- El próximo 27 de enero el Parlamento votará el Decreto ómnibus en el que se vuelve a plantear una prórroga del RD 11/2020 que frena los desahucios y desprotege a los propietarios
Pedro Sánchez ha presentado esta semana una serie de medidas para combatir la crisis de vivienda, centradas en impulsar el alquiler con la regulación de los contratos de pisos de temporada y habitaciones y bonificaciones fiscales del 100% en el IRPF para los propietarios que arrenden sus casas. Estas propuestas se suman a las ya presentadas hace un año, en 2025, en una batería de 12 iniciativas, de las que, hasta el momento, su gran mayoría siguen sin materializarse en leyes concretas.
Las medidas anunciadas por Sánchez están orientadas, en todo caso, a congelar o mantener los precios del alquiler, pero no tanto a bajarlos, según coinciden las distintas partes. "Los caseros van a recibir una bonificación del 100% por seguir cobrando los mismos alquileres abusivos que ya no podemos permitirnos. Es ridículo", ha lamentado la portavoz del Sindicato de Inquilinas de Madrid.
Tampoco la patronal inmobiliaria confía en la eficacia de las medidas. El presidente de la FAI, Jose Maria Alfaro ha echado en falta que se ofrezca seguridad jurídica a los propietarios, para que saquen más vivienda al mercado y los precios bajen con el aumento de la oferta. "La imposibilidad real de recuperar la vivienda en caso de impago cuando el inquilino es declarado vulnerable, unida al colapso de los juzgados y a procedimientos de desahucio que se prolongan durante meses o años, constituye hoy el principal freno", ha opinado, en una crítica a otras medidas del Ejecutivo.
Entre los juristas se valoran con prudencia estas nuevas medidas, a falta del decreto ley que aprueba el Gobierno en las próximas semanas. Por lo visto, tanto Sumar como Podemos no lo van a convalidar, al igual que el PP y VOX, Sin embargo, antes el dia 27 de enero se votará la convalidación del RD Omnibus, donde a la subida de las pensiones se une el RD 11/2020 que prorroga la imposibilidad de realizar desahucios a inquilinos morosos. Se critica a Sánchez que no haya anunciado nada de esa prórroga en estas nuevas medidas de impulso a la vivienda.
Solo es una medida a corto plazo
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Matilde Cuena, catedrática de Derecho Civil, cree que la bonificacion fiscal podria ser útil a corto plazo siempre que se estructura bien esta medida (Imagen cedida) |
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Matilde Cuena, catedrática de Derecho Civil de la Universidad Complutense, ha manifestado públicamente su oposición a las políticas del Gobierno en materia de vivienda que no van al fondo del problema, como así nos comentó en esta entrevista , al mismo tiempo en el blog de Hay Derecho, de cuyo Consejo editorial forma parte fundación de la que es vicepresidenta está subiendo distintos artículos con propuestas para lograr una vivienda asequible, con enlaces al Congreso Nacional de Vivienda que organizó el pasado mes de noviembre en Madrid .
En su opinión, ha quedado claro que las políticas intervencionistas de este Gobierno no funcionan y su resultado es negativo. Ahora se le pide al propietario que se haga cargo de los costes de su vivienda alquilada es otro despropósito. El mercado de alquiler no puede funcionar cuando no se puede desahuciar al que no paga y se obliga al propietario a pagar los suministros del usuario de la vivienda por una interpretación muy discutible del tipo penal de coacciones.
Desde su punto de vista “los incentivos fiscales que ha anunciado el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, a falta de ver cómo se estructuran, podrían ser útiles para lograr una renta asequible. La bonificación del IRPF a los propietarios que los aliados del Gobierno llaman rentistas (sanguijuelas) de manera equivocada ofensiva, es una opción razonable. Mientras no exista vivienda social y se tardará en hace construirla, hay que apoyarse en el mercado privado y e incentivar que el propietario baje el precio de su alquiler. La única forma de que esos alquileres sean razonablemente asequibles, que puedan pagarse sin dificultad y no genere impagos, con la bonificación del 100% del IRPF. Si se sube el precio del alquiler en algún momento no se podrá pagar y se generarán los impagos que estamos viendo”.
