La Administración de velar por que se cumpla la Ley por tanto también porque se respete la legalidad urbanística.
Así, cuando un Ayuntamiento detecta en el municipio la existencia de una infracción de la legalidad urbanística (i.e. una obra no legalizable) procede a adoptar medidas para la restauración de la legalidad urbanística (i.e orden de demolición).
Detectada una obra sin licencia o título habilitante correspondiente (o declaración responsable o autorización pertinente) o cuando se ha ejecutado extralimitándose de la licencia (i.e. excediendo de la edificabilidad, sin respeto a las alineaciones o rasantes, …), la Administración ordenará que se legalice, pero si no es posible porque lo ejecutado no cumple con normativa urbanística aplicable, adoptará medidas de restauración de la legalidad ordenara paralizar la obra o la demolición de lo construido ilegalmente (i.e el anexo, cerramiento o voladizo que no cumple).
¿Cuándo y cómo se inicia un procedimiento de restauración de la legalidad urbanística?
La administración puede iniciar este procedimiento cuando de cualquier modo conozca la existencia de esa ilegalidad, actuando de oficio (i.e fruto de una inspección) o por denuncia de un perjudicado o cualquier ciudadano (en el urbanismo todos los ciudadanos somos interesados y por ello potenciales denunciantes). Recordemos que, aunque retirasen la denuncia el procedimiento continuará, porque la Administración no puede distenderse de ese deber de velar por la legalidad urbanística.
La Administración está sujeta a plazo para iniciar un procedimiento de restauración de la legalidad y dictar una orden de demolición y es distinto del plazo para proceder a sancionar por la realización de obras ilegales. Este plazo de inicia desde que la Administración conoce la existencia de la ilegalidad y se interrumpe con la notificación de la incoación del expediente de protección de la legalidad urbanística
El objetivo de estos procedimientos es que se reinstaure la legalidad, es decir que desaparezca la construcción ilegal, de modo que, si las obras están en ejecución, se ordenara su paralización y si las obras están finalizadas su demolición.
¿Cómo discurre el procedimiento de restauración de la legalidad urbