Matilde Cuena una jurista estudiosa del mercado de la vivienda y del Derecho Concursal. “Cada vez que se aprobó una norma hemos ido a peor”
- Esta jurista ha sido uno de los directores del Congreso Nacional de Vivienda celebrado en la Complutense y donde se abordó la problemática de la vivienda de forma transversal
“Vamos a peor. Cada norma agrava más la situación”, es la primera reflexión que realiza Matilde Cuena, catedrática de Derecho Civil de la Universidad Complutense y codirectora con el catedrático de Derecho Administrativo, Julio Tejedor del I Congreso Nacional de Vivienda que tuvo lugar hace unos días en la Facultad de Derecho de la Universidad Complutense. En este evento de dos días de duración se abordó el problema de la accesibilidad de la vivienda desde distintas vertientes. “Las políticas públicas deben ir orientadas a la construcción de vivienda social, pero eso lleva tiempo y se necesitan medidas a corto plazo y las fiscales son muy relevantes”, explica a Lawandtrends.
Para esta experta, reconocida por sus trabajos de asesoramiento al Ministerio de Justicia y al CGAE en materia de insolvencia y créditos públicos. Ha elaborado para el Ministerio de Justicia una propuesta de regulación de la reforma de la Ley Concursal en materia de Insolvencia de Persona Natural: reforma de la Ley Concursal, Ley de Enjuiciamiento Civil y Ley de Protección de datos personales en materia de ficheros de solvencia positivos. Ministerio de Justicia, enero 2015. “ . Cada vez que se ha legislado interviniendo el mercado, la situación se ha agravado. Se han implantado medidas que ya han fracasado en otros países y su objetivo ha sido que el propietario privado asuma los costes de la política social de vivienda”.
En su opinión, el Plan Estatal de Vivienda que el Gobierno de Pedro Sánchez quiere poner en marcha es insuficiente “ El plan se queda corto desde el punto de vista de la financiación y es preciso que se desbloqueen los desarrollos urbanísticos. No puede ser que se puedan prolongar 16 años de media. Este problema fue especialmente resaltado por los expertos en el Congreso Nacional de Vivienda. El plan no aborda un tema clave como son medidas tendentes a reducir la inseguridad jurídica que afecta tanto a España”, advierte.
Sra. Cuena, los expertos han coincidido en este último Congreso Nacional de Vivienda que el problema del acceso a la vivienda es multisectorial, ¿Por dónde habría que empezar para revertir la situación?
Lo primero que hay que hacer es dejar de utilizar el problema de la vivienda como instrumento electoral con el objetivo de ganar votos. El populismo y la ideología debe alejarse de las políticas de vivienda y poner el foco en medidas eficientes. Gran parte de las medidas adoptadas como la suspensión de desahucios, limitación precios de alquiler y de actualización de renta han tenido como finalidad captar votos y lo que han hecho es agravar el problema para los colectivos vulnerables que se pretende proteger.
Hay que tomar medidas que incrementen la oferta de viviendas y para eso hay que construir más viviendas e incentivar que las que ya están construidas salgan al mercado del alquiler a un precio asequible.
Debe reducirse la burocracia que impera en la construcción de vivienda y deben establecerse incentivos fiscales. Un porcentaje importante del precio de la vivienda acumula costes fiscales. Las políticas públicas deben ir orientadas a la construcción de vivienda social, pero eso lleva tiempo y se necesitan medidas a corto plazo y las fiscales son muy relevantes.
Pero la medida estrella es aquella que reduce la inseguridad jurídica. No puede ser que actualmente un propietario tenga que alquilar a precio bajo y si el inquilino no le paga y es vulnerable entonces se suspende el desalojo sine die. Mientras esto siga así, la oferta seguirá reduciéndose y algunos propietarios deciden vender.
Cuena con Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil de la Universidad Rovira i Virgili con el que coincide con los problemas que han generado las distintas leyes de vivienda
Un catedrático como Sergio Nasarre que intervino en este Congreso de Vivienda ha subrayado la falta de realidad de las últimas Leyes de Vivienda ¿De qué adolecen esas normas?
Coincido con su diagnóstico. Cada vez que se ha legislado interviniendo el mercado, la situación se ha agravado. Esa es la realidad. Se han implantado medidas que ya han fracasado en otros países y su objetivo ha sido que el propietario privado asuma los costes de la política social de vivienda a través de un uso abusivo del instrumento de la función social de la propiedad.
Usted ha señalado abiertamente el problema de los salarios y que las familias invierten el 70% de sus ingresos en vivienda. ¿Cómo hemos llegado a esta situación?
España presenta una importante devaluación salarial. Esto es un hecho que afecta a muchos ámbitos y también al del acceso a la vivienda. El salario medio ajustado a jornada completa en España alcanzó los 33.700 euros brutos en 2024, según se desprende de los datos de Eurostat
La retribución del país queda 6.100 euros por debajo de la media europea, que se situó en 39.808 euros el año pasado. Así, el sueldo medio en España está un 15,3% por debajo del conjunto del club europeo, cinco décimas más que en 2023.
En tres años el precio de la vivienda de compra ha subido un 25%, los salarios lo han hecho solo un 7%. La devaluación salarial es un problema para facilitar el acceso a la vivienda. Queda descartado el acceso en propiedad, salvo que volvamos a alimentar con préstamos de alto riesgo otra burbuja inmobiliaria.