Para esta experta “es posible que esta medida pueda compensar a muchos propietarios que prefieren mantener una renta asequible con más posibilidades de cobro con beneficios fiscales que subir unas rentas que llegará un momento que el mercado no podrá pagar. Es evidente que esta medida no es la panacea y que vaya a resolver el grave problema que hay de acceso a la vivienda y siempre habrá propietarios que prefieran encarecer la renta a obtener beneficios fiscales, pero sin duda puede ayudar.. Hay que organizarla bien y bonificar a propietarios que pongan una renta dentro de una horquilla de precios de mercado, donde se puede utilizar el Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler dla propia base de datos que tiene el Ministerio de Vivienda donde indica cuáles son los precios de mercado”.
En su opinión “en estos momentos los precios del alquiler no son reales, están inflados por la escasez de viviendas. En este contexto, es el momento que el Estado participe del sacrificio que pide a los propietarios privados con esa bonificación y alguna modificación del contrato de arrendamiento. Hasta que tengamos una mayor oferta de vivienda social puede utilizarse esta medida. Las bonificaciones existentes en la Ley de Vivienda no pueden ser valoradas porque ya sabemos que son pocas las comunidades autónomas que ha implementado dicha regulación”.
Para Matilde Cuena “al final de lo que se trata es que el propietario alquile sus inmuebles a un precio lógico”. Que no pierda dinero. Y ese sacrificio tiene un coste porque la política social es del Estado, no la tiene que hacer el propietario como está pasando ahora con las reiteradas prórrogas del RD 11/2020 aprobado en pleno Covid y que llena de obligaciones a los propietarios en viviendas suyas que están ocupadas. Tener una propiedad le cuesta dinero al arrendador. Necesitamos propietarios privados que pongan casas en alquiler, esa es la realidad. Con ello se crea un régimen jurídico de arrendamiento de vivienda de larga duración estable. Al mercado hay que darle seguridad jurídica y bonificaciones fiscales, a corto plazo, a medio y largo plazo hay que aprobar una Ley del Suelo, construir viviendas y especialmente vivienda social”.
El problema de la vivienda es otro
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Sergio Nasarre se muestra escéptico ante esa bonificacion fiscal y cree que el Gobierno no aborda la problemática actual (Imagen cedida) |
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Para Sergio Nasarre, Catedrático de Derecho Civil en la Universidad Rovira i Virgili y director de su Cátedra UNESCO de Vivienda, lleva años defendiendo una desregulación del mercado de la vivienda frente a la sordera de nuestro Ejecutivo. “tenemos un gran problema de acceso a la vivienda Urge derogar la Ley de Vivienda y buscas otras políticas públicas que protejan al propietario. Sobre estas nuevas medidas fiscales que ha anunciado Pedro Sánchez son muy parecidas a las que presentó el año pasado. La Ley de Vivienda actual ya prevé reducciones sustanciales del IRPF en el caso que los propietarios se ajusten al control de rentas o alquilan por debajo del precio de mercado. De momento han servido para poco”.
Este experto recuerda que en el 2025 hubo 20.000 viviendas menos ofertadas en alquiler que en el 2024. Por eso “es difícil pensar que un incremento de las bonificaciones fiscales en el IRPF vaya a ser útil. Lo que realmente buscan los propietarios es la seguridad jurídica y poder volver a alquilar. La realidad en Cataluña es muy clara, se ha reducido la oferta de vivienda de manera notable con la aplicación de la Ley de Vivienda y los propietarios tienen mucho miedo a sacar sus viviendas al mercado. Urge incentivar la construcción de vivienda pública. La Operación Campamento en el sur de Madrid se desbloquea tras varias décadas. La iniciativa pública es insuficiente. Hace falta promover los Partenariados Público-Privados (PPP) son acuerdos de colaboración entre entidades públicas y privadas para proveer de más vivienda2.
Sobre un mayor control del alquiler de temporada, Nasarre recuerda que Cataluña ya tiene una ley que aprobó recientemente “es muy restrictivo y va a impedir que este negocio se desarrolle. Los que quieran promoverlo tienen que hacer algunas inversiones que ahora no les compensa con el control de rentas que se ha impuesto en Cataluña tanto en alquiler de temporada como de habitaciones no lo van a hacer. Esto va a generar problemas en enfermeros, médicos o maestros, usuarios habituales de este alquiler de temporada verán que no encuentran esa oferta específica. Es bastante previsible que con esta regulación nuevos agentes en el mercado no van a entrar, eso va suponer que los costes de esos alquileres se encarezcan cada vez más”.
