ACAL Abogados y Consultores de Administración Pública
El régimen de la responsabilidad patrimonial de la Administración Pública tras la anulación de títulos habilitantes ha experimentado un vuelco jurisprudencial de gran calado. Históricamente, la revocación judicial de una licencia urbanística abría la puerta a exigir reparaciones económicas por los costes de construcción y posterior derribo, salvo que se demostrara mala fe en el administrado. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha fijado una frontera determinante entre quien edifica con permiso previo y quien ejecuta obras clandestinas y obtiene el respaldo municipal a posteriori. Así lo analiza Federico Castillo Blanco en su blog en la firma ACAL, donde desgrana el impacto del reciente fallo del alto tribunal que redefine el alcance indemnizatorio en el sector de la edificación.
La resolución de la Sala de lo Contencioso-Administrativo resuelve un litigio en el que un propietario levantó ampliaciones en una vivienda prescindiendo de la preceptiva licencia municipal. Pese a que el consistorio incoó la restauración de la legalidad y concedió más tarde una licencia de legalización, los tribunales terminaron anulando todos los permisos y ordenaron la demolición de lo construido. La cuestión de interés casacional radicaba en dilucidar si el volumen edificado antes de contar con amparo administrativo otorgaba derecho a indemnización patrimonial al ser invalidada la legalización sobrevenida. La respuesta del alto tribunal ha sido tajante al descartar cualquier compensación por la edificación ilegalmente adelantada.
El núcleo de la decisión judicial reside en diferenciar el valor puramente urbanístico de un acto respecto a sus consecuencias económicas. Tal como destaca el despacho ACAL a través de su autor, el Supremo establece que «la licencia previa y la licencia de legalización son títulos habilitantes de igual entidad desde el punto de vista urbanístico, pero no a efectos indemnizatorios». Mientras que la licencia originaria precede y motiva la inversión del promotor, la legalización posterior no impulsa la obra, sino que únicamente trata de regularizar una realidad física ya consumada al margen del ordenamiento.
Bajo este criterio, el tribunal desactiva el argumento de la confianza legítima esgrimido habitualmente por los propietarios afectados. La firma legal recalca que «solamente cuando la licencia ha precedido a la actuación material y la confianza generada por ella resulta posteriormente defraudada puede imputarse causalmente a la Administración el daño correspondiente a la construcción». En consecuencia, nadie puede ampararse en una expectativa jurídica generada por una resolución que no existía en el momento de acometer las obras: la anulación posterior simplemente reintegra al infractor a la situación de ilegalidad en la que se colocó de forma voluntaria.
La mayor trascendencia dogmática del pronunciamiento radica en que el Supremo no fundamenta su fallo en la clásica culpa del perjudicado, sino en la ruptura del nexo causal. Según expone Federico Castillo Blanco, el razonamiento demuestra que «la posterior licencia de legalización no causó la inversión, por lo que es preciso concluir que está ausente la necesaria relación causal entre la actuación administrativa y ese daño». Esta apreciación objetiva evita tener que entrar a discutir la concurrencia de dolo o negligencia grave para denegar la reclamación contra las arcas públicas.
En definitiva, la doctrina consolidada lanza una advertencia estructural al tráfico inmobiliario al sentar que «quien incumple la obligación básica de obtener licencia antes de construir debe, salvo circunstancias excepcionales, soportar las consecuencias derivadas de ese incumplimiento». Una pauta jurisprudencial rigurosa que cierra el paso a que la legalización municipal sirva de escudo indemnizatorio ante futuros derribos.
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