La resolución, con ponencia del magistrado Antonio García Martínez, estima el recurso de casación interpuesto por la arrendataria y revoca las decisiones del Juzgado de Primera Instancia y de la Audiencia Provincial de Valladolid, que habían declarado caducada la acción.
El caso: un arrendatario que descubre la venta de su vivienda en un juicio penal
El litigio se remonta a 2019, cuando el arrendatario de una vivienda en Valladolid ejercitó la acción de retracto tras descubrir que la propiedad había sido vendida por la entidad bancaria arrendadora a una sociedad mercantil. La transmisión se produjo sin notificación alguna al inquilino, pese a que la vivienda constituía su domicilio habitual.
La compradora, al encontrar la vivienda ocupada, llegó a denunciar al arrendatario por un presunto delito de usurpación. Fue en el juicio por delito leve, celebrado el 11 de febrero de 2019, cuando la empresa exhibió por primera vez la escritura de compraventa. Hasta ese momento, el arrendatario no había tenido acceso a las condiciones esenciales de la transmisión.
La demanda de retracto se presentó el 5 de marzo de 2019, dentro de los treinta días posteriores a ese conocimiento efectivo.
Las instancias inferiores declararon caducada la acción
Tanto el Juzgado como la Audiencia Provincial entendieron que el arrendatario ya sabía de la venta desde octubre de 2018, cuando agentes de policía le comunicaron verbalmente que la vivienda había cambiado de titular. Según este criterio, el arrendatario “podía” haber consultado el Registro de la Propiedad para conocer las condiciones de la venta, por lo que el plazo habría caducado.
El Supremo rechaza frontalmente esta interpretación.
El Supremo fija doctrina: sin notificación fehaciente, no corre el plazo
La Sala Primera recuerda que el artículo 25.3 LAU es claro:
el plazo de caducidad solo comienza a contar desde el día siguiente a la notificación fehaciente realizada por el adquirente, con entrega de copia de la escritura o documento equivalente.
Y añade que la jurisprudencia exige un conocimiento real, completo y exacto de la venta y sus condiciones esenciales. No basta con una noticia genérica, ni con la posibilidad teórica de consultar el Registro.
El Tribunal es contundente:
-
La compradora incumplió su deber legal de notificar la venta.
-
Una comunicación verbal de un agente policial no contiene precio ni condiciones esenciales, por lo que no permite ejercer el retracto.
-
La publicidad registral no sustituye la notificación legal.
-
Nadie puede beneficiarse de su propio incumplimiento: permitirlo “equivaldría a legitimar que el incumplimiento de una obligación legal se convierta en fuente de ventaja jurídica”.
El Supremo fija como primer momento de conocimiento efectivo el juicio penal del 11 de febrero de 2019, cuando se exhibió la escritura. La demanda presentada el 5 de marzo fue, por tanto, tempestiva.
El Tribunal entra en el fondo y reconoce el derecho de retracto
Al asumir la instancia, el Supremo analiza las objeciones de la compradora:
1. ¿El arrendamiento no inscrito impide el retracto?
No. La inscripción afecta a la oponibilidad del contrato, pero no condiciona el derecho de retracto, que nace del hecho mismo del arrendamiento vigente.
2. ¿La venta conjunta de varias viviendas excluye el retracto?
Tampoco. El artículo 25.7 LAU solo excluye el retracto cuando se transmite todo un edificio o todas las unidades inmobiliarias, lo que no ocurría en este caso.
3. ¿El precio del retracto debe ajustarse al valor de mercado?
No. El precio del retracto es el precio real de la compraventa, salvo que sea ficticio o fraudulento, lo que no se acreditó.
Fallo: se estima el retracto y se revocan las sentencias previas
El Supremo:
-
Estima el recurso de casación.
-
Revoca la sentencia de la Audiencia Provincial y la del Juzgado.
-
Reconoce el derecho de la arrendataria a retraer la vivienda por el precio escriturado (8.237 euros) más los gastos legales.
La sentencia refuerza la protección del arrendatario y consolida una doctrina que impide que el adquirente se beneficie de su propio incumplimiento del deber de notificación.