El alquiler con opción a compra es una de las formas más utilizadas por los jóvenes en nuestro país cuando deciden dar el paso de abandonar la casa de sus padres. Por supuesto, esta opción es válida para cualquier persona, independientemente de su edad, pero lo cierto es que son los jóvenes, debido a las ventajas que ofrece, los que más se decantan por esta forma de arrendamiento.
Se trata de una fórmula que permite a los inquilinos establecerse en la vivienda elegida en régimen de alquiler durante el tiempo acordado entre las partes, pasado el cual, el inquilino tiene derecho a comprar esa casa descontando del precio parte del alquiler que había pagado durante los meses que estuvo de inquilino en la vivienda. Dicho esto, y pese a que el descuento en el precio es la opción más habitual elegido entre las partes, se deberá estar a lo pactado en el contrato.
Ventajas del alquiler con opción a compra
Parece obvio que, entre las principales ventajas del alquiler con opción a compra se encuentra que parte del dinero que todos los meses desembolsa el inquilino en concepto de renta de alquiler servirá en un futuro cercano para pagar una parte de esa vivienda. Por el contrario, en muchas ocasiones, los inquilinos de una vivienda con opción a compra pagan un alquiler más elevado debido a esa opción de compra.
Si finalmente el inquilino desiste de la opción de comprar la vivienda, este no recuperará el dinero pactado para descontar del futuro precio de compra de la casa.
El alquiler con opción a compra no deja de ser un alquiler, por lo que se rige por la misma normativa que los contratos de arrendamiento, esto es, por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Si se trata de una vivienda, se rige, primero, por la Ley de Arrendamientos Urbanos, segundo, por la voluntad de las partes, esto es, por lo que se pacte en el contrato, y por último por lo dispuesto por el Código Civil. Y si se trata de un local o un alquiler para uso distinto al de vivienda, se regiría en primer lugar por la voluntad de las partes, en lo no regulado por ellas, por lo dispuesto por la Ley de Arrendamientos Urbanos, y en último lugar por lo dispuesto en el Código Civil.
¿En qué se diferencian el alquiler “normal” y el alquiler con opción a compra?
La diferencia con un contrato de alquiler estaría en que en el alquiler con opción a compra se establecería como cláusula, la opción por parte del arrendatario de comprar la vivienda. La opción de compra no cuenta con una regulación específica, sino que se rige por la voluntad de las partes, por lo que, en la cláusula a incluir en el contrato de arrendamiento habría que indicar:
- Un plazo o fecha, el precio por el que se compraría la vivienda;
- La prima o señal que entregaría a la firma del arrendamiento el inquilino, junto con la fianza por el alquiler (el equivalente a un mes de renta en el caso de viviendas y dos meses para locales) y que, de no seguir adelante con la opción, la perdería;
- Las cuestiones específicas relativas a si se descuenta del precio final de compra, todo, parte o nada de las cantidades que el inquilino va a ir pagando en tanto en cuanto dure el arrendamiento;
- Quien correría con los gastos de la notaría cuando llegue el momento de la escritura.
Este tipo de contratos son una fórmula que ayudaría al inquilino-futuro comprador a comprar, ya que permite pactar que se descuente del precio de compra lo que haya ido pagando como renta, la fianza, la prima…
¿Qué se debe de tener en cuenta en un contrato de alquiler con opción a compra?
Lo que se debe tener en cuenta es que este tipo de contratos no son una compra ni una venta. Si el comprador no quiere comprar en el plazo pactado y este está dentro de las prórrogas legales en el caso de las viviendas, puede no comprar, no estaría obligado. En cambio, el propietario tendría que respetar el alquiler y tampoco podría negarse a la venta llegado el momento.
Es un contrato que se formalizaría mediante documento privado entre las partes, como cualquier alquiler, aunque, como mayor garantía para la parte arrendataria-futura compradora, sería interesante realizarlo en documento público para poder inscribirlo en el Registro de la Propiedad.
Referencias legales:
