La complejidad de la normativa fiscal ha especializado en los últimos años a los abogados en esta materia compleja. Perfiles como el de José Maria Salcedo, impulsor de la boutique legal Salcedo Tax Litigation & Legal Advising desde el 2023, ha ayudado a muchas empresas y particulares a ganar pleitos a Hacienda en los tribunales. Ahora la firma anuncia una nueva área de Planificación Fiscal.
Nadie mejor que él para explicarnos la carga fiscal que tienen las vivienda a la hora de su venta, ahora que se discute en nuestro país, si se prorrogan o no la moratoria para frenar los desahucios: “ Hay que construir nueva vivienda y ofrecer beneficios fiscales a los propietarios, sin las limitaciones que ha planteado cuando anunció esta medida, Pedro Sánchez”, comenta.
Conocimos a José María en el Congreso de Derecho de Vivienda organizado en la Facultad de Derecho de la Complutense por los catedráticos Matilde Cuena y Julio Tejedor, también impulsores del Tratado de Derecho de la Vivienda, obra que reúne a distintos juristas para analizar la problemática de la vivienda en nuestro país.
Un profesional que heredó de su padre el interés por el derecho y la litigación tributaria. “Todavía los clientes no distinguen el papel del gestor, del asesor fiscal, y del abogado que litiga. Pero es importante que lo diferencie porque algunos de los pleitos que se ganan a la Agencia Tributaria es por no contar con un abogado especialista en la materia que conozca bien el procedimiento, las ultimas sentencias y dictámenes de la DG de Tributos”.
En esta oportunidad, hablamos con él de la relación estrecha entre la carga fiscal y la adquisición o alquiler de viviendas. La primera duda que nos aclara es si ese alquiler que no percibe por la ocupación debe o no incluirlo en su IRPF “El criterio actual de Hacienda es que mientras el inmueble esté ocupado, sin contrato de alquiler de por medio, el contribuyente no tiene que declarar esos rendimientos, no se imputan renta, como si fuera una vivienda vacía En el caso que tuviera a un inquiocupa con ese contrato es que debe tributar aunque no haya cobrado ese alquiler. En el caso de que hubiera un desahucio y cobrara alguna indemnización o no la cobrase, es renta y tendría que declararla”.
Desde su punto de vista, la carga fiscal de la vivienda supone un 25% del total del precio total final de la misma. Se sitúa entre el 8% y el 11% sobre el precio, dependiendo de si es nueva (IVA 10% + AJD) o usada (ITP, variable por CCAA). Esto puede suponer una gran barrera de entrada , a menudo implicando ~30.000€ en gastos para una vivienda de 250.000€. “Parece que el problema de la vivienda lo tiene que solventar el propietario bajando los alquileres o la renta frente al papel social del Gobierno que ahora brilla por su ausencia. La política fiscal para la gran mayoria de los propietarios que son personas físicas que tienen una o dos viviendas debería ir por la via de liberar de impuestos a los propietarios o ayudarles si ponen un inmueble en alquiler”, advierte.
En su opinión “ese riesgo que hay a la hora de poner esa vivienda en alquiler debería tener una compensación fiscal. La medida que anuncio Pedro Sanchez de una bonificación fiscal del 100% en el IRPF para propietarios que congelen el precio del alquiler en la renovación de contrato habria que ver como se aplica realmente. Es la primera en años de política de vivienda que va en la línea que le estoy indicando. Este tipo de exoneración de impuestos a los propietarios ayudaría a tener más viviendas en alquiler. Seguramente si hay más oferta es previsible que bajarían más esos alquileres. Ahora por lo que vemos le cuesta mucho al Gobierno establecer beneficios fiscales a los arrendadores pero tendrá que hacerlo en el futuro”.
Salcedo fue uno de lo ponentes del I Congreso Nacional de Vivienda que organizaron en noviembre los catedráticos Matilde Cuena y Julio Tejedor
Sucesiones e ITP
En el llamado derecho sucesorio, también la vivienda está jugando un papel importante en estos años “todo depende de la CCAA en la que el heredero o herederos tengan que tributar con las grandes amenazas que hay. Ahora como todos sabemos ha surgido de este Gobierno la amenaza que está en el horizonte de hacer una especie de impuesto de solidaridad aplicado al impuesto de sucesiones. Se trata de un impuesto de sucesiones por encima en gravamen de los autonómicos para que el Estado se lleve ese excedente que la Comunidad de Madrid, Valencia, Castilla león o Andalucia no graven a sus ciudadanos. Es un proyecto en ciernes que veremos cómo acaba”.
