Patricia García Cámara. Abogada
Durante los últimos años han proliferado empresas que trabajan en un modelo de negocio aparentemente sencillo y rentable: alquilar una vivienda para, posteriormente, subarrendar habitaciones obteniendo un beneficio por la diferencia entre la renta pagada al propietario y la percibida de los inquilinos.
Es el conocido "Rent to Rent".
Sobre el papel, el sistema parece beneficioso para todas las partes.
El propietario obtiene una renta fija y se desentiende de la gestión diaria del alquiler.
La empresa explota económicamente el inmueble.
Y los arrendatarios acceden a habitaciones con todos los servicios incluidos y gestión 24 horas para su tranquilidad y comodidad.
Cuando el modelo deja de funcionar
En los últimos meses estamos viendo un incremento de conflictos derivados de este tipo de contratos.
El problema rara vez comienza con el subarriendo.
Comienza cuando la empresa deja de ser rentable.
A partir de ese momento suelen aparecer situaciones como:
- impagos reiterados de la renta;
- retrasos continuos en los pagos;
- incumplimientos de las obligaciones de mantenimiento;
- ocupación del inmueble incluso después de resolverse el contrato;
- negativa a entregar la posesión;
- viviendas que continúan siendo explotadas pese a existir requerimientos de resolución contractual.
El mayor problema: la recuperación de la posesión
Muchos propietarios creen que basta con resolver el contrato para recuperar inmediatamente el inmueble.
Nada más lejos de la realidad.
Cuando existen habitaciones ocupadas por distintos subarrendatarios, la situación jurídica se complica considerablemente.
No solo debe analizarse la relación entre propietario y empresa explotadora.
También resulta imprescindible estudiar qué efectos produce la resolución del contrato principal sobre los distintos ocupantes y cuál es la vía procesal más adecuada para recuperar la posesión.
En muchas ocasiones, una actuación precipitada puede retrasar innecesariamente el procedimiento.
El contrato lo es todo
Una de las principales conclusiones que extraemos en este tipo de asuntos es que la mayoría de los problemas podrían haberse evitado con un contrato mejor redactado.
Es frecuente encontrar contratos que no regulan cuestiones esenciales como:
- el destino exacto del inmueble;
- la autorización o prohibición del subarriendo;
- las consecuencias del incumplimiento;
- los mecanismos de recuperación de la posesión;
- las obligaciones de información sobre la ocupación de la vivienda;
- las penalizaciones por retraso en la entrega.
Cuando estas cuestiones no aparecen claramente previstas, el conflicto termina trasladándose inevitablemente al juzgado.
Por lo que para evitar este tipo de situación siempre recomendamos acudir a un despacho de abogados que puedan elaborar o revisar el contrato.
La importancia de actuar desde el primer incumplimiento
Otro error habitual consiste en tolerar durante meses pequeños incumplimientos:
- Un retraso en el pago.
- Una mensualidad pendiente.
- Una promesa de regularización.
- Una nueva negociación.
Cuando el propietario decide actuar, en muchas ocasiones la situación ya se ha deteriorado enormemente.
Y no debemos olvidar que, en litigación el tiempo suele jugar a favor del incumplidor.
Por ello resulta fundamental documentar cada incumplimiento desde el primer momento, realizar requerimientos fehacientes y diseñar una estrategia procesal antes de que el conflicto sea irreversible.
Un negocio perfectamente válido si está bien estructurado
Conviene aclarar que el modelo Rent to Rent no es, por sí mismo, un modelo ilícito.
Puede constituir una fórmula empresarial perfectamente válida.
El problema aparece cuando se improvisan contratos, no se analiza la normativa aplicable o se minusvaloran las consecuencias jurídicas de un eventual incumplimiento.
Como ocurre en tantos ámbitos del Derecho, la diferencia entre un negocio rentable y un procedimiento judicial de varios años suele encontrarse en los detalles.
Conclusión
El auge del Rent to Rent demuestra cómo la innovación empresarial avanza mucho más rápido que la prevención jurídica.
Cada vez son más los propietarios y las empresas que descubren que un contrato deficiente puede dar lugar a un procedimiento largo, costoso y complejo.
La mejor forma de evitar un litigio no es ganarlo, sino prevenirlo con un contrato sólido y una estrategia jurídica adecuada desde el inicio.
Si eres propietario, inversor o gestionas inmuebles mediante este modelo y tienes cualquier duda sobre la redacción de contratos, el alcance de tus derechos o cómo actuar ante un incumplimiento, en García Cámara Abogados estaremos encantados de asesorarte y ayudarte a encontrar la mejor solución para tu caso.
“La prevención jurídica sigue siendo la inversión más rentable para cualquier operación inmobiliaria”
