Chabela Méndez Sainz-Maza
Vamos a explicar en este artículo lo que ocurre cuando en un matrimonio casado en régimen de gananciales, se ha pagado la hipoteca de uno de los cónyuges con el dinero de ambos.
¿En qué supuestos se considera vivienda familiar privativa?
Se considera privativa de uno de los cónyuges una vivienda en los siguientes supuestos:
- Si la compró antes de contraer matrimonio.
- Si la vivienda ha sido heredada o se la han donado durante el matrimonio.
- Si durante el matrimonio la compró con dinero procedente de una herencia, de una donación, de una indemnización por accidente de tráfico, de una cuenta bancaria que ya tenía cuando contrajo matrimonio o con el dinero obtenido de la venta de una vivienda de la que ya era propietario en exclusiva.
¿Si compré una vivienda antes de casarme, sigue siendo solo mía, aunque paguemos la hipoteca durante el matrimonio?
Por norma general, los bienes que uno de los cónyuges haya adquirido a plazos antes de contraer matrimonio mantienen su carácter privativo, aunque parte o la totalidad del precio pendiente se abone posteriormente con dinero ganancial.
En este supuesto, la sociedad de gananciales conserva el derecho a recuperar las cantidades aportadas, actualizadas conforme al IPC. Así, cualquier vivienda comprada por uno de los integrantes de la pareja antes del matrimonio seguirá considerándose de su propiedad exclusiva, incluso aunque se hayan utilizado fondos gananciales para pagarla, debiendo este dinero ganancial ser reintegrado a la sociedad de gananciales actualizado con el IPC.
¿Es privativa la vivienda familiar cuya hipoteca se ha pagado en gananciales durante el matrimonio?
En el apartado anterior hemos hablado de la regla general, pero hay una excepción, cuando el inmueble es la vivienda familiar.
La vivienda privativa cuya hipoteca ha sido pagada durante el matrimonio con dinero ganancial pasa a tener una naturaleza mixta, en parte privativa y en parte ganancial.
Así lo recoge el Código civil que dice que, si se trata de la vivienda familiar, ésta adquiere un carácter mixto (privativo y ganancial) en proporción a las aportaciones de cada parte.
– Artículo 1.357:
Los bienes adquiridos antes del matrimonio seguirán siendo privativos aunque la hipoteca se pague con dinero ganancial, pero este no es el caso de la vivienda familiar.
– Artículo 1.354:
Si la vivienda se ha pagado con una mezcla de dinero privativo y ganancial, la propiedad se dividirá en proporción a las aportaciones de cada parte.
Este criterio viene también avalado con numerosas sentencias del Tribunal Supremo, por ejemplo:
Sentencia del Tribunal Supremo (Secc. 1ª) de fecha 8.05.2024
« Puesto que en el caso se concertó un préstamo hipotecario, la Audiencia tiene en cuenta la doctrina de la sentencia 210/1998, de 9 de marzo, que equiparó a estos efectos el pago del préstamo para financiar la adquisición de la vivienda con el pago aplazado del precio a que se refiere el art. 1357 Código Civil. En el mismo sentido se pronunciaron después las sentencias 785/1989, de 21 de octubre, y 465/2016, de 7 de julio.
En este caso se dice que fueron cuatro las cuotas del préstamo abonadas con dinero ganancial, pero ello no es obstáculo para la aplicación del criterio del art. 1354 Código Civil a la vivienda familiar por la remisión del art. 1357 Código Civil.
En este sentido la jurisprudencia de esta sala ha entendido que la regla, que trata de favorecer a la comunidad pensando en la frecuente diferencia entre el valor efectivo de la vivienda en el momento de la liquidación frente al valor del reembolso, es aplicable también cuando los plazos satisfechos durante la vigencia del régimen de gananciales son escasos. Así, en la sentencia 450/1996, de 7 de junio (citada por la sentencia 354/2007 de 16 de marzo), se consideró el carácter mixto de la vivienda, ganancial en la cuota que represente el plazo pagado por la sociedad de gananciales del total precio del piso que quedó aplazado, y se casó la sentencia que había rechazado la aplicación del régimen legal atendiendo a la exigua cantidad pagada por la sociedad de gananciales respecto del total que se adeudaba por el fallecido esposo.»
¿Cómo se reparte la propiedad de la vivienda si parte de la hipoteca se paga con dinero ganancial?
Proporcionalmente.
Según el Código civil, aunque la vivienda se comprase a título privativo, si durante el matrimonio se paga parte de la hipoteca con fondos gananciales, la propiedad pasa a ser compartida («proindiviso»).
Imaginemos un ejemplo, en 2016 Laura compró una vivienda antes de casarse. A la firma, entregó 15.000 euros de entrada y se quedó con una hipoteca de 150.000 euros. Hasta que se casó pagó 25.000 euros de esa hipoteca. Cuando en 2020 se casa con Alberto bajo el régimen de gananciales, sigue pagando la hipoteca con dinero del matrimonio y logra amortizar 40.000 euros más hasta 2024, cuando decide divorciarse.
Cuando llega el momento de liquidar la sociedad de gananciales al divorciarse, ¿qué le corresponde a cada uno?.
Una parte de la casa seguirá siendo de Laura y otra parte pertenecerá a la sociedad de gananciales.
¿Cómo se calcula el porcentaje que corresponde a cada parte?
Se calcula sumando lo pagado antes del matrimonio (privativo) y lo pagado durante el matrimonio (ganancial), y dividiendo el valor total de la vivienda en proporción a esas aportaciones.
En este supuesto, Laura dispone del 26,66% del inmueble como propiedad privativa, ya que abonó 40.000 euros antes de casarse (15.000 de entrada más 25.000 correspondientes a la hipoteca antes de contraer matrimonio). Otro 26,66% es de la sociedad de gananciales por la hipoteca que se abonó durante el matrimonio con fondos comunes.
¿Qué ocurre con el porcentaje de la vivienda que queda pendiente de hipoteca tras el divorcio?
El porcentaje pendiente de pago sigue siendo privativo de quien continúe abonando la hipoteca tras el divorcio.
Por ejemplo, el otro 46,68% de la vivienda, que corresponde al saldo pendiente de la hipoteca, seguirá siendo privativo de Laura si es ella quien sigue pagando las cuotas de la hipoteca tras divorciarse.
¿Qué pasa con las obras realizadas en la vivienda familiar privativa utilizando fondos gananciales?
Un caso parecido al anterior es cuando se efectúan obras en una vivienda familiar que pertenece en exclusiva a uno de los cónyuges, pero cuyos costes se sufragan con dinero de la sociedad de gananciales. Aquí es importante distinguir entre los arreglos de mera conservación y aquellos que suponen una mejora o incremento patrimonial.
Obras de conservación
Los gastos para mantener la vivienda habitable, como reparaciones por averías, pintura o cualquier reparación por desgaste por el uso normal, no son reembolsables por el propietario ya que se consideran gastos inherentes al uso de la casa.
Obras de mejora o ampliación
Por el contrario, si se hacen gastos en reformas que incrementan el valor de la vivienda privativa de uno de los cónyuges, la sociedad de gananciales tendrá derecho a participar en el valor añadido que dichas mejoras hayan aportado al inmueble.
