La sentencia analiza si, para que el arrendador pueda repercutir al arrendatario el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y la tasa municipal de recogida de residuos, es necesario que el contrato de arrendamiento determine expresamente su importe anual conforme al artículo 20.1 LAU.
Antecedentes del caso:
La arrendadora demandó a los arrendatarios ejercitando acción de desahucio por impago del IBI y la tasa de basuras de 2022, reclamando además su importe.
El contrato contenía un pacto expreso por el que tales gastos se imponían al arrendatario. Los inquilinos habían pagado ambos conceptos en 2021, pero se negaron a hacerlo en 2022 alegando la nulidad de la cláusula por no constar en el contrato la cuantía anual.
- 1.ª instancia: desestima la demanda por considerar nula la cláusula al no fijarse el importe a la fecha del contrato (art. 20.1 LAU).
- Audiencia Provincial: revoca y estima la demanda. Declara resuelto el contrato, ordena el desahucio y condena al pago de los recibos impagados. Considera que el IBI y la tasa de basuras son gastos individualizados para la vivienda y, por ello, no rige la exigencia de fijar su importe anual.
Los arrendatarios interponen recurso de casación por infracción del art. 20.1 LAU, defendiendo que el IBI y la tasa no son individualizables y que, por tanto, su repercusión exige determinar su cuantía en el contrato.
Cuestión jurídica analizada:
Determinar si la validez y exigibilidad del pacto de repercusión del IBI y la tasa de basuras requiere que el contrato especifique el importe anual de esos tributos, conforme al art. 20.1 LAU.
Doctrina del Tribunal Supremo:
El Tribunal desestima el recurso y fija una doctrina clara: cuando el IBI y la tasa de basuras están individualizados para la vivienda arrendada, no están sujetos a las exigencias del art. 20.1 LAU, por lo que no es necesario fijar su importe anual para que el pacto sea válido.
Argumentos esenciales:
- Interpretación del art. 20.1 LAU:
- La norma se refiere solo a gastos, tributos, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización, es decir, aquellos correspondientes al inmueble en su conjunto: gastos comunes, seguros, gastos generales de comunidad, etc.
- Estos gastos, al no poder asignarse de forma precisa a cada vivienda, requieren que el contrato indique su importe anual para que el arrendatario conozca el alcance económico del pacto.
- Individualización del IBI y de la tasa de basuras:
- En el caso analizado, los recibos de IBI y basuras aparecen asignados específicamente a la vivienda arrendada.
- El IBI grava la titularidad del inmueble, pero la normativa de haciendas locales (arts. 61, 63 TRLRHL) reconoce la facultad de repercusión al arrendador.
- La tasa de basuras tiene como beneficiario al ocupante, siendo el propietario solo sustituto del contribuyente (art. 23 TRLRHL), con facultad para repercutirla.
- Autonomía de la voluntad:
- Si los tributos están individualizados, rige la libertad de pacto: el arrendatario puede válidamente asumir su pago con solo pactarlo por escrito.
- No es necesaria la determinación del importe anual, requisito que se reserva únicamente para los gastos no individualizables.
- Consistencia con el diseño del art. 20 LAU:
- El legislador exige fijar el importe anual para garantizar que los gastos comunes no indirectamente incrementen la renta.
- Dicha finalidad no se proyecta sobre tributos ya asignados a cada vivienda, cuyo importe viene fijado por la Administración.
Fallo
El Tribunal Supremo:
- Desestima el recurso de casación.
- Confirma la sentencia de la Audiencia Provincial:
- validez del pacto de repercusión del IBI y la tasa de basuras;
- resolución del contrato por impago;
- desahucio y condena al pago de las cantidades debidas.
- Impone costas a los recurrentes y decreta la pérdida del depósito.
En conclusión, el Tribunal Supremo aclara que los gastos individualizados como el IBI y la tasa de basuras pueden ser repercutidos al inquilino sin necesidad de fijar su importe anual en el contrato, reforzando la validez de estos pactos y las consecuencias del impago
