Asociación Española de Abogados Urbanistas
La potestad de las administraciones locales para restituir la legalidad urbanística alterada no es absoluta ni puede ejercerse al margen de los cauces normativos vigentes. Cuando un ayuntamiento detecta una obra o edificación ejecutada sin la correspondiente licencia o contraviniendo el planeamiento aplicable, la apertura de un expediente sancionador o de restablecimiento exige el cumplimiento riguroso de las etapas procesales previstas por la ley. Omitir estos trámites o decretar un derribo de forma extemporánea puede invalidar por completo la actuación municipal.
Así lo analiza María de los Reyes Rueda Serrano de la Asociación Española de Abogados Urbanistas en su blog donde se examina detalladamente el marco regulatorio que rige la disciplina urbanística en el ámbito autonómico madrileño. La normativa autonómica establece de forma tajante que los consistorios no disponen de vía libre para decretar la demolición de un inmueble sin otorgar previamente a los propietarios la posibilidad real de legalizar la construcción o de presentar las alegaciones oportunas. Tal y como señalan desde la Asociación Española de Abogados Urbanistas, «el procedimiento de protección de la legalidad urbanística exige el respeto escrupuloso de los plazos y garantías procesales antes de adoptar una medida tan drástica e irreversible como es el derribo de una edificación».
Uno de los aspectos fundamentales regulados por la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid reside en los plazos de caducidad y prescripción de las acciones administrativas. Transcurrido el tiempo legalmente fijado desde la total terminación de las obras sin que el consistorio haya incoado el expediente de disciplina urbanística, la administración pierde la facultad de ordenar la demolición, quedando la edificación en la situación jurídica de fuera de ordenación o asimilada. Sobre esta materia, desde la Asociación Española de Abogados Urbanistas destacan que «la inactividad municipal durante el plazo de prescripción consolida una situación de pretensión inatacable frente a la orden de demolición, impidiendo que el ayuntamiento actúe de forma extemporánea».
Asimismo, el análisis pone el foco en el principio de proporcionalidad y en la primacía de la legalización sobre la destrucción. Salvo en los supuestos en que las obras resulten manifiestamente incompatibles de forma insubsanable con el planeamiento urbanístico, el ayuntamiento tiene la obligación formal de requerir al interesado para que adapte la construcción o solicite la licencia correspondiente. En este sentido, la Asociación Española de Abogados Urbanistas recuerda que «la demolición debe configurarse siempre como un último recurso, admisible únicamente cuando quede acreditada la imposibilidad absoluta de legalizar lo construido». La inobservancia de esta prelación abre la puerta a la nulidad de pleno derecho de los decretos municipales dictados en fraude de ley o con infracción de garantías procesales.
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