Las hipotecas de la burbuja vuelven a los juzgados: casi la mitad de las ejecuciones que se inician hoy son préstamos firmados entre 2005 y 2008

• Las ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual crecieron un 27,5% en el segundo trimestre de 2026, según el INE, tras dispararse un 38,1% en el primero.
• Muchas de esas deudas ya no están en manos del banco que las concedió, sino de fondos que las compraron con descuento. José Montero, abogado especialista en derecho bancario: «El deudor cree que no puede hacer nada, y muchas veces el que no puede demostrar nada es el fondo».
• Tras el caso de Maricarmen Abascal, el foco está en los fondos que compran vivienda y deudas: en las ejecuciones hipotecarias, muchas veces el demandante ya no es el banco que firmó el préstamo.
• Cinco señales para saber si una hipoteca ha sido vendida a un fondo y qué revisar antes de dar la vivienda por perdida

Veinte años después del boom inmobiliario, sus hipotecas están regresando a los tribunales. Según la Estadística de Ejecuciones Hipotecarias publicada por el INE el 16 de septiembre, el 46,7% de las ejecuciones iniciadas sobre viviendas en el segundo trimestre de 2026 corresponde a préstamos constituidos entre 2005 y 2008. En el mismo periodo, los procedimientos sobre vivienda habitual de particulares aumentaron un 27,5% interanual, después de un primer trimestre en el que el alza llegó al 38,1%.

El repunte viene de lejos. En 2025, los juzgados registraron 31.416 ejecuciones hipotecarias, un 35,6% más que el año anterior, según el Consejo General del Poder Judicial. Andalucía, Cataluña y la Comunitat Valenciana encabezan hoy el número de procedimientos.

José Montero, socio de Montero de Cisneros y fundador de Defensa Contra Fondos, sostiene que la fecha de esas hipotecas explica buena parte del problema: «Un préstamo de 2006 ha pasado en veinte años por fusiones bancarias, rescates y, muchas veces, por una o varias ventas a fondos de inversión». Cuanto más larga es esa cadena, más fácil es que se rompa algún eslabón. Y ese eslabón roto puede ser lo que salve una vivienda».

Del alquiler de Maricarmen a la hipoteca de 2006: el mismo actor al otro lado

El desahucio el 23 de septiembre de Maricarmen Abascal, de 87 años, del piso de renta antigua en Madrid donde vivía desde hacía 71 años, después de que un fondo inmobiliario adquiriera el inmueble, ha llevado al Gobierno a aprobar esta semana el llamado «decreto Maricarmen» sobre vivienda. Su caso es de alquiler, no de hipoteca, pero Montero subraya el patrón común: «Maricarmen ha puesto cara a algo que vemos a diario en otro frente: miles de familias con hipotecas de la burbuja que hoy tienen enfrente a un fondo, no a su banco. Y muchas no lo saben hasta que llega la demanda».

La deuda que cambió de dueño sin avisar

Durante la última década, las entidades financieras han vendido en bloque carteras de préstamos impagados a fondos especializados, que adquieren esas deudas por una fracción de su valor nominal y después reclaman el importe completo. Para el deudor, el cambio suele ser invisible hasta que recibe una carta de una empresa que no conoce o una demanda en la que el demandante ya no es su banco.

«La primera pregunta no es cuánto debe la familia, sino quién reclama y con qué papeles», explica Montero. «El fondo tiene que acreditar que ese préstamo concreto, con esa numeración y ese saldo, está incluido en la cesión. Cuando la documentación es genérica, incompleta o no cuadra, el juzgado puede considerar que no está legitimado para ejecutar».

El abogado subraya que no hay atajos. El Tribunal Supremo  ha restringido el retracto de crédito litigioso —la posibilidad de liquidar la deuda pagando lo que abonó el fondo— cuando el préstamo se vende dentro de una cartera. «Por eso la defensa no puede ser un eslogan. Hay que revisar la cadena de cesiones, las cláusulas del préstamo original y cada notificación. Es un trabajo técnico, no ideológico».

Cinco señales de que una hipoteca ha sido vendida a un fondo

Montero resume en cinco indicios cómo detectar si un préstamo ha cambiado de manos:

1. Llegan cartas de una empresa que no es el banco, normalmente una gestora de recobro, reclamando la deuda.
2. En la demanda figura como demandante una sociedad desconocida, a menudo con sede fuera de España.
3. La cantidad reclamada no coincide con los cálculos del deudor o incluye intereses y comisiones que no reconoce.
4. Nunca se notificó formalmente la cesión, o se hizo con documentación incompleta.
5. El préstamo contiene cláusulas hoy cuestionadas por los tribunales, como el vencimiento anticipado, la cláusula suelo o el IRPH, algo especialmente frecuente en las hipotecas firmadas antes de 2009.

«Si aparece alguna de estas señales, conviene revisar el expediente cuanto antes. Los plazos de oposición en una ejecución son muy cortos y, una vez vencidos, las opciones se reducen drásticamente», explica el abogado.