Auxadi Contables & Consultores SA
Mas más de 150 directores financieros, abogados y gestores de inversión se congregaron en este evento organizado por Auxadi en Madrid (Foto Auxadi)
- Los ponentes ofrecieron una visión de 360 grados de este vehículo inmobiliario que aún carece su normativa de un desarrollo reglamentario
El pasado jueves 16 de octubre, Madrid se convirtió en el epicentro del debate inmobiliario con la celebración del encuentro ‘Desayuno de trabajo: SOCIMI, de la ley a la estrategia de inversión’. Organizado por Auxadi en colaboración con Uría Menéndez, BME y CaixaBank, el evento congregó a más de 150 directores financieros, abogados y gestores de inversión en el espacio All in One de Plaza Colón.
El objetivo central fue ofrecer una visión 360º y práctica sobre la gestión y el futuro de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), un vehículo clave en el panorama de inversión nacional.
Con filiales en 23 países distribuidas entre Europa, Estados Unidos y LATAM, Auxadi es hoy la firma contable española líder en servicios a multinacionales y fondos inmobiliarios. Gracias a su vocación tecnológica y una cultura volcada hacia la satisfacción del cliente,
Esta compañía se convierte en la extensión del departamento contable y de nómina de sus clientes a nivel internacional, incluyendo servicios tributarios y Corporate Legal Services. Su plataforma tecnológica MySPV, sus más de 300 empleados y sus 1.300 clientes la convierten en referente en el sector de los tech-enabled services no solo en España, sino a nivel internacional.
La mesa redonda, moderada por Alfonso Benavides, secretario del Consejo de Auxadi, abordó directamente los desafíos operativos y fiscales que enfrentan los gestores. Le acompañaron expertos de referencia como fueron : Javier Ricote, Managing Director de Real Estate en CaixaBank; Enrique Nieto, socio, y Adrià Riba, Counsel, de Uría Menéndez; y también por Miguel Ángel Barba, Equity Market Analyst en BME Growth.
En su introducción Benavides constató que “muchos hablan de lo que son las SOCIMI, pero hablan de oídas, realmente no saben cómo funcionan en la realidad”. Inició el debate preguntando a los expertos allí congregados cuál es el tamaño del mercado de las SOCIMI en España y cómo se compara en países de nuestro entorno.
Así Barba habló que surgió la primera SOCIMI en el 2013 en el MAB y ahora el mercado está bastante maduro, con unos 92 vehículos operando en la actualidad contando Euronext y Porfolio pueden ser 140 compañías.
También comento que las SOCIMI entre BME Group y BME Scaleup han llevado a cabo más de 300 ampliaciones de capital con un total de 5700 millones de euros levantados, es una quinta parte del mercado actual, lo que revela la expansión de este mercado en nuestro país.
Un mercado en crecimiento
Por su parte, Riba indico que aun hay muchas SOCIMI que aún no afloran en el mercado. Se da un plazo de dos años cuando se opta por el régimen fiscal especial para cotizar y salir a Bolsa. Existen un número importante de vehículos en esta fase.
“Además tenemos SubSOCIMIS participadas íntegramente por otras SOCIMI y que no tienen un necesidad de cotizar y pueden estar varios años en esa situación. No hay un registro de SOCIMIS, esa información podría darla la autoridad tributaria”, comentó.
La conversación se centró rápidamente en el régimen fiscal: “Al final de la cadena se produce la tributación: las SOCIMI tributan al 0% porque el objetivo es que los accionistas tributen en un tipo mínimo del 10%”, explicó Adrià Riba, quien dejó claro que hay que explicar bien que no se pagan impuestos en las SOCIMI, cuestión que no es cierta”-
El análisis de mercado a cargo de Javier Ricote subrayó la profesionalización del sector desde la evolución que ha tenido desde el 2014 cuando el mercado supero la crisis financiera y el mercado empezó a recuperar inversión. Inversión en auge en ciudades ajenas a Madrid y Barcelona, un fenómeno impulsado por factores como el turismo y el crecimiento demográfico, así como tipos de interés estables .
Destaco ‘que España es el cuarto país por inversión en Europa en real estate , por detrás de Reino Unido, Francia y Alemania, Madrid es la segunda más atractiva de Europa para invertir tras Londres, Barcelona está entre las diez primeras posiciones. Hasta hace poco el 70% de las operaciones eran entre Madrid y Barcelona ahora se hacen en otras ciudades españolas. Eso hace que haya más activos para invertir que son rentables en estos momentos.
También subrayó que la normativa SOCIMI es compleja y la mayor parte de las cuestiones se están regulando vía consulta tributaria, cuestión que cree que a los inversores les genera cierta inseguridad “Se echa en falta un Reglamento que aglutinase todas esas consultas, pero aún no se ha llegado este extremo”.
Posteriormente, Alfonso Benavides destacó: “Cuanto más se parezca una SOCIMI a una REIT, más opciones de capitalización internacional habrá”. También comento que Aunada entrego a los asistentes la nueva edición del libro La fiscalidad de las SOCIMI en su 5º Edición también disponible en formato electrónico.
Este documento se consolida como un recurso esencial para la gestión legal y fiscal, dado que centraliza y organiza todas las consultas resueltas por la DGT desde 2009. Su objetivo es simplificar la interpretación de la normativa y servir de guía práctica para los directores financieros y gestores.
Por su parte, Miguel Ángel Barba detectó “dos etapas claras diferenciadas” en los últimos años. Primero, “desde inicio del mercado hasta 2022, los perfiles de las SOCIMI eran proyectos promovidos por gestoras internacionales”. Sin embargo, apreció el “perfil patrimonialista y familiar” de los últimos tres años, donde se busca rentabilizar ese dividendo.
El desafío operativo: la referencia a la doctrina oficial
El panel abordó la necesidad de una mayor certidumbre jurídica. Adrià Riba, Counsel de Uria Menéndez remarcó que, dada la brevedad de la Ley SOCIMI, “se necesita un reglamento que dé claridad y seguridad”. Esta situación genera una curva de aprendizaje constante, incluso para las estructuras de control: “El vehículo es nuevo. [Ellos] están aprendiendo a la vez que hacemos las inspecciones”, comentó uno de los ponentes.
Ante este vacío normativo, la práctica se ha nutrido de la doctrina administrativa. El principal referente es la vasta casuística generada por la Dirección General de Tributos (DGT), la cual ha respondido a centenares de consultas desde la promulgación de la Ley 11/2009.
Para facilitar a los profesionales el acceso a este conocimiento y contrarrestar el “desconocimiento general de la figura”, tal como señaló Enrique Nieto. Por su parte, Miguel Angel Barba, explicó a los asistentes la nueva figura de SOCIMIS de carácter unipersonal “hasta el 2022 los proyectos de SOCIMI eran impulsados por gestoras internacionales y nacionales que veían la forma de invertir en el sector inmobiliario en España”.
Junto a esto indicó que “en los últimos dos o tres años aparecen otro tipo de compañías con un perfil patrimonialista y familiar buscando la estabilidad por dividendo que se asemeja al cobro de rentas de esos vehículos y con accionariados muy concentrados que en algunos casos son unipersonales. Este tipo de compañías aterrizan en el BME Scaleup , mercado que lanzamos a mediados del 2023, que tuvo la primera SOCIMI en el 2024, Son entidades que no tienen un número mínimo de accionistas y que pueden abrir su accionariado a otros inversores”.
