- Esta jurista, experta en derecho hipotecario y arrendamientos, explica los detalles del RDLey 8/2026 de prórroga de alquiler pendiente de validación en el Congreso
El Consejo de Ministros hace unos días aprobaba el RDLey 8/2026 de 20 de Marzo para la prórroga de los alquileres y la contención de la subida de los mismos al 2%. Esta norma tendrá que ser convalidada en los próximos días por el Congreso de los Diputados.
Esta iniciativa, llega prácticamente en el tercer aniversario de la Ley por el Derecho a la Vivienda, que entró en vigor en mayo de 2023, que prevé medidas para paliar la vulnerabilidad social y económica de los arrendatarios, entre ellas, la contención de rentas y la suspensión del proceso para recuperar la posesión en el caso de impago y de expiración del plazo contractual, entre otros; como medidas para encontrar una solución habitacional al arrendatario por parte de las Administraciones Públicas.
También parece coincidir temporalmente y como alternativa al alzamiento definitivo de las suspensiones que venían sucediéndose tras prórrogas del Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, una norma que nació en una situación excepcional (Covid-19) y que ha permanecido vigente durante 6 años, derogada desde el pasado día 26 de febrero de 2026.
Para Cristina Vallejo, decana del ICAB de Barcelona, vicepresidenta del CGAE, y abogada con una notable trayectoria en materia hipotecaria y de propiedad horizontal, “personalmente, medidas de este tipo, que generan aún más inseguridad jurídica al mercado, no ayudan al verdadero problema que sufre hoy la vivienda en España, un shock entre la oferta y la demanda, que ha sido causado por diferentes motivos”.
En su opinión la escasa oferta de alquiler en nuestro país es fruto de varios factores. A su juicio se ha paralizado la construcción de vivienda protegida; seguimos estando en la cola de Europa. Mientras que en Países como Francia (17%), Dinamarca (20%), Austria (24%) o los Países Bajos (28%), en España el parque de vivienda pública representa entorno al 3%; la carencia de un parque público dimensionado ha provocado que las soluciones habitacionales hayan recaído estructuralmente sobre el mercado privado. 2. En términos de PIB, el gasto español representa menos del 0,1%, uno de los más bajos de la Unión Europea.”.
Cristina Vallejo, decana del ICAB y experta en derecho hipotecaria, analiza el RD 8/2026 de prórroga de alquileres (ICAB)
Necesidad de un gran consenso
Para esta jurista, las políticas sobre el mercado del alquiler no están siendo adecuadas para el problema estructural que tenemos. “Quizás debemos olvidar las ideologías y construir un Pacto de Estado que equilibre el derecho a la propiedad con aquel otro sobre derecho a una vivienda digna escuchando las recomendaciones y experiencias europeas. Básicamente promoviendo la construcción de viviendas de una forma más ágil y recuperando la oferta con una necesaria y real colaboración público-privada”, indica
Respecto a la naturaleza de los procedimientos judiciales en Barcelona en 2025, el 70% correspondió a impagos de alquiler, mientras que un 15% derivó de ocupaciones sin título o precario. El dato que ayuda a construir un relato es el perfil de los propietarios que recuperan la posesión en Barcelona: El 70% son propietarios particulares (personas físicas); el 16% son empresas o comunidades de bienes; el 10% son entidades bancarias y el 4% son fundaciones o entidades públicas. La media para recuperar esa posesión tras procedimiento judicial se sitúa en 20 meses y tras dicho proceso judicial está en un 70% un propietario persona física.
En síntesis esta jurista destaca que “a los 3 años de balance de la Ley por el Derecho a la vivienda el mercado se ha resentido, puesto que hay menos oferta en el mercado motivado porque propietarios que han sufrido impagos y que hoy se encuentran en situación de inseguridad jurídica han vendido o han destinado su propiedad a otra finalidad distinta, se ha reinventado, o se ha paralizado la rotación, todo ello conviviendo con un schock entre la oferta y la demanda debido a un incremento demográfico que no se ve correspondido con la construcción de un parque de vivienda necesario”
Hace ya algunos años, con la guerra de Ucrania se aprobó un RDLley parecido. ¿Qué resultados tuvo y que relación paralela mantiene con este otro?
El RDLey que se aprobó con la guerra de Ucrania, o con el Incendio de la Palma o con el incremento del IPC de forma significativa, varios Reales Decretos Ley (hasta un total de 10 prórrogas), no era más que la prórroga del Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, que su contexto era una pandemia mundial, que preveía una situación muy concreta y que se prorrogó de forma automática a todos aquellos procedimientos suspendidos en 2021 y hasta el pasado 26 de febrero de 2026 estuvieron suspendidos.
