- El repunte de la plusvalía según un informe de EY para Asprima aumentó en Madrid en un 650% en los últimos cinco años.
La vivienda nueva en España soporta una carga fiscal superior al 26% sobre su precio de referencia, una presión que se traslada al comprador final y que agrava el problema de acceso a la vivienda en uno de los momentos más difíciles del mercado.
Así lo recoge el informe «Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana y su impacto en la compraventa de viviendas de nueva construcción», elaborado por la consultora EY para la patronal madrileña de promotores inmobiliarios Asprima.
El análisis concluye que por cada 100.000 euros abonados por el comprador de una vivienda nueva, más de 26.000 euros corresponden a costes fiscales soportados durante el proceso promotor y trasladados al precio final. En una vivienda tipo de 300.000 euros, esa factura asciende a 78.000 euros.
En concreto el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la conocida plusvalía municipal, ha experimentado desde 2020 un fuerte encarecimiento en las principales urbes españolas, con subidas que oscilan entre el 275% y el 650%, de acuerdo con este informe elaborado por EY sobre este impuesto y su impacto en la compraventa de viviendas de nueva construcción.
Según el documento al que ha tenido acceso este medio, Madrid es la ciudad donde más se ha disparado la plusvalía municipal, con un aumento del 650% en estos años. A continuación se sitúan Sevilla, con un repunte del 500%, Málaga y Zaragoza, ambas con un 305%, y Barcelona, donde el alza alcanza el 275%.
El estudio detalla que este encarecimiento fiscal se suma al resto de gastos que asume la promoción inmobiliaria y acaba trasladándose, de forma directa o indirecta, al precio de venta de la vivienda de obra nueva, "lo que dificulta especialmente el acceso a la compra para los jóvenes".
Demasiados impuestos gravan la vivienda
Esto supone que los impuestos municipales representan más del 26% del precio de la vivienda nueva en España. Destaca que el país es una anomalía europea por la acumulación de tributos a la promoción, gravando el proceso de construcción como si fuera una revalorización pasiva del suelo
En esta línea, el informe recuerda que el porcentaje de menores de 35 años con vivienda en propiedad ha pasado del 70% en 2005 al 30% en 2025, reflejando un deterioro notable de la capacidad de acceso a la vivienda en este tramo de edad.
Este impuesto se aplica sobre el aumento de valor experimentado en los terrenos urbanos cuando se produce una transmisión de la propiedad, ya sea por venta, herencia o donación. Hay que recordar que la plusvalía municipal en las compraventas la paga el vendedor (en la obra nueva recae en el promotor); sin embargo, en las donaciones la debe abonar el que recibe la vivienda y en las herencias, los beneficiarios.
El análisis cuantifica el impacto de la plusvalía en un ejemplo concreto: para una vivienda de nueva construcción valorada en 300.000 euros, el impuesto ha escalado desde 1.296 euros en 2020 hasta 6.480 euros en la actualidad, lo que implica pagar 5.184 euros más.
"Este incremento no responde a una mayor revalorización real del suelo, sino al cambio en el método de cálculo del impuesto y al aumento de los coeficientes aplicables a los periodos cortos de tenencia, que son precisamente los habituales en la actividad promotora", explica el estudio.
Estos costes se acumulan durante las distintas fases de la promoción inmobiliaria: adquisición del suelo, tenencia del inmueble, ejecución de las obras y venta de las viviendas. Entre las cargas figuran el gravamen de Actos Jurídicos Documentados, el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, las tasas municipales vinculadas a la actividad constructiva, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles durante el periodo de promoción y la repercusión económica de la plusvalía municipal.
EY sostiene que estas cargas, de forma directa o indirecta, no son absorbidas por el promotor, sino incorporadas al precio de venta. El comprador final termina por asumirlas. En el caso de una vivienda de 300.000 euros, el informe cifra en 32.250 euros los impuestos abonados directamente por el adquirente, entre ellos el IVA y los Actos Jurídicos Documentados de la escritura de compraventa.
La consecuencia es que una parte relevante del precio de la vivienda nueva no responde al valor del inmueble, a la calidad constructiva ni a una mejora del producto, sino a la acumulación de tributos a lo largo de todo el proceso. El informe advierte de que este fenómeno contribuye al encarecimiento estructural de la vivienda y eleva el esfuerzo económico de quienes quieren comprar una casa.
Una anomalía europea
El informe subraya que España es una excepción en el entorno europeo por la acumulación de tributos municipales vinculados a la promoción, construcción, tenencia y transmisión de vivienda nueva.
Esta configuración impositiva no tiene un equivalente funcional en los principales modelos europeos analizados "y contribuye a que una parte significativa del precio de la vivienda no responda al valor del inmueble en sí, sino a la carga fiscal incorporada al proceso de producción y adquisición", destaca el informe.
El trabajo de EY para Asprima alerta también de que la situación se ve agravada porque el coeficiente del 0,15 acaba actuando, en la práctica, como un coeficiente de uso generalizado, sin un ajuste real a las particularidades de cada mercado inmobiliario local.
Este mismo parámetro, expone el estudio, puede aplicarse tanto en grandes capitales con mercados muy tensionados como en municipios donde el valor de la vivienda se ha mantenido estable o incluso ha descendido, "generando una desconexión entre la base imponible del impuesto y la evolución real del valor del suelo".
Propuestas para aliviar el efecto de la plusvalía en el precio de la vivienda
Para tratar de corregir este escenario, el informe plantea tres líneas de actuación con el fin de adaptar el impuesto a la realidad económica del sector y rebajar su incidencia en el precio final de la vivienda nueva:
En primer lugar, se sugiere permitir que los costes de promoción y urbanización puedan deducirse del valor de transmisión, o bien sumarse al valor de adquisición, de modo que el tributo grave solo el incremento real del valor del suelo y no los gastos necesarios para transformar el terreno en vivienda.
La segunda medida propuesta en el informe consiste en implantar una bonificación obligatoria en la plusvalía municipal para promotoras y constructoras, en línea con la que ya existe en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
Esta iniciativa se apoya en la idea de que, para una empresa promotora, el suelo constituye su materia prima, del mismo modo que el acero o los componentes lo son para un fabricante de vehículos.
"En ningún otro sector productivo se confunde el incremento de valor derivado del proceso de fabricación con una plusvalía pasiva. Sin embargo, en la promoción inmobiliaria, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana termina gravando parte de ese proceso de transformación como si fuera una revalorización automática del suelo, ignorando que los inmuebles destinados a la venta son existencias en transformación y no activos patrimoniales mantenidos para su revalorización", señala.
Para los autores del informe, esta situación, "única en el tejido empresarial español", encarece "artificialmente" la vivienda nueva y penaliza la actividad que resulta clave para incrementar la oferta y moderar los precios.
La tercera vía planteada permitiría a los ayuntamientos declarar la promoción de vivienda como actividad de especial interés municipal, aplicando las bonificaciones ya previstas en la normativa vigente.
"La implementación de estas medidas permitiría reducir la carga fiscal que actualmente recae sobre la vivienda nueva, disminuir los precios y facilitar el acceso a la compra de la vivienda, especialmente para los jóvenes", subrayan desde la propia patronal Asprima.
