La evolución de la financiación hipotecaria refleja el creciente volumen de recursos que moviliza la compra de vivienda en España. Sin embargo, el importe que concede el banco representa solo una parte de la ecuación: el comprador debe disponer también de fondos propios para cubrir la parte del precio no financiada y los gastos asociados a la adquisición. Este desembolso inicial puede limitar las opciones de quienes, pese a contar con ingresos estables, todavía no han acumulado suficiente ahorro.
Según la Estadística de Hipotecas del Instituto Nacional de Estadística (INE), el importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas alcanzó los 181.285 euros en agosto de 2026, un 7,7% más que en el mismo mes del año anterior. Hace una década, en agosto de 2016, se situaba en 110.746 euros. La diferencia supone un incremento del 63,7% en diez años, equivalente a más de 70.000 euros por préstamo medio.
“El acceso a una hipoteca no garantiza por sí solo que una persona pueda comprar una vivienda. Además de demostrar solvencia ante el banco, necesita disponer de liquidez para afrontar la parte de la operación que no cubre la financiación. Este requisito puede convertirse en un obstáculo incluso para hogares con ingresos regulares”, explica Enric Jiménez, CEO de SOMRIE.
Una vivienda de 200.000 euros puede exigir 60.000 euros de entrada y gastos
La diferencia entre el precio del inmueble y la financiación concedida determina buena parte del desembolso que debe afrontar el comprador. En una vivienda de 200.000 euros, por ejemplo, una hipoteca equivalente al 80% del precio cubriría 160.000 euros. Los 40.000 euros restantes tendrían que aportarse con recursos propios.
A esta cantidad se sumarían los impuestos y otros gastos de adquisición. Si se estiman en un 10% del precio, el capital inicial necesario ascendería a unos 60.000 euros. Se trata de un cálculo orientativo: el importe definitivo depende de la comunidad autónoma, de si la vivienda es nueva o de segunda mano y de las condiciones particulares de la operación. La financiación concedida también varía según el perfil del solicitante y los criterios de la entidad bancaria.
El presupuesto puede aumentar, además, si el inmueble necesita reformas o existen derramas pendientes en la comunidad de propietarios. Por ello, dos viviendas con un precio similar pueden implicar desembolsos muy diferentes una vez considerados su estado de conservación y los costes necesarios para adecuarlas a las necesidades del comprador.
“La diferencia entre el precio de una vivienda y el dinero que realmente se necesita para adquirirla puede cambiar por completo una decisión de compra. Conocer esa cifra antes de iniciar la búsqueda ayuda a fijar un presupuesto realista y a descartar operaciones que podrían comprometer demasiado los recursos disponibles”, señala Jiménez.
El presupuesto real condiciona la elección del inmueble
La capacidad de compra no depende únicamente de los ingresos mensuales ni de la hipoteca que una entidad bancaria esté dispuesta a conceder. El ahorro acumulado condiciona el precio máximo al que se puede acceder, las zonas en las que resulta viable comprar y la capacidad de afrontar imprevistos una vez formalizada la operación. Dos compradores con ingresos similares pueden tener, por tanto, posibilidades muy distintas en función del capital del que dispongan para dar el paso.
Además, el precio de venta no siempre refleja el coste real de una vivienda. Un inmueble más económico puede requerir una reforma integral, la renovación de instalaciones o actuaciones para mejorar su habitabilidad. Estos gastos pueden elevar significativamente la inversión necesaria y reducir el margen financiero del comprador tras la adquisición. Por eso, comparar propiedades exige considerar no solo cuánto cuesta comprarlas, sino también cuánto dinero será necesario destinar a ponerlas a punto y mantenerlas.
En este escenario, analizar la operación en su conjunto permite identificar alternativas más ajustadas a la capacidad económica de cada comprador y evitar que el desembolso inicial absorba una parte excesiva de sus ahorros. Desde SOMRIE, este trabajo consiste en valorar las opciones disponibles atendiendo al presupuesto real, las necesidades residenciales y los posibles costes adicionales de cada inmueble.
“Una vivienda puede encajar en el presupuesto sobre el papel y dejar de ser una opción viable cuando se suman la entrada, los impuestos, los gastos de compraventa y las reformas necesarias. El reto es encontrar una propiedad que el comprador pueda adquirir, pero también asumir económicamente una vez tenga las llaves”, concluye el CEO de SOMRIE.