Sergio Nasarre desde su catedra de vivienda de la Universidad Virgili i Rovira analiza a fondo el problema e la vivienda (Imagen propia cedida)
- Este experto dirige la única Catedra de Vivienda que depende de la UNESCO, cree que urge un cambio de políticas públicas para reactivar el mercado
La voz, apoyada en los estudios que maneja, de Sergio Nasarre. Catedrático de Derecho Civil en la Universidad Rovira i Virgili y director de su Cátedra UNESCO de Vivienda, se oye de forma contundente tanto en el recién concluido Congreso Nacional de Vivienda como en eventos que organizan los gobiernos de Baleares y Canarias en los últimos días. Nasarre lleva años defendiendo una desregulación del mercado de la vivienda frente a la sordera de nuestro Ejecutivo. “tenemos un gran problema de acceso a la vivienda Urge derogar la Ley de Vivienda y buscas otras políticas públicas que protejan al propietario”.
Nasarre, estudio del mundo hipotecario y de la vivienda, ha sido testigo de excepción de la evolución de esta problemática en los últimos veinte años. Una situación que se ha modificado de forma gradual y que augura un 2026 con más problemas si el Gobierno en su Plan Estatal de Vivienda 2026-30 mantiene las mismas políticas intervencionistas que impulsa desde que creo este Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana en el 2023 sin demasiados buenos resultados. “En estos últimos treinta años hemo visto de todo. Ahora necesitamos un golpe de timón para que el mercado actúe desregulado”.
Sobre esta evolución del mercado de vivienda, Nasarre recuerda que “hay una primera fase que va desde 1995 al 2007 de boom inmobiliario, donde daba igual todo y no había reglas prácticamente. Sin embargo no pudo parar el tsunami producido por la crisis financiera mundial que se originó en EEUU. Nos pilló a todos con el pie cambiado aquel 1 de septiembre del 2007. Luego el péndulo en lugar de busca una línea más moderada se movió hacia el otro lado. Ahora en el 2025 tenemos una depresión permanente donde la intervención máxima del Estado en las políticas de vivienda es clara”.
Los últimos datos que se conocen sobre el mercado de la vivienda señalan que el precio medio de la vivienda usada a la venta en Idealista se ha incrementado en un 26% en los últimos dos años, mientras que las casas en venta han caído un 22,6% a nivel nacional, según han indicado desde el portal inmobiliario en un informe con motivo de los dos años de Isabel Rodríguez como ministra de Vivienda “En esa evolución que le comentaba en el 2011 se paró toda la construcción público y privada, tendencia que se ha ido manteniendo lo que disparado los precios de las viviendas así como el alquiler”.
Para Nasarre todas las medidas alternativas que se plantearon en su día como el cohousing o la creación de más vivienda pública aún no ha llegado. “Solo tenemos 22 cooperativas en nuestro país. Esto hace que muchas familias estén fueran de combate y no puedan tener acceso a una vivienda. Hasta ahora los datos revelan que un 27% compró sin hipoteca, un 11% lo hicieron a través de empresas o personas jurídicas y un 12% eran extranjeros. Ellos si marcan los precios, son precios de mercado que limitan mucho que cualquier familia pueda adquirir esa vivienda en propiedad”.
Nasarre con Matilde Cuena en el reciente Congreso Nacional de Vivienda explicando que la normativa actual no tiene base legal ninguna (Imagen ljsanchez/lawandtrends)
Mas viviendas y menos sobreendeudamiento
En su opinión, la solución pasa por una mayor distribución de la vivienda en propiedad de las familias. Se trata de volver a dejar que las familias compren. Eso es clave, solo se puede conseguir que tengan acceso al crédito, un crédito que hay que otorgar de forma responsable para que pueda ser devuelto y que las familias no se sobreendeuden y ahorren. Nos jugamos mucho, también es un tema generacional de crea nuevas familias con niños a su cargo. Los sueldos son bajos pero mecanismos de compartir vivienda ayudan a comprar, es un procedimiento que ya existe en países como Holanda e Inglaterra pero aquí no lo quieren hacer”.
Desde su punto de vista “es importante aclarar qué queremos ser como país. Analizando las leyes anteriores a la actual del 2023 estaban inventadas. No tenían ninguna base empírica ni analítica ni estadística ni nada. Eso ha sido una serie de ocurrencias que nos han llevado a la situación actual. En el informe que hizo el CGPJ sobre la Ley de Vivienda señaló lo mismo que no tenía ninguna fundamentación. Eso es increíble. El tema de la vivienda se ha politizado mucho eso hace que nadie se tome en serio un Pacto Nacional por la Vivienda que sería necesario implementarlo”.