Muchos de los expertos que han acudido a este Congreso Nacional de Vivienda han señalado que este nuevo Plan Estatal de Vivienda no es la solución ¿Por qué se insiste en lo mismo?
La filosofía del plan es correcta, en tanto se pretende aumentar la oferta de vivienda pública asequible, pero faltan recursos y sobre todo falta suelo finalista y debe acelerarse la ejecución de planeamientos urbanísticos. Es tal el déficit que tenemos de vivienda pública que alcanzar la media europea exigiría una inversión mucho mayor.
El plan se queda corto desde el punto de vista de la financiación y es preciso que se desbloqueen los desarrollos urbanísticos. No puede ser que se puedan prolongar 16 años de media. Este problema fue especialmente resaltado por los expertos en el Congreso Nacional de Vivienda
El plan no aborda un tema clave como son medidas tendentes a reducir la inseguridad jurídica que afecta tanto a España
Matilde Cuena, en la mesa sobre okupación e inseguridad juridica con expertos como Vicente Perez, Catedrático de Derecho Procesal de la Univesidad de Barcelona, Chantal Moll, Profesora de Derecho civil en la Universidad de Barcelona. Directora de la Cátedra de Derecho Registral de la Universidad de Barcelona, Maria Goñi, Profesora de Derecho Civil. Universidad Francisco de Vitoria, moderadora, la propia entrevistada y Vicente Magro. Magistrado de la Sala Segunda del Tribunal Supremo.
Respecto a la idea de la UE de impulsar un Plan Europeo de Vivienda Asequible, tampoco hay unanimidad entre los expertos para revertir la situación. ¿Cómo lo ve usted?
Las instituciones europeas no tienen competencia en materia de vivienda, pero sí en otras materias que tienen incidencia en este problema, como por ejemplo, la fiscalidad y la regulación de ayudas de Estado. Me parece bien la intervención de la UE en este asunto clave y generalizado en los países de la UE, si bien se quedará como meras recomendaciones de estrategia.
Especialmente importante me parece la flexibilización del tema de las ayudas de Estado que puede facilitar ayudas fiscales que ahora son muy necesarias para aumente la oferta de alquiler asequible.
Son muy interesantes las propuestas que se van a hacer para favorecer la inversión privada en vivienda a través de plataformas de financiación. Creo que es una buena noticia que intervengan las instituciones europeas en este importante tema.
Sobre la falta de vivienda pública, Gobierno y CCAA hablan de impulsar Planes de Choque y construir cientos de vivienda que luego no se construyen. ¿Cuál es el problema realmente en la práctica?
Ya lo he señalado. La legislación urbanística es tediosa y poco eficiente. Lo importante es que los poderes públicos tengan clara la importancia de la inversión pública en vivienda y en la creación de vivienda social. Pero esto no basta. Hay que mantener un mercado privado de vivienda eficiente.
El Congreso rechazaba este martes con los votos de PP, Vox y UPN la toma en consideración de una proposición de ley de Esquerra Republicana (ERC) para crear un impuesto progresivo a partir de la tercera vivienda que se iría incrementando en función del número de inmuebles. ¿Es la solución gravar con más impuestos a los empresarios?
En absoluto. Es otra medida “ideológica” que vende mucho desde los partidos de izquierda, pero no soluciona nada. Se necesita un mercado privado eficiente y no hay que sancionar a quien pone inmuebles en el mercado del alquiler. Tenemos un problema de oferta y no hay que perder el foco.
Otro de los graves problemas es del alquiler, fruto del desequilibrio contractual que usted también ha denunciado entre propietarios e inquilinos. ¿Qué habría que hacer para revertir la situación?
Hay acabar con la suspensión de los desahucios de colectivos vulnerables. Son los poderes públicos los que deben hacerse cargo de dichos colectivos. El inquilino que no paga debe ser desalojado. Sin seguridad jurídica no habrá mercado de alquiler asequible porque caerá la oferta y subirán los precios.
Debe diseñarse un sistema de información de impagos de alquiler que facilite la evaluación de la solvencia del inquilino y evite que incumplidores “profesionales” perjudiquen los intereses de propietarios.
También debe modificarse la forma del contrato de arrendamiento para evitar que sea tan sencilla la falsificación de contratos que bloqueen las medidas cautelares de desalojo de ocupantes ilegales.
Y por último deben suprimirse los topes de precios de alquiler, medida que se ha demostrado ineficiente. Debe bonificarse fiscalmente al arrendador que alquile a precio asequible. En tanto el Estado construye vivienda social, debe hacer uso del mercado privado y si quiere que los propietarios bajen precios, el Estado debe asumir un coste en términos de fiscalidad.
El Estado es hoy el principal responsable del alto precio de la vivienda. El 25% del precio de la vivienda corresponde a impuestos. Hay que darle una vuelta a la fiscalidad de la vivienda.
Y sobre todo debe facilitarse procesalmente el desalojo de ocupantes ilegales. No es razonable que se pueda tardar dos años en expulsar a un okupa del inmueble.
El legislador tiene que tener claro que haciendo recaer sobre el propietario privado el coste de una política social de vivienda, lo único que logra es destruir el sistema. Y ya lo estamos viviendo. Vamos a peor. Cada norma agrava más la situación.