Una medida que debía estar limitada en el tiempo y supeditada a la persistencia de la situación de emergencia que motivó la adopción de la norma se aplicó, debido a sus 10 prórrogas, durante 6 años.
Ya empezaban a proliferar resoluciones judiciales como el Auto de la Audiencia de Palencia, de 2 de diciembre de 2025, que nos decían que la situación de emergencia sanitaria que justificó la adopción del RDL 11/2020 ha quedado superada.
La finalidad de la norma no era instaurar una suspensión indefinida de los procedimientos de desahucio, sino ofrecer una protección transitoria mientras se articulaban mecanismos de respuesta social y habitacional para los colectivos afectados.
“La prórroga no opera de oficio. Requiere una solicitud del arrendatario. Pero, una vez formulada, su aceptación se impone al arrendador, salvo que exista acuerdo de las partes”
A los tres años de la Ley de Vivienda, la ministra Isabel Rodríguez creo un Consejo Asesor de expertos y aprueba este RDley de prórroga de alquileres (Ministerio de Vivienda)
¿Quién puede optar a este RDLey y cuál cree que es el método existente mejor para reclamar esa prórroga que no ofrezca dudas legales? Está el propietario obligado a acusar recibo del mismo?
La prórroga no opera de oficio. Requiere una solicitud del arrendatario. Pero, una vez formulada, su aceptación se impone al arrendador, salvo que exista acuerdo de las partes, en otros términos, que se haya suscrito un nuevo contrato o que el arrendador haya comunicándola necesidad de ocupar la vivienda conforme al artículo 9.3 LAU.
El contrato de arrendamiento debe estar en vigor en la fecha de entrada en vigor del RD 8/2026, esto es, 22 de marzo de 2026 y debe finalizar antes del 31 de diciembre de 2027. Teniendo en cuenta que las personas físicas arrendadoras, a partir de la reforma aplicable desde el 6 marzo de 2019, tienen una duración obligatoria de 5 años, se aplicará a aquellos contratos otorgados entre el 6 de marzo y el 31 de diciembre de 2019, ya que si están hoy en vigor es porque no han sido denunciados por el arrendador, y se encuentran en la prórroga ya prevista en la LAU, en su Art. 10.1 (es decir, durante 3 años).
Si el otorgante arrendador es persona jurídica, a partir de la reforma aplicable desde el 6 de marzo de 2019, los contratos tendrán una duración obligatoria de 7 años, por lo que muchos de ellos o ya se han visto prorrogados 3 años más antes del RD 8/2026 o bien finalizará el periodo obligatorio durante este periodo, teniendo aplicación preferente la prórroga del Art. 10.1 LAU que se corresponde con 3 años, y no los 2 previstos en el RD 8/2026. Ello está generando inseguridad jurídica, sobre todo ante llamamientos masivos que no tienen en cuenta la fecha del contrato, su régimen jurídico vigente y la aplicación de los preceptos 9 y 10 LAU 1994.
¿Qué dudas legales surgen de esta iniciativa?
A este respecto, yo me pregunto…un arrendatario ha notificado la voluntad de acogerse al RDL 8/2026, porque su contrato vence el 30 de abril de 2026, sin embargo, a dicha fecha el RDL no se ha visto convalidado. ¿Puede el arrendador acogerse a que la norma no está vigente y contestar a dicho requerimiento manifestando que el contrato vence el 30 de abril de 2026 siempre que RDL no se convalide?
Existen resoluciones de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas que interpretan que no convalidada una norma recobra vigencia el derecho anteriormente aplicable, por lo que las situaciones jurídicas que nacen al amparo de un Decreto no convalidado deben decaer. Podríamos estar ante una perversión del Derecho si prolongamos la situación jurídica de un contrato que vence el 30 de abril de 2026 si en dicha fecha la norma por la que se pretende prolongar no está vigente por no haber sido convalidada.
Por lo que, siendo estrictos, ¿quizás los contratos a los que se les aplica la norma son únicamente los que venzan dentro de los 30 días de la vigencia temporal de la norma, que ya nació con visos de no ser convalidada? ¿Es esta una medida para fomentar el alquiler y ayudar al acceso a la vivienda?
Cristina Vallejo fue ponente en un debate en el Colegio Notarial de Cataluña, acompañada de Javier Segura, decano Colegio de Procuradores y José Marín, decano Colegio de Notarial de Barcelona (ICAB)
Qué sucedería con los acuerdos que se suscriban entre propietarios e inquilinos en ese mes que estuviera en vigor, si no se convalida al final?
Los acuerdos alcanzados por las partes deberían seguir vigentes tras la no convalidación de la norma. Sí es cierto que los propietarios ante la inminente fecha de la posible no convalidación, alrededor del 20 de abril, no serán muy proclives a adoptar ningún tipo de acuerdo hasta dicha fecha.