Para Nasarre los resultados de estas políticas públicas de vivienda están ahí “No han funcionado pero se siguen repitiendo. El problema de los okupas se ha ideologizado de tal forma que no se busca una solución al problema que sufren los propietarios. Es un asunto que no han estudiado a fondo. El trabajo de esta Catedra está a disposición de nuestros políticos, pero prefieren no asumir nuestras tesis y seguir impulsando normativa que no funciona. No sabemos que asesores tiene el Gobierno pero es lamentable que no modifiquen sus políticas de vivienda cuando urge dar un volantazo de desregulación”.
El problema de la vivienda es europeo, como se indicó en el citado Congreso Nacional de Vivienda “lo que sucede es que cada país tiene su problema. De hecho todos los países mediterráneos están sobre esta cuestión que los nórdicos. Cada país tiene su idea de planeamiento urbanístico o de control de rentas, es más cada ciudad tiene el suyo. Al final manejar todo esto desde Europa es muy complicado. No debe vincularse al tema energético, que es secundario frente al acceso a la vivienda complicado para muchas familias. Además las políticas energéticas europeas solo han beneficiado a los ricos o que tienen cierto poder adquisitivo”.
Hace tres años en noviembre del 2022 Sergio Nasarre compareció en el Congreso de los Diputados para dar luz a las erráticas políticas del Gobierno, pero como nos ha dicho alguna vez “es predicar en el desierto) (Imagen Congreso Diputados)
Urge un Plan de Choque
Desde su punto de vista “lo que hay que implementar es un plan de choque para que la vivienda sea asequible y revertir la situación tan mala actual. Cada vez es más cara adquirirla o ir a un alquiler. Al final estamos en una situación jurídica que nos lleva al caos. Se habla que los alquileres de los llamados pisos turísticos han generado el incremento de los alquileres convencionales pero nuestros datos no dicen eso. El impacto es escaso, según los tres o cuatro papers que existen, supone un 0,004 del total en cuanto a impacto en euros. Los propietarios pasan al alquiler turístico o alquilan habitaciones porque el tradicional ofrece mucha inseguridad y problemas”.
Sobre un posible Plan de Choque para revertir esta situación, Sergio Nasarre, destaca que “hay que derogar la mayor parte de la Ley de Vivienda, sobre todo lo relacionado con el control de rentas, donde se habla de los grandes tenedores; hay que revisar la política que protege a los okupas del desalojo, los artículos 10 y 11 de la ley donde se abre la puerta a la expropiación de vivienda y derogar aquel Real Decreto 11/2020, que desde el Covid evita los desahucios por la vulnerabilidad de los inquilinos con prorrogas anuales. Ahora no tendría sentido una prórroga más, desde luego”.
De forma paralela, este jurista cree que el futuro Plan Estatal de Vivienda es otro parche más. “El Estado debe ser consciente que solo no puede solucionar el problema de la vivienda”. Vuelve a insistir en otra tesis que suele comentar en sus intervenciones en distintos foros públicos a los que es invitado “hay que fomentar distintas formas de tenencia de vivienda. Hay que permitir que los que tengan ingresos moderados puedan ser propietarios sosteniblemente y fomentar la propiedad compartida, formulas que no se han impulsado mucho porque han ido a políticas mas intrusivas. Es más fácil multar y sancionar que hacer políticas a largo plazo sobre esta diversificación de posesión de la vivienda”.
Para Nasarre nuestro país tiene un grave problema , que por el momento nadie quiere asumir y que podria agravarse en el 2026. Cree que es importante que el mercado funcione por si mismo y que haya ofertas de todo tipo. “En el mapa densidad que he enseñe en mi ponencia del Congreso Nacional de Vivienda, lo he dejado claro, entre Madrid y la costa apenas vive gente, Ese es el gran reto que hay que revertir. Hay que romper la notable concentración económica que hay en Madrid y Barcelona, junto con Valencia, Bilbao y alguna otra ciudad y hay que dar juego a otros lugares, donde los jóvenes tuvieran acceso a otras viviendas. La España vaciada es un clamor por su falta de viviendas y de soluciones para muchas familias”.
