- En los últimos años el presidente del Gobierno ha hablado de construir miles de viviendas pero al final el merado sigue tensionado y con poca oferta.
Esta nueva iniciativa para construir vivienda combinará fondos públicos, incluidos 10.500 millones de euros en préstamos no utilizados del Plan de Recuperación europeo y 2.800 millones en transferencias directas, con inversión privada, con el objetivo de multiplicar la financiación total hasta los 120.000 millones de euros. La gestión del fondo estará a cargo del Instituto de Crédito Oficial (ICO).
El fondo está diseñado para incrementar la oferta de vivienda, especialmente de alquiler a precios asequibles, y movilizar la inversión privada bajo condiciones que eviten que el lucro sea el objetivo principal. El primer análisis que hacen los expertos es de la necesidad de hacer cambios estructurales para que pueda funcionar esta iniciativa.
Sin embargo, la política de vivienda del actual Ejecutivo se ha caracterizado por una constante inflación de anuncios. Se habló de 184.000 viviendas asequibles, después de 244.000, más tarde de una gran empresa pública de vivienda, de un Perte para la construcción industrializada, de paquetes de medidas urgentes y de reformas estructurales.
El balance real, sin embargo, dista mucho de esa cascada de cifras y el mercado continúa tensionado, los precios del alquiler siguen en máximos en numerosas ciudades y el acceso a la propiedad es cada vez más difícil para jóvenes y familias trabajadoras. La reiteración de anuncios sin resultados palpables alimenta la percepción de que hay más palabras que viviendas construidas, y España necesita una estrategia de vivienda eficaz, estable y evaluable.
Gestión del suelo y urbanismo cuellos de botella
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Matilde Cuena advierte que “sin ese desbloqueo estructural, el fondo “España Crece” puede aumentar la inversión en el sector. Pero difícilmente resolverá el déficit de vivienda que pretende combatir” (Imagen cedida por autora) |
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Matilde Cuena, catedrática de Derecho Civil de la Universidad Complutense e impulsora junto al catedrático de Derecho Público de la Universidad de Zaragoza, Julio Tejedor, del Tratado de Derecho de Vivienda, obra única en su género, cree que hay que aplaudir toda iniciativa que implique un aumento de oferta de vivienda asequible.” No cabe duda de que la financiación es uno de los problemas clave, pero no el único y si no se tocan otras piezas del sistema esta iniciativa puede quedarse como tantas otras en un titular”, comenta
En su opinión, “la efectividad de la medida depende de condiciones institucionales que permitan transformar la intervención financiera en oferta real de vivienda. Y aquí aparece el principal problema estructural del fondo: pretende resolver mediante ingeniería financiera un problema que es, en gran medida, urbanístico e institucional: la rigidez del sistema de producción de suelo y de gestión urbanística”.
“La disponibilidad de suelo finalista, la aprobación del planeamiento, la gestión de actuaciones urbanísticas, la obtención de licencias y la ejecución material de la edificación constituyen los verdaderos cuellos de botella del sistema. Y estos factores no dependen esencialmente del Estado, sino de comunidades autónomas y ayuntamientos, que ostentan las competencias decisivas en materia de urbanismo”, señala.
A su juicio, “esto genera una tensión estructural entre el diseño del fondo y la realidad competencial. El Estado puede aportar financiación, avales o incentivos, pero no puede garantizar por sí mismo que existan suelos urbanizados disponibles ni que los procedimientos administrativos se tramiten con rapidez suficiente. Desde esta perspectiva, el fondo corre el riesgo de convertirse en un instrumento de impulso financiero que no logra traducirse en un incremento proporcional de la oferta de vivienda si no se acompaña de reformas urbanísticas y administrativas profundas”.
Para esta jurista “la consecuencia es que el fondo puede tener efectos limitados o incluso distorsionadores. Si el suelo disponible es escaso y los procesos urbanísticos son lentos, más dinero no implica más viviendas: puede implicar simplemente suelo más caro, mayor presión especulativa o la financiación de proyectos que ya se habrían desarrollado sin intervención pública. Es decir, se incrementa el volumen financiero del sector sin aumentar de forma significativa su capacidad productiva”.
