José María Oliva de las Heras
- La reciente aprobación del real decreto-ley en materia de vivienda por parte de la Diputación Permanente del Congreso ha desatado la alarma entre los especialistas en derecho inmobiliario, quienes advierten de una profunda erosión en la seguridad jurídica y una pérdida de confianza que amenaza con contraer aún más la oferta de alquiler en España.
- Según recoge una información publicada en EjePrime, los expertos coinciden en que la nueva regulación agrava el desequilibrio entre las partes contractuales y anticipa un escenario de elevada litigiosidad.
Uno de los puntos más críticos señalados por los profesionales reside en el impacto sobre los pequeños propietarios particulares, quienes ostentan más del 80% del parque residencial en alquiler en España. Lourdes Barriuso, abogada especialista en Derecho Inmobiliario y Urbanismo del despacho Barriuso Legal, destaca la indefensión técnica de este colectivo frente a los continuos cambios normativos: «Son los que tienen menor capacidad de entender esta normativa, analizar cómo les impacta y por tanto tomar medidas. Para ellos asesorarse es más costoso que para cualquier empresa».
Asimismo, la letrada cuestiona que el concepto de vulnerabilidad siga recayendo exclusivamente sobre la figura del inquilino sin atender a las dificultades económicas que también atraviesan muchos arrendadores particulares que dependen de esas rentas. «Un porcentaje muy alto de arrendadores son familias que utilizan la renta por ejemplo para complementar su pensión o pagar una residencia para un mayor y esas personas merecen también ser protegidas», subraya Barriuso, advirtiendo además sobre el impacto de las demoras judiciales en casos de impago o permanencia indebida: «La ley da tiempo al ocupante y después los tribunales, que no son precisamente ágiles. Es una situación grave que no puede desconocerse y que suele ir acompañada de deterioro de la casa».
Impacto en inversores profesionales y retroactividad normativa
En el ámbito de la inversión institucional y profesional, las críticas apuntan a las trabas operativas introducidas en la gestión de edificios completos y en las compraventas. El responsable de Inmobiliario de DLA Piper, José María Oliva, califica como «algo insólito» que los propietarios de inmuebles sin división horizontal ya no puedan repercutir a los inquilinos gastos comunes esenciales como agua, electricidad, portería o limpieza.
Del mismo modo, Oliva alerta sobre la invalidación de la renuncia previa al derecho de adquisición preferente en los contratos, obligando a recabarla en el momento exacto de cerrar la venta del activo. Según el abogado, «introducir esta exigencia en el mercado inmobiliario privado supone entorpecer la agilidad de las operaciones en un grado muy alto». A ello se suma el efecto disuasorio inmediato sobre el capital: «Se han paralizado inversiones hasta que haya una legislación clara pero, con independencia de que se revierta, el daño ya está hecho, como con el decreto de los centros de datos», sentencia Oliva.
Por otro lado, la aplicación de prórrogas extraordinarias de hasta dos años a contratos que ya se encontraban en vigor suscita serias dudas constitucionales y procesales sobre la retroactividad de las normas. Para Lourdes Barriuso, esta técnica legislativa altera las reglas de juego pactadas originalmente bajo otro marco legal: «Estamos generando un gravísimo nivel de caos regulatorio que va a hacer muy difícil aplicar las normas y va a generar conflictividad». La jurista concluye advirtiendo que la falta de previsibilidad jurídica retraerá la salida de nuevos inmuebles al mercado: «Si me cambian las normas, no sé qué renta voy a cobrar, así que el sentido común básico lleva a que prefiera vender o mantener la vivienda vacía a la espera de que la ocupe un familiar o decida qué hacer con ella. Las medidas que se han tomado no animan a alquilar, funcionan para que el arrendatario actual esté más tiempo en la casa, pero no saldrán nuevas al mercado».
