Comentario a la SAP de Bizkaia (Sección 3ª) nº 458/2026, de 30 de septiembre.
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Bizkaia, Sección 3ª, de 30 de septiembre de 2026, resuelve un recurso de apelación en el que se debate, entre otras cuestiones, si las humedades detectadas en un local comercial constituyen un vicio oculto a los efectos de la acción quanti minoris del contrato de compraventa. La resolución estima parcialmente el recurso y concede una rebaja del precio, tras declarar acreditado que las humedades eran ocultas y que la vendedora las conocía y no las comunicó.
El punto de partida: la acción por vicios ocultos
La demanda se sustenta en los artículos 1484 y 1486 del Código Civil. La acción quanti minoris persigue una reducción del precio, no una indemnización de daños y perjuicios. La sentencia recuerda los requisitos que la jurisprudencia del Tribunal Supremo exige para apreciar un vicio oculto: que exista una anomalía en la cosa vendida; que sea anterior a la venta, aunque su desarrollo sea posterior; que el comprador no la conociera ni pudiera haberla conocido con una diligencia media y según su preparación técnica; y que la anomalía haga la cosa impropia para su uso o disminuya de tal modo ese uso que, de haberlo conocido el comprador, no la habría adquirido o habría pagado menos.
La sentencia precisa, además, que no puede calificarse como oculto aquello que es perfectamente visible y apreciable, tanto para un perito como para el adquirente, de haber observado una mínima diligencia. Lo relevante, a efectos del éxito de la acción, es la posibilidad de percepción directa de la manifestación del vicio.
El caso concreto: humedades tras el pladur
En el supuesto enjuiciado, la compradora adquirió un local comercial. Las humedades no presentaban un signo externo apreciable, sino que permanecían ocultas tras el pladur. La sentencia subraya que la parte compradora carecía de todo conocimiento a título profesional de tales patologías y, menos aún, de su causa.
Por qué se consideran vicios ocultos
La Audiencia declara acreditado que las humedades constituían un vicio oculto para la compradora por las siguientes razones:
- No eran visibles a simple vista: estaban ocultas tras los tabiques de pladur, sin signo externo apreciable. No podían detectarse por la simple contemplación de la cosa.
- La compradora carecía de preparación técnica: no tenía conocimientos profesionales sobre patologías de la construcción que le permitieran advertir su existencia o su causa.
- La vendedora conocía las humedades y no las comunicó: la sentencia declara probado que la parte vendedora tenía conocimiento de la existencia de humedades. Así resulta de la testifical de la anterior inquilina del local, quien manifestó que existían humedades y que se lo comunicó a la propiedad. También de la titular de la inmobiliaria, quien trasladó a la propiedad la pregunta de la compradora sobre si había humedades, recibiendo una respuesta negativa. Por tanto, la vendedora conocía el defecto y lo silenció.
- La antigüedad del edificio no excluye el vicio oculto: la sentencia reconoce que se trata de un edificio de clara antigüedad, con una construcción carente de impermeabilidad, y que la causa de las humedades se encuentra en los elementos comunes del inmueble. Sin embargo, precisa que ello no impide la calificación de vicio oculto cuando concurren los requisitos legales. La antigüedad y la falta de impermeabilidad son circunstancias a ponderar, pero no convierten automáticamente en visible lo que estaba escondido.
- El hecho de que el defecto esté en un elemento común no impide la acción frente al vendedor: la Audiencia recuerda que la compradora puede dirigir su acción frente al vendedor aunque el vicio se localice en un elemento común, pues el vendedor no vende solo los elementos privativos, sino también la cuota de participación en los elementos comunes. La responsabilidad se imputa a la demandada en su condición de vendedora, no de comunera.
La consecuencia: la rebaja del precio
Una vez apreciado el vicio oculto, la Audiencia procede a cuantificar la reducción del precio. Toma como referencia el coste de reparación de los daños y añade el coste de las medidas correctoras propuestas por el informe de la parte demandada por considerarlas más eficaces. A la suma total le añade la cuantía correspondiente por el 9,09% de cuota de participación en elementos comunes.
La sentencia aclara que la cuota de participación se toma como un factor más, no como el único, y que la acción quanti minoris no tiene finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual.
Conclusión
La SAP de Bizkaia 458/2026 ilustra con claridad cuándo unas humedades pueden ser calificadas como vicio oculto. No basta con que existan humedades en un inmueble antiguo: es necesario que estén ocultas, que el comprador no pudiera conocerlas con una diligencia media y según su preparación técnica, y que el vendedor las conociera y no las comunicara. En este caso, las humedades tras el pladur, la falta de conocimientos técnicos de la compradora y el conocimiento y silencio de la vendedora determinaron la existencia del vicio oculto y la procedencia de la rebaja del precio. La sentencia confirma, además, que ni la antigüedad del edificio ni la localización del defecto en un elemento común impiden el ejercicio de la acción frente al vendedor.