Desde su punto de vista “la conclusión es incómoda pero inevitable: no hay soluciones mágicas al problema de la vivienda. Si se quiere cumplir de forma efectiva el mandato de los poderes públicos de facilitar el acceso a una vivienda digna, el abordaje debe ser integral. Eso implica coordinación real entre niveles de gobierno y, probablemente, un gran acuerdo político estable que permita reformar el régimen del suelo y reducir la rigidez del sistema urbanístico”.
Matilde Cuena advierte que “sin ese desbloqueo estructural, el fondo “España Crece” puede aumentar la inversión en el sector. Pero difícilmente resolverá el déficit de vivienda que pretende combatir. Y el riesgo de que termine siendo, sobre todo, un gran titular —y no una gran transformación— es demasiado alto como para ignorarlo”.
¿Cómo se va articular?
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Joan Manuel Trayter considera que hay dudas jurídicas serías sobre la articulación de este Fondo de dará dinero a promotores públicos y privados (Imagen cedida por autor) |
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Para Joan Manuel Trayter, catedrático de Derecho Administrativo en la Universidad de Girona y presidente de la Asociación Española de Derecho Urbanístico, el fondo “España Crece” es un fondo de inversión público – privada para movilizar millones de euros hacia la construcción de vivienda protegida, el alquiler asequible, la rehabilitación, así como otros proyectos residenciales con finalidad social.
En este sentido, el fondo movilizará más de 20.000 millones de euros, públicos y privados, para movilizar el mercado de vivienda con el objetivo de incrementar la construcción y conseguir 15.000 viviendas al año para hacer frente a la crisis habitacional existente en nuestro país. También recalca la necesidad de “construir rápido” más vivienda pública y asequible.
“En realidad, se trata de un fondo de financiación para promotores, empresas y otro tipo de proyectos. Al respecto, no podemos olvidar que España, únicamente, dispone del 2% de viviendas de protección pública frente a la media del 10% del resto de la Unión Europea. En consecuencia, se trata de otorgar dinero a promotores y constructores para avanzar en estos ámbitos”.
La duda desde el derecho administrativo es cómo este fondo se va a articular jurídicamente por cuanto los más de 20.000 millones de euros que se ha prometido gastar parece que no están incluidos en los Presupuestos Generales del Estado. Por tanto quedan preguntas por resolver como ¿Qué Ley va a regular la concesión de este dinero?¿Se hará concurso público para la concesión de las obras?¿Este fondo es público o privado? De la respuesta a este interrogante, depende el sistema de control del dinero que sí es público.
Desde su punto de vista “en consecuencia, se reproducen los problemas clásicos del Estado que actúa como inversor financiero pues muchas decisiones son mercantiles, es decir, se intentan someter al derecho privado para agilizar sus actuaciones”.
En su opinión, “para hacerlo bien se requeriría una Ley específica y concreta para este fondo, una integración en los controles parlamentarios, la creación de procedimientos públicos reglados para la realización de las concesiones de obra. Además, el control del Tribunal de Cuentas y el sometimiento expreso a los principios administrativos de transparencia, concurrencia, objetividad y sometimiento al interés general”.
Suena a promesa electoral
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Arantxa Goenaga espera que la iniciativa sea palpable y no sea otra promesa electoral de este Gobierno que no se cumple (AF Legis) |
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Otra opinión es la de Arantxa Goenaga, abogada especializada en derecho inmobiliario y socia de AF Legis, cree que la inversión en vivienda siempre es una buena noticia y si proviene por parte del Estado en el que parece que quiere asumir su responsabilidad de favorecer o facilitar esa vivienda digna para todos los ciudadanos siempre es positivo.