Para Nasarre, el Gobierno vuelve a errar en su política de vivienda, “el problema es otro del que se plantea desde el Ministerio de Vivienda, falta seguridad jurídica y un sistema ágil de desahucios que incentive el alquiler tanto de temporada como de arrendamiento estable. En Cataluña un alquiler puede llegar a durar once años forzosamente, eso si va todo bien, en el caso que se produzcan algunos impagos se puede alargar a más años. En estos momentos la oferta no ha dejado de reducirse y los precios de alquiler de subir y hay que buscar la fórmula de romper la inercia. Hacer asequible esos alquileres con las bonificaciones fiscales no creo que compensen a los propietarios”.
Los propietarios, muy escépticos
Por su parte, el colectivo de propietarios desde diversas asociaciones como APROVIJ, SOM Habitagte o la Plataforma de Afectados por la Ocupación e Inquiocupación muestran su escepticismo ante estas medidas anunciadas por Sánchez. Esta última asociación denuncia públicamente la "trampa legislativa" que supone el nuevo Real Decreto-ley 16/2025 que prorroga el escudo social por séptimo año consecutivo que previsiblemente se votará en un pleno extraordinario convocado para el próximo día 27 de enero. “El gobierno ha vuelto a incluir la prórroga de la suspensión de desahucios y lanzamientos dentro de un paquete de medidas urgentes, mezclándola de forma estratégica con pensiones y ayudas sociales necesarias, con el fin de blindar una política que fomenta la impunidad de ocupas e inquiocupas y la desprotección del pequeño propietario. El gobierno nos engaña: no se responsabiliza de las familias vulnerables”, comenta Ricardo Bravo uno de sus portavoces .
Ricardo Bravo, portavoz de la Plataforma de Afectados por la Ocupación e Inquiocupación, se muestra esceptico ante estas medidas anunciads por Sanchez “Lo prioritario es no prorrogar el RD 11/2020 que fomenta la ocupacion al evitar los desalojos” (Foto Senado)
Con esta nueva prórroga, el gobierno pretende extender la paralización de desahucios y lanzamientos hasta el cierre de 2026, lo que supone alcanzar el séptimo año consecutivo de ejecución de una medida que nació con carácter "extraordinario y temporal" durante la pandemia de 2020. Desde la Plataforma se destaca que esta medida oculta una realidad alarmante desde la época del COVID-19: el Gobierno no se está haciendo responsable de las familias vulnerables. "Es inadmisible que el Gobierno se declare protector de los vulnerables usurpando las casas de otros. Sin inversión en vivienda pública ni recursos para los Servicios Sociales, el Gobierno no está ayudando a nadie; solo está cronificando el conflicto y alimentando la inquiocupación y la ocupación, donde el propietario se ve obligado a mantener a quien no paga y okupa sin recibir apoyo alguno del gobierno", indica
La Plataforma denuncia que, al incluir esta prórroga dentro de un decreto "ómnibus", el Gobierno utiliza una estrategia de trampa legislativa para forzar la voluntad del resto de los partidos. Al presentar un bloque cerrado de medidas, se impide que cada una pueda ser debatida y votada de forma independiente, obligando a las fuerzas políticas a elegir entre apoyar ayudas sociales necesarias o validar el atropello a la propiedad privada. Con este mecanismo, el gobierno no solo elude su responsabilidad de ofrecer soluciones reales al problema de la vivienda, sino que utiliza la “emergencia” social como un chantaje político donde, una vez más, los sacrificados son siempre los pequeños tenedores”.
Ante la inminente votación para la convalidación del RDL 16/2025 o mal llamado del escudo social, la Plataforma hace un llamamiento directo a todas las fuerzas políticas para que ejerzan su voto en contra. “Consideramos que el rechazo a esta norma es la única vía efectiva para forzar al Gobierno a rectificar y desvincular la paralización de los desahucios del resto de medidas sociales. Solo a través de esta separación será posible abordar de manera rigurosa y específica la crisis habitacional sin que ello suponga un perjuicio sistémico para los ciudadanos que ejercen de escudo social ante la inacción del gobierno”, comenta Bravo. No podemos ignorar el desamparo de quienes sufren las consecuencias de la inquiocupación mientras el Gobierno elude sus competencias.
