el plazo de 30 días naturales para el ejercicio del tanteo. Además, la nueva regulación impide pactar la renuncia del arrendatario a su derecho de adquisición preferente.
La modificación introduce nuevas exigencias para la preparación y formalización de las operaciones inmobiliarias, particularmente en las transmisiones de edificios y carteras de activos residenciales. A ello se suma otra de las medidas examinadas por Casanovas: la limitación, hasta finales de 2030, de determinadas adquisiciones de viviendas por debajo del 70 % de su valor de mercado cuando las realizan grandes tenedores que sean personas jurídicas o entidades especializadas en la adquisición de activos inmobiliarios y préstamos hipotecarios impagados, sin perjuicio de las excepciones legalmente previstas.
En estas operaciones, la determinación del valor de mercado adquiere una relevancia especial. Marta Español, arquitecta de CATSA - Grupo ALIA, ha ilustrado las implicaciones prácticas de la nueva exigencia de tasación independiente mediante un supuesto de adquisición de vivienda en Barcelona. El ejercicio ha permitido examinar cómo circunstancias como el estado de conservación, la existencia de arrendamientos o las limitaciones jurídicas sobre la propiedad pueden influir en la valoración de un inmueble, cuya acreditación deberá realizarse, en los supuestos exigidos por la norma, mediante una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.
Nuevas obligaciones para propietarios y arrendadores
La reforma también modifica aspectos sustanciales de los contratos de alquiler. Judith Subirats, especialista del departamento Legal de Allyon ETL, ha explicado el nuevo tratamiento de los arrendamientos temporales, que pasan a integrarse expresamente en la regulación del arrendamiento de vivienda. Su duración, limitada con carácter general a un máximo de doce meses, deberá responder a una causa temporal justificada y acreditable, cuya prueba corresponde al arrendador.
Subirats también ha examinado las nuevas condiciones aplicables a la actualización de las rentas, la prohibición de repercutir determinados tributos, como el IBI, a los arrendatarios y las limitaciones en materia de fianzas, garantías y gastos asociados al contrato.
Otro aspecto especialmente relevante es la prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de vivienda habitual cuyos arrendatarios se encuentren al corriente de pago, prevista en el Real Decreto-ley 29/2026. A esta medida podría añadirse, si se convalida el Real Decreto-ley 28/2026, un nuevo régimen de prórrogas tácitas sucesivas de cinco años, o de siete cuando el arrendador sea una persona jurídica.
El texto contempla asimismo nuevas obligaciones de preaviso y, como regla general, una indemnización a favor del inquilino cuando el propietario decida no renovar, con las excepciones establecidas legalmente.
Protección de personas vulnerables y nuevas responsabilidades en los desahucios
Durante la sesión también se han examinado las modificaciones procesales relacionadas con la suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional, cuyo régimen de protección se extiende hasta el 31 de diciembre de 2030.
El análisis jurídico ha permitido distinguir los diferentes supuestos de suspensión, las excepciones contempladas para determinados propietarios y los mecanismos de compensación previstos legalmente. Entre las novedades destaca también la denominada enervación extraordinaria, que introduce obligaciones para la Administración competente cuando no ofrece una alternativa habitacional adecuada a un arrendatario en situación de vulnerabilidad económica.
Nuevos incentivos y obligaciones tributarias
El análisis se ha completado con la intervención de Guillem Vallcaneras, especialista del área Fiscal de Allyon ETL, quien ha explicado las modificaciones tributarias introducidas por el Real Decreto-ley 29/2026.
Entre las novedades destacan las nuevas reducciones en el IRPF por arrendamiento de vivienda, con porcentajes que pueden oscilar entre el 15 % y el 100 % según las circunstancias del contrato, así como una deducción estatal del 10 % para determinados arrendatarios con rentas bajas.
También se han abordado la futura aplicación del IVA del 10 % a determinados arrendamientos de corta duración, los posibles recargos municipales del IBI sobre viviendas turísticas situadas en zonas tensionadas y las modificaciones de los coeficientes de la plusvalía municipal.
El encuentro ha concluido con un análisis de las dudas que plantea la aplicación temporal de las nuevas disposiciones. Aunque el Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre, ambos textos se encuentran pendientes de convalidación parlamentaria, mientras que el Real Decreto-ley 28/2026 tiene prevista su entrada en vigor el próximo 15 de noviembre.
La incertidumbre sobre la continuidad de determinadas medidas y las diferencias entre su aplicación a contratos nuevos y vigentes convierten el asesoramiento jurídico especializado en un elemento relevante para evaluar las consecuencias de la reforma y anticipar sus efectos sobre las operaciones inmobiliarias.