“Ahora bien los grandes números siempre son preocupantes y más cuando son tan dispersos y tan genéricos que hablan de todo el territorio en general”, recalca
Desde su punto de vista , “si nos fijamos en los presupuestos o fondos que se dotan para cada previsión o propuesta del Gobierno siempre son unos números fantásticos pero que nunca vemos si realmente se cumplen. Mejor dicho, sí que lo vemos ya que ahí tenemos el drama con los trenes y la falta de inversión en esas infraestructuras durante tantos años. Creo que es lo mismo que está sucediendo con la vivienda, llevamos años escuchando estos propósitos y destino de fondos pero que nunca se llegan a materializar. Por tanto, estas promesas me suenan más electorales que reales”.
Para esta experta, al mismo tiempo hay una cuestión importante que no parece tenerse en cuenta y es que España no es homogénea en el problema con la vivienda, los grandes núcleos como Madrid o Barcelona tienen unos problemas muy diferentes a lo que pueda suceder en una zona turística o en ciudades que no tienen tanta población o bien que tienen aún muchos terrenos para construir”.
Como conclusión final para esta abogada, experta en derecho inmobiliario, considera que es una buena noticia pero “soy reticente porque no acabo de creerme que vayan a cumplir con lo que prometen”.
Desafío estructural
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Robin Decaux cree que el impacto de este Fondo dependerá de la capacidad de ejecución, de una planificación urbana ágil y de la coordinación entre administraciones, asegurando que las viviendas se materialicen donde existe demanda real y contribuyan a normalizar los precios. (Imagen de Equito) |
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Por su parte Robin Decaux, CEO de Equito cree que “el anuncio del fondo ‘España Crece’ confirma que el acceso a la vivienda es un desafío estructural” A su juicio, e fondo ‘España Crece’ busca incrementar de manera sostenida el parque de viviendas en España, poniendo especial énfasis en el alquiler a precios asequibles y fomentando la participación de inversión público-privada para garantizar su viabilidad.
En su opinión, su verdadero impacto dependerá de la capacidad de ejecución, de una planificación urbana ágil y de la coordinación entre administraciones, asegurando que las viviendas se materialicen donde existe demanda real y contribuyan a normalizar los precios.
Para Decaux, CEO y cofundador de Equito, el anuncio del fondo ‘España Crece’ confirma que el acceso a la vivienda en España es un desafío estructural y que requiere instrumentos de largo plazo: “España lleva años con un desequilibrio persistente entre oferta y demanda, lo que ha tensionado los precios y dificultado el acceso a la vivienda en las grandes áreas urbanas”.
Equito es una empresa tecnológica con sede en Barcelona dedicada a democratizar la inversión inmobiliaria. A través de una plataforma intuitiva y desarrollada para uso móvil, permite invertir en fracciones de propiedades desde solo 100 €. La compañía gestiona actualmente más de 26 millones de euros en activos bajo gestión (AUM), cuenta con más de 230 mil usuarios registrados y tiene presencia global con inversores de casi 100 países. Esta empresa ofrece acceso a más de 130 propiedades activas en España, que compra, reforma, amuebla y gestiona de forma integral, con el objetivo de ofrecer una experiencia de inversión sencilla, transparente y basada en ingresos reales.
En su opinión, “los efectos de un programa de este tipo no se producen de forma inmediata. Requieren planificación urbana ágil, seguridad jurídica y coordinación entre administraciones, además de modelos de financiación que permitan desarrollar proyectos viables en el tiempo. Cada vivienda que se incorpora de manera rápida y bien gestionada contribuye a aliviar la presión sobre los precios”, explica Decaux.
El CEO de Equito valora también que la iniciativa contemple mecanismos para movilizar inversión privada y coinversión con el sector público, lo que, según él, es clave para abordar el problema de vivienda de forma sostenible: “Incrementar la oferta, profesionalizar la gestión y asegurar previsibilidad normativa son condiciones esenciales para que el mercado funcione con mayor equilibrio”, concluye.
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