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Gastos de hipoteca: cómo recuperar lo que el banco te cobró de más

Actualizado el 30/04/2025, horas Por El Defensor de tu Vivienda

Cuando María y Luis compraron su primera vivienda en 2010, estaban llenos de ilusión. Como muchos otros, confiaron en su banco para gestionar la hipoteca, sin cuestionar los gastos adicionales que les impusieron: notaría, registro, gestoría y tasación. Años después, descubrieron que estos gastos no les correspondían íntegramente y que podían reclamarlos. Su historia es la de miles de españoles que, sin saberlo, han pagado de más al formalizar su hipoteca.​

¿Qué gastos hipotecarios son reclamables?

Al formalizar una hipoteca, se generan varios gastos asociados. Sin embargo, no todos deben ser asumidos por el cliente. Según la jurisprudencia actual, los gastos que pueden reclamarse incluyen:​

  • Gastos de notaría: El coste de la escritura del préstamo hipotecario. Se puede recuperar el 50% de estos honorarios, ya que benefician tanto al banco como al cliente. ​
  • Gastos de registro: Aranceles por inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Estos gastos deben ser asumidos en su totalidad por el banco. ​
  • Gastos de gestoría: Honorarios de la gestoría que tramitó la documentación. Se puede reclamar el 100% de este importe. ​
  • Gastos de tasación: Coste de valorar el inmueble. Aunque ha habido debates al respecto, recientes sentencias han permitido su reclamación. ​

Casos reales de éxito

La lucha por la devolución de estos gastos ha dado frutos en numerosos casos:​

  • Audiencia Provincial de Segovia: En marzo de 2025, este tribunal confirmó la nulidad de una cláusula que imponía al cliente todos los gastos hipotecarios. Ordenó al banco devolver 608,78 euros más intereses al afectado. ​
  • Tribunal Supremo: En enero de 2025, el alto tribunal reiteró que la acción de restitución de gastos hipotecarios no prescribe hasta que el consumidor tiene conocimiento de la nulidad de la cláusula, generalmente cuando hay una sentencia firme al respecto. ​

Pasos para reclamar los gastos hipotecarios

Si sospechas que has pagado gastos indebidos al formalizar tu hipoteca, sigue estos pasos:

  1. Reúne la documentación necesaria:
    • Escritura del préstamo hipotecario.​
    • Facturas de notaría, registro, gestoría y tasación.​
  2. Presenta una reclamación al banco: Solicita la devolución de los importes pagados indebidamente. Es recomendable hacerlo por escrito y conservar una copia sellada.​
  3. Espera la respuesta del banco: La entidad tiene un plazo para responder. Si acepta la reclamación, procederá a la devolución. Si la rechaza o no responde, puedes considerar acciones legales.​
  4. Valora la vía judicial: Si el banco no atiende tu reclamación, puedes acudir a los tribunales. Dada la jurisprudencia favorable, las posibilidades de éxito son altas.​

Plazos para reclamar

Es fundamental actuar con diligencia. Según el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, el plazo para reclamar comienza cuando el consumidor tiene conocimiento de la abusividad de la cláusula, generalmente al existir una sentencia que la declare nula. Sin embargo, es recomendable no demorar la reclamación para evitar posibles interpretaciones restrictivas. ​

Reclamar lo que pagaste de más está en tus manos

Miles de personas en España están recuperando lo que nunca debieron pagar al firmar su hipoteca. Durante años, los bancos impusieron gastos que les correspondían a ellos, y muchos clientes, como tú, los asumieron sin saber que eran abusivos.

Hoy, gracias a los tribunales y al conocimiento que ya tenemos, no hace falta resignarse ni mirar hacia otro lado. Si tú también pagaste los gastos de notaría, registro, gestoría o tasación, puedes reclamar. Y no se trata solo de dinero: es cuestión de justicia.

En El Defensor de tu Vivienda te ayudamos a revisar tu caso sin compromiso, a calcular lo que puedes recuperar y a iniciar el proceso con todas las garantías legales. Porque no es justo que tú pagues lo que le tocaba al banco. Y porque aún estás a tiempo de reclamar.

¿Cuánto dinero puedes recuperar?

El importe varía según el caso, pero en general, un hipotecado puede recuperar entre 1.000 y 3.000 euros en gastos abusivos, dependiendo del valor de su hipoteca y de los costes que haya asumido.

Además, si la entidad ha tardado en devolver el dinero, tienes derecho a exigir intereses de demora, lo que puede aumentar la cantidad final a percibir.

El impacto en 2025: Más reclamaciones y bancos contra las cuerdas

El Banco de España ha registrado un récord histórico de reclamaciones por gastos hipotecarios, y la tendencia sigue en aumento. Sin embargo, este organismo no puede obligar a los bancos a devolver el dinero, por lo que los consumidores deben acudir a los tribunales para hacer valer sus derechos.

Debido a la avalancha de reclamaciones, el Consejo General del Poder Judicial ha prorrogado la actividad de 10 juzgados especializados, especialmente en provincias como Madrid, Barcelona y Valencia, donde hay más de 1.500 casos pendientes por juzgado.

Esto significa que los procesos pueden demorarse más de lo esperado, pero la mayoría de las sentencias están resultando favorables para los consumidores.

No dejes que el banco se quede con tu dinero

Si alguna vez firmaste una hipoteca y tuviste que pagar gastos que realmente correspondían al banco, todavía estás a tiempo de reclamar y recuperar hasta miles de euros.