La extinción de condominio implica la finalización del régimen de copropiedad entre los comuneros (los copropietarios) y se encuentra regulado en los artículos 552-9 a 552-12 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña. Con este procedimiento, parte o toda la propiedad puede adjudicarse a uno de los comuneros.
¿Cuáles son las causas de extinción del condominio?
Según el artículo 552-9 del Código Civil de Cataluña, la disolución del condominio o copropiedad puede deberse a los siguientes motivos:
- División de la cosa o patrimonio común.
- Reunión en una sola persona de la totalidad de los derechos.
- Destrucción de la cosa común o pérdida del derecho.
- Conversión en una comunidad especial.
- Acuerdo unánime o renuncia de todos los cotitulares.
- Vencimiento del plazo o cumplimiento de la condición resolutoria pactados.
¿Existe alguna limitación a la extinción de la copropiedad?
El Código Civil de Cataluña establece que cualquier cotitular puede solicitar la división de la propiedad. No necesita indicar sus razones y lo puede hacer en cualquier momento.
Sin embargo, sí pueden existir limitaciones a la facultad de solicitar la extinción de la copropiedad:
- Se puede pactar que la copropiedad no se pueda dividir durante un plazo máximo de 10 años.
- En el caso que alguno de los copropietarios sea menor de edad o incapaz y la extinción del condominio pueda perjudicarle, el Juez pueda establecer que no se divida la propiedad por un plazo máximo de 5 años.
- No se acepta la división del bien en el caso que la copropiedad sea sobre una nave o local destinado a plazas de aparcamiento o trasteros para que cada copropietario pueda utilizar alguna plaza. Excepto si existe un pacto para modificar su uso.
¿Cuál es el procedimiento para la división del condominio?
El proceso puede ser de mutuo acuerdo o, si no existe dicho acuerdo, se debe acudir al Juzgado. En el caso que sea de mutuo acuerdo, se puede acudir al Notario para proceder a la extinción de la copropiedad.
Si la extinción es de mutuo acuerdo y se acude el Notario, este solicitará una serie de documentos para preparar la escritura notarial de extinción del condominio. Los documentos más habituales son los siguientes:
- Identificación de los cotitulares.
- Documento que acredite la titularidad del inmueble.
- Cédula de habitabilidad y certificado de eficiencia energética.
- Certificado de deudas con la comunidad de propietarios.
- Certificado de aptitud del edificio, en el supuesto que este tenga una antigüedad de más de 45 años.
- Documento que acredite que se ha pagado el último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles.
En el caso que alguno de los copropietarios del bien a dividir no esté de acuerdo, se debe iniciar un procedimiento judicial para la extinción del condominio. En este procedimiento, se fijará el precio del bien a través de un tasador y, si las partes no alcanzan un acuerdo, el bien acabará en una pública subasta.
Dentro del procedimiento judicial de división del condominio, las solicitudes más habituales de una de las partes es la adjudicación del 100% de la titularidad del bien, o bien la venta del bien (ya sea a través de terceros, como una agencia inmobiliaria, ya sea en pública subasta).
¿Cuáles son los efectos de la extinción de condominio?
El artículo 552-12 del Código Civil de Cataluña establece los efectos de la extinción de condominio:
- No perjudicará los derechos que tuvieran terceras personas sobre el bien.
- Los acreedores de los copropietarios pueden comparecer en el proceso de división de propiedad, pero no podrán impedirla. Sí se permite que impugnen el proceso de división del bien, si los copropietarios lo han iniciado en fraude de los derechos de los acreedores.
- Los copropietarios están obligados a garantizar la conformidad por defectos jurídicos y materiales de los bienes adjudicados.