Como ya anunciamos hace unos días, Jose Maria Salcedo está litigando contra la Comunidad de Madrid mejoras fiscales para el tercer hijo en gestación sobre el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) “ la CAM por un lado, aprueba políticas de familias numerosas y provida, y tramita un anteproyecto para equiparar al concebido no nacido con el hijo ya nacido. Sin embargo su Abogacia del Estado está recurriendo hasta el final, en este caso ante el Supremo, sentencias o resoluciones de tribunales que equiparan a ese concebido no nacido con el hijo que ya nacido. Hay una sentencia que gané en TSJ de Madrid sobre esta cuestión que la han recurrido en el Supremo. Esa fue la primera pero están recurriendo todas en casación pidiendo que se fije una doctrina distinta a la política provida ya en marcha”.
Para este jurista, en general hay muchas sentencias de los tribunales relacionadas con la vivienda que se deben tener en cuenta. “Hay jurisprudencia interesante por la reinversión en vivienda, por los plazos que definen a que una vivienda sea la habitual del contribuyente. Ahora la normativa señala que hay que residir al menos tres años de forma permanente. Hay sentencias que analizan ese plazo en concreto y situaciones donde el propietario no llega a esos tres años. Sabemos que contribuyentes dejan de vivir en la vivienda, se vende más allá de dos años y entonces la legislación señala que no se pueden aplicar beneficios fiscales. Ahora el Tribunal Supremo flexibiliza ese plazo si hubiera una causa justificada, como en el caso de contribuyentes divorciados o aquellos en residencia de ancianos que tardan más tiempo en venderlas”.
Otro tema en el que este abogado está peleando bastante, pese a que no hay resoluciones aun es en el terreno de los alquileres turísticos “Hay contribuyentes que alquilan su vivienda en el mes de julio porque viven en una zona turística y le pueden sacar rentabilidad, cuando quieren vender la vivienda Hacienda les dice que no es su vivienda habitual porque la han alquilado. Equiparan el alquiler convencional de cinco años con uno puramente accesorio. Sin embargo, si ese contribuyente en ese mes de julio y agosto deja de vivir en esa vivienda y se va a una segunda residencia, Hacienda no le penaliza con algo tan grave como el quitarla la exención por reinversión de vivienda o la deducción por inversión en vivienda. Tenemos un asunto en TSJ de Baleares para frenar ese absurdo de estas situaciones”.
Jose Maria Salcedo considera que la carga fiscal de la vivienda incremento el precio final del inmueble en un 25% del total
Plusvalía y batalla judicial
Hablar de comprar o alquilar una vivienda depende mucho de la CCAA en la que se encuentre el propietario. “El IVA por la compra de una vivienda nueva es del 10 por ciento si no es de protección oficial y el ITP es un 6% aunque en otras jurisdicciones como la Comunidad Valenciana puede llegar al 10%. En otras situaciones es mejor adquirir una vivienda de segunda mano como es el caso de la Comunidad de Madrid porque tiene impuestos más reducidos. Ese IVA con el que se grava la vivienda no es un Iva deducible”.
Otra cuestión que ha generado una batalla judicial importante ha sido la plusvalía municipal en los últimos años donde se ha reducido bastante la litigación “una vez la propia ley ya reconoce que cuando vendes en pérdidas ya no estas sujeto al impuesto, eso ha reducido mucho la litigación porque antes se exigía ese impuesto, en esta situación. La comparación de escrituras que hay que llevar a cabo, supone que no se puede tener en cuenta ningún gasto, hay contribuyentes que ven como los gastos de urbanización del terreno no los pueden computar, tampoco se actualiza el valor del terreno. Ese valor de adquisición no se actualiza a efectos de la comparación, es el mismo en los últimos quince años. Si se actualizara ese valor habría más transmisiones en pérdidas”.
Para este experto “por lo menos se ha solucionado el problema de que los contribuyentes tuvieran que tributar por adquisiciones en pérdidas. El problema está más en los coeficientes. Ahora hay dos métodos, uno objetivo que es similar al que había del valor catastral multiplicado por un coeficiente y se añadió el método subjetivo real con la comparación de escrituras. Al final cuando pasan unos años, el método de comparación nunca va a interesar. Si se compró el terreno hace veinte años, de la comparación de escrituras saldrá una base imponible elevada. Eso significa que se emplea más el método objetivo. Los coeficientes se deberían actualizar cada año, sin embargo seguimos con los coeficientes del 2024. Se imponen al contribuyente sin ninguna justificación. Todo es un proceso bastante opaco”.
En su opinión, “podría plantearse alguna batalla legal a Hacienda por el uso de esos coeficientes no actualizados, porque cuando se va por la plusvalía real comparando escrituras, es verdad que los tribunales en su día ya limitaron mucho la comparación del valor del terreno si no hay ningún tipo de gasto o impuesto, sin actualizarse el valor de adquisición, al final a nivel de un posible litigio parece más complicado y las posibilidades de lograr algo es a priori bastante complicado”, comenta Salcedo