El Supremo advierte de los riesgos de la hipoteca inversa y anula su interés remuneratorio en su sentencia pionera

• La Sala Civil ha emitido, por primera vez, una sentencia sobre una hipoteca inversa, obligando a Kutxabank a devolver todos los intereses a los afectados tras un litigio de siete años.

En la sentencia 1317/2026 de 24 de Julio de la que ha sido ponente el magistrado de la Sala Civil del Supremo, José Luis Seoane, se declara declare nula la cláusula de intereses remuneratorios del 6,5% en un contrato de hipoteca inversa, estableciendo un precedente significativo sobre la prohibición de integrar judicialmente cláusulas abusivas.

	Arantxa Jaén, letrada especialista en reclamaciones bancarias,   ha llevado este asunto a lo largo de sus siete años hasta el fallo del Supremo (Imagen cedida por la abogada)

Según explica la abogada Arantxa Jaén, abogada experta en reclamaciones bancarias, que ha llevado este asunto a lo largo de estos siete años que ha durado el procedimiento judicial , los herederos tuvieron que vender la vivienda, valorada en 580.000 euros para pagar esa hipoteca inversa, un préstamo de 300.000 euros y los intereses que derivaban de la misma. “En este caso el problema estuvo en la configuración del producto. Todo el proceso de comercialización fue un si sentido absoluto. Así lo expusimos en primera instancia donde no se nos dio la razón”.

Esta experta cree que aquel juez no entendió el producto y despachó el asunto con una sentencia como razonable “Sin embargo en el fallo de la Audiencia Provincial de Valladolid nos dieron la razón con el anatocismo, se pagaban intereses de intereses y la deuda seguía. Pedimos una aclaración porque en la Audiencia se hizo una integración del contrato cuando esto está prohibido. Y es que con dicha comercialización ese producto solo beneficiaba a la propia entidad bancaria”.

El caso, que se refiere a un contrato firmado en 2010, fue llevado al Tribunal Supremo por esta letrada en representación de una familia de Valladolid. El fallo revoca la decisión de la Audiencia Provincia de Valladolid en la sentencia 663/2020 de 10 de mayo del 2021 de Valladolid que había validado un interés fijo del 6,50% pese a reconocerlo como abusivo en la capitalización de intereses.

Los firmantes de la hipoteca pasaron de tener un préstamo hipotecario de cuarenta y siete mil euros que pagaban a un euríbor más cero coma cuarenta y cinco a pasar a contratar una línea de crédito (es en lo que consiste la hipoteca inversa) de 333.567 €, con una disposición inicial de 70.000 euros (con la que cancelaron el préstamo de 47.000 € entre otras cosas) y disposiciones mensuales de 180 euros (cantidad ridícula).

Sobre esos 180 euros mensuales se calculaban intereses al 6,5% anual y se acumulaban, cada mes, al capital ya dispuesto, sobre lo que volvían a generar intereses. Un efecto similar al revolvente y que consiste en anatocismo. La bola se va haciendo cada vez más grande y los intereses generados con la cuota de un mes se acumula a lo dispuesto y vuelve a generar intereses al mes siguiente.

Según nos explica esta letrada, el litigio comenzó cuando los herederos de los deudores originales, ya fallecidos, reclamaron la nulidad del contrato alegando falta de consentimiento e irregularidades en las cláusulas. Después de pasar por el Juzgado de Primera Instancia y la Audiencia Provincial, el caso llegó al Tribunal Supremo mediante un recurso de casación. "es el primer fallo que llega a la Sala Civil y en su contenido advierte que es un producto financiero complejo ", comentó Arantxa Jaén.

En un informe pericial que esta abogada aportó al procedimiento queda claro q a fecha de presentación de la demanda, con un informe pericial que fuimos, la diferencia eran cincuenta mil euros de más, que habían pagado en intereses. Cincuenta mil euros de beneficio para el banco. Ahora tras el fallo judicial de la Sala Civil del Supremo hemos calculado que la entidad bancaria tendrá que devolver cerca de 80.000 euros a sus herederos”.

Sentencia bien fundamentada

Sobre el fallo judicial, Aranxta Jaén considera que está bien fundamentada. “Este es un caso muy específico y el fallo no se pronuncia a nivel general .sobre la transparencia de las hipotecas inversas. No reconoce , el vicio en la nulidad por error de consentimiento, que es la acción principal que yo ejercité, pero sí se pronuncia sobre la integración de los contratos que los cuestiona”.

