La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal o Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula los derechos y obligaciones en las comunidades de propietarios.

¿Qué se incluye en los gastos de comunidad?

Los gastos generales son aquellos que necesita una comunidad para un adecuado sostenimiento del inmueble, sus cargas, servicios, y otras responsabilidades que no sean imputables a uno o varios pisos o locales ni sean susceptibles de individualización.

También son gastos generales los trabajos y obras que sean necesarias para el mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de los servicios e instalaciones comunes. Aquí se incluyen las obras necesarias para cumplir los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal.

Tipos de gastos de la comunidad

Los gastos de comunidad pueden ser ordinarios y extraordinarios.

Se denominan gastos ordinarios cuando son necesarios y previsibles para el buen sostenimiento del inmueble. Derivan de la conservación, el mantenimiento y las reparaciones ordinarias.

Estos gastos se contemplan en los Presupuestos Anuales y se aprueban en la Junta Ordinaria. Para costearlos se utilizan las cuotas mensuales de los propietarios, que por defecto van calculadas en función del coeficiente de participación que viene establecido en la Escritura de División Horizontal y en las Escrituras de propiedad de cada uno de los inmuebles.

Entre otros encontramos:

• Los gastos de mantenimiento, conservación y reparación de los servicios más habituales en las comunidades: Limpieza de la comunidad, consumo de agua, seguro de responsabilidad civil, gastos bancarios, gastos de administrador, mantenimiento de ascensor, antena, calefacción central, luz del portal, garaje y escaleras, portería y conserje, piscina, jardinería, etc.
• Gastos de mantenimiento, conservación y reparación de elementos comunes como tejados, canales de agua, tuberías, caldera, siempre que no se deba a una avería imprevista que iría en el segundo tipo de gastos normalmente.
• Obras para la conservación y accesibilidad necesarias para el mantenimiento del edificio y de sus servicios.
• Fondo de reserva que se fija para la aprobación del Presupuesto de la Comunidad y que debe superar el 10% del último presupuesto ordinario. Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

Serán gastos extraordinarios cuando no se contemplan en los Presupuestos Anuales y se utilizan para la realización de algún tipo de obra o reforma de elementos comunes.

Para recaudar los fondos se suele convocar una Junta Extraordinaria, en la que se comunicará a todos los propietarios el problema y se buscará la mejor solución para su arreglo. También se decide aquí la forma de pago, que puede ser con cargo al dinero ahorrado por la Comunidad, con la aprobación de una derrama o con una subida proporcional en la cuota de la comunidad.

En el art 10 de la Ley de Propiedad Horizontal encontramos determinadas actuaciones que no requieren de acuerdo previo de la junta de propietarios, las cuales están reguladas en dicho precepto.

¿Quién es el responsable de pagar los gastos de comunidad? ¿Y en un alquiler? 

El pago de las cuotas de los gastos de comunidad son responsabilidad del propietario del inmueble. Del mismo modo, en los casos de que la vivienda esté arrendada, el propietario sigue siendo el responsable del pago de los gastos de comunidad y es también quien debe responder ante la comunidad de propietarios, aunque en el contrato de arrendamiento se acuerde que sea el arrendatario, dado que es un gasto negociable. Así, la responsabilidad ante la comunidad es siempre del propietario.

¿Cómo se calculan los gastos de cada piso, garaje, local y/o trastero?

Los gastos de la comunidad pueden derivarse bien de las instalaciones y servicios de carácter general, o bien por constituir cargas o tributos que afectan a la totalidad del edificio. El criterio básico tenido en cuenta para determinar la participación de cada uno en el desembolso a realizar es la expresada cuota o coeficiente asignado al piso o local, teniendo en cuenta que la no utilización del servicio generador del gasto no exime de la obligación correspondiente.

Así, cada propietario paga una cuota diferente dependiendo de la participación que tenga sobre la finca, según la escritura de división horizontal. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

¿Todos los vecinos pagan lo mismo? ¿Cómo se reparten los gastos de comunidad?

La Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo tercero que a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley.

¿Pueden existir exenciones?

Que alguno de los propietarios no use estos servicios comunes no les exime de cumplir con sus obligaciones de pago con arreglo a la cuota de participación. No obstante, los Estatutos y el Título Constitutivo pueden disponer lo contrario en el caso de, por ejemplo, los locales. Esto lo encontramos en los artículos 9. 2 y 5, 17.6 de la LPH.

Lourdes Ortiz, abogada | Legálitas
 

Referencia legal:

Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal

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