Juan Ignacio Navas Marqués
- La Sala de lo Civil prima la realidad económica sobre la forma contractual y resuelve el círculo vicioso que dejaba sin protección a los propietarios cuando la comunidad contrataba la obra, pero cada vecino firmaba y pagaba su préstamo.
- Navas & Cusí calcula en miles los casos de situaciones parecidas que tras la sentencia podrán reclamar al banco.
El Tribunal Supremo ha dictado una sentencia de notable trascendencia para las comunidades de vecinos. La sentencia 919/2026, de 16 de junio, resuelve el problema que se planteaba cuando una comunidad contrataba una obra pero eran los vecinos de manera individual los que gestionaban el préstamo con una entidad financiera. En caso de incumplimiento, el banco no se hacía responsable porque quien había contratado era la comunidad, no los vecinos. No cabía pues aplicar el artículo 29 de la Ley de Crédito al Consumo que permite reclamar al financiador cuando el proveedor entrega un bien o servicio diferente, defectuoso o directamente no hay bien o servicio.
“Hasta ahora estábamos en un círculo vicioso” en opinión de Juan Ignacio Navas, socio-director de Navas & Cusí, despacho especializado en derecho económico. El Supremo -sin embargo- resuelve que hay que primar la realidad a la formalidad: aunque el contrato fue colectivo, pero la financiación privada, ambas realidades estaban vinculadas. “No existe razón suficiente para negarles legitimación para reclamar la restitución de las cantidades que cada uno de ellos satisfizo”, pues lo contrario provocaría “una disociación entre el sujeto que soportó el perjuicio y el sujeto legitimado para reclamar su reparación”, señala la sentencia.
La Sala destaca que el sistema pactado no constituía una simple distribución interna de una derrama comunitaria. Cada propietario asumía individualmente su parte del precio, elegía la modalidad de pago, contrataba su préstamo y soportaba directamente el perjuicio económico.
Es decir, explica Navas, el Supremo contempla el contrato de la comunidad y las financiaciones particulares como parte de una única operación económica. “No hay duda de que eran operaciones vinculadas porque estaban destinados exclusivamente a la reforma de la fachada; eran préstamos finalistas”, añade el experto.
El socio-director de Navas & Cusí se felicita porque el Supremo haga prevalecer la realidad económica sobre la apariencia formal. “Quienes se endeudaron, pagaron las cuotas y sufrieron directamente el perjuicio fueron los propietarios. No tenía sentido que la estructura documental de la operación acabara privándoles de la protección del artículo 29 de la Ley de Créditos de Consumo”, apunta el letrado.
La sentencia podría afectar a miles de operaciones similares a la juzgada. En 2024 se visaron 55.473 obras de gran rehabilitación, un 47% más que el año anterior. Pero el Plan de Rehabilitación contempla una inversión de 15.367 millones de euros en rehabilitación, regeneración urbana y vivienda con una importante financiación privada.
El Supremo responde además a otro de los argumentos del banco para eludir su responsabilidad: el art. 29 de la Ley de Crédito al Consumo excluye expresamente la financiación de vivienda. El Alto Tribunal responde que la financiación no estaba destinada a comprar el edificio ni a la compra de vivienda sino a una obra concreta.
El caso
En el asunto resuelto se trataba de 24 propietarios de un edificio de Rentería (Guipuzkoa) cuya comunidad contrató la restauración de la fachada. El contrato disponía que cada vecino sería responsable de pagar la cantidad correspondiente a su cuota y podía elegir entre el pago al contado o la financiación individual con una propuesta del Banco Santander
Los demandantes que solicitaron los préstamos abonaron todas las cuotas, pero el contratista abandonó los trabajos al poco de haber comenzado.
Tanto en primera instancia como la audiencia provincial rechazaron la demanda al estimar que al ser la comunidad de vecinos la que había firmado el contrato de obra era la única legitimada en reclamar. Pero la comunidad no podía reclamar al banco porque no era la que había firmado la financiación. El Supremo corrige advirtiendo que la Audiencia “únicamente había atendido al dato formal sin valorar la singular configuración económica y jurídica”.
“Es una sentencia muy positiva porque resuelve un auténtico callejón sin salida jurídico en el que muchos propietarios se quedaron con la brocha en la mano; afortunadamente ahora el Supremo ha dado salida a esta situación”, concluye el socio-director de navascusi.com.