¿Qué problemas pueden surgir en esa prórroga si el inquilino deja de pagar el alquiler. Contempla el RD ley alguna medida para resolver el contrato o se impago?
El Decreto no contempla ninguna medida respecto al incumplimiento del contrato por falta de pago. La Ley de Arrendamientos Urbanos plantea el impago como una causa resolutoria del contrato, por lo que daría derecho al arrendador a solicitar la resolución contractual por impago, y solicitar judicialmente la recuperación de la posesión, sin perjuicio de que el arrendatario se haya acogido o no a la prórroga que regula este Decreto.
“Las medidas encaminadas de forma aislada, sin una Política de Estado que solucione el problema estructural son “parches”.
De nuevo topa el RD la subida de alquileres un 2%. ¿Realmente es útil esa recomendación o los acuerdos se cierran en otras cifras?
Las medidas encaminadas de forma aislada, sin una Política de Estado que solucione el problema estructural son “parches”. Toda contención de rentas, o límites en la actualización del alquiler, pueden llegar a ser una solución para el percentil de arrendatarios que destinan un 40% de sus ingresos a satisfacer el alquiler, pero si dicha medida no va acompañada de medidas fiscales o ayudas para la otra parte contratante, ayudas a la propiedad para la rehabilitación de los edificios (por ejemplo con reducciones fiscales), para una mejora energética, una rebaja fiscal que incentive el alquiler, son medidas aisladas que desincentivan el alquiler y aun reducen más si cabe la oferta del mercado, que está resentida desde hace años.
La Junta de Gobierno del ICAB sigue muy pendiente los cambios legislativos en materia de vivienda y ocupación, necesarios para lograr un mecado hipotecario mas fuerte (ICAB)
¿Cree que este tipo de medidas puede incrementar la litigiosidad entre propietario e inquilino? ¿Es usted partidario de algún método extrajudicial que ayude a resolver este tipo de conflictos?
Toda norma que genera inseguridad jurídica lo que provoca es litigiosidad si no acudimos de buena fe a una solución que equilibre ambas partes contractuales. Debe destacarse la importancia de los mecanismos alternativos de resolución de conflictos, que permiten abordar las controversias arrendaticias desde una perspectiva más ágil, flexible y orientada al acuerdo.
La mediación, la conciliación o el arbitraje, se presentan como las herramientas más idóneas en este tipo de procesos, para reducir la confrontación y favorecer soluciones equilibradas. Sin perjuicio de que, si hablamos de situaciones prolongadas de impago, de ausencia de desalojo ante la expiración del plazo contractual, los márgenes de la propiedad para soluciones consensuadas sin una colaboración público-privada que atienda las soluciones habitacionales de los arrendatarios, en caso de concurrir vulnerabilidad económica, se hace harto complicado.
“Desde el ICAB, ya hace años promovimos una reforma legislativa que regulase una medida cautelar que permitiese al propietario recuperar su vivienda en el plazo de 48 horas”
Por último, Cristina, apelando a su experiencia en estos temas ¿Dónde cree que puede estar la solución/es al problema del alquiler en nuestro país?
No lo hemos hablado con anterioridad, pero sí en otras ocasiones, en Cataluña genera también mucha inseguridad jurídica en el mercado inmobiliario la ocupación delincuencial, ya que el % de ocupación en Cataluña es casi el 50% de toda España. La Ley por el Derecho a la Vivienda no distinguió, para recuperar la posesión, los procesos arrendaticios de la ocupación delincuencial de las viviendas, por lo que se les aplica el mismo régimen de suspensión en casos de vulnerabilidad económica, se trate de un impago de rentas que de una ocupación delincuencial.
Es por ello que, desde el ICAB, ya hace años, que se está promoviendo una reforma legislativa encaminada a regular una medida cautelar adhoc que permita al propietario de una vivienda ocupada recuperarla en el plazo de 48 horas.
Asimismo, desde el pasado mes de diciembre de 2025, que se conocieron las medidas para la reforma de la Administración pública en Cataluña, se ha propuesto desde el ICAB la creación de un grupo de trabajo para conseguir agilizar la tramitación de licencias que permitan construir en un plazo breve de tiempo, alrededor de 3 meses, actualmente pueden demorarse hasta dos años en algunos ayuntamientos, lo que no ayuda a aumentar el parque de viviendas.
Vuelvo a lo que comenté al principio. Es necesario un Pacto de Estado en el que se priorice un interés común, el acceso a una vivienda digna, con medidas estructurales que equilibren ambos derechos, el derecho de propiedad y el derecho a una vivienda digna; con la necesaria construcción de un parque de viviendas públicas que sitúe a España en el umbral europeo, pasando de un 3% a un 9-10% para recuperar la oferta de viviendas tan necesaria en la actualidad.