En su opinión, los contratos de hipoteca inversa, a raíz de otras consultas realizadas tienen un funcionamiento similar a las tarjetas Revolving, es decir, tú estableces qué cuota mensual quieres recibir de crédito o de aportación. pero claro, normalmente con esa cuota,, luego tú tienes que ir devolviéndola, no cubres los intereses que se han generado, porque además las hipotecas. AL final se crea un efecto revolvente, que es lo que nos declararon la nulidad en la citada Audiencia Provincial de Valladolid por el anatocismo. Ahora el Supremo revoca esta sentencia en el sentido de que no se puede declarar solo la nulidad del anatocismo, que hay que declarar la nulidad de toda la cláusula en la que se incluye el anatocismo, que es la cláusula del interés remuneratorio.

El propio fallo judicial pone el foco foco y la atención en el producto de la hipoteca inversa. “lo más importante es que , declara la nulidad de la cláusula del interés remuneratorio que era del 6.5% .Y declara expresamente que el préstamo se convierte en gratuito.

También nos aclara que el Tribunal Supremo aplicó la doctrina del TJUE que prohíbe la modificación parcial de cláusulas declaradas abusivas. Según esta doctrina, una cláusula debe ser anulada completamente si no supera los controles de transparencia. en este sentido, la cláusula de intereses del contrato fue considerada opaca, lo que obliga a Kutxabank a devolver alrededor de 80.000 euros en intereses remuneratorios y legales devengados, además de cubrir las costas del juicio.

Una especialista en reclamaciones bancarias

Arantxa Jaén , abogada con más de 20 años de experiencia en defensa de consumidores y reclamaciones bancarias, lideró este caso desde su despacho en Valladolid, especializado en litigación bancaria. La abogada también es autora del libro "Tu dinero, tu poder: 12 claves para que el banco no vacíe tu cuenta".

Esta jurista nos alerta de las particularidades de la hipoteca inversa, un producto financiero que no ha cuajado en nuestro país. “La hipoteca inversa sigue siendo un préstamo y como tal, tiene intereses que pueden llegar al 7%. A la hora de cancelar el préstamo hay que pagar por los intereses, más los gastos iniciales. Si esto se produce después del fallecimiento del titular de la vivienda, son los herederos los que afrontan la devolución del préstamo, con la deuda generada”.

En muchos casos que ha llevado, como este asunto en concreto que ha llegado al Supremo, el problema es la falta de información que se da los consumidores que suscriben dicha hipoteca “No siempre se informa al cliente de todas las implicaciones que tiene una operación de este tipo. En este caso el cambio de un pequeño préstamo que suscribió el matrimonio de este asunto se convirtió en algo mayor.

Los principales riesgos de las hipotecas inversas son la acumulación progresiva de una gran deuda con intereses altos, el problema económico para los herederos al tener que pagar ese dinero o perder la casa, y la pérdida de valor del dinero que se recibe por culpa de la inflación.: Al revés de una hipoteca normal, no pagas al banco cada mes, sino que el banco te paga a ti. Los intereses se suman a lo que ya debes y la deuda total sube mucho con los años.

 La renta mensual que te dan suele ser fija y no sube con la vida (la inflación), por lo que cada año puedes comprar menos cosas con el mismo dinero. Al mismo tiempo hay costes altos al empezar: Tienes que pagar gastos como la tasación de la casa, el notario, el registro y los seguros obligatorios antes de empezar a cobrar.

En este tipo de inversiones, como ha sido en este caso surgen problemas para los herederos de esa hipoteca inversa. Deuda para los hijos: Cuando mueres, la casa queda con una deuda muy grande. Tus hijos tienen que devolver todo el dinero prestado más los intereses si quieren quedarse con la casa. Esta situación puede generar una venta obligada: Si tus hijos no tienen dinero para pagar al banco, se ven obligados a vender la vivienda para saldar la deuda acumulada.

Este es un producto financiero que, por lo que parece, no termina de despegar en España, aunque 2025 cerró con el mejor dato de los últimos cuatro años. El año pasado se formalizaron 499 operaciones, un 63% más que en 2024, según la estadística del Consejo General del Notariado. Fue en el 2009 cundo se firmaron 789 operaciones. En la actualidad la tasa de adopción apenas alcanza las 48 hipotecas inversas por cada millón de personas mayores de 65 años, frente a las 50.000 operaciones anuales que llegan a movilizar.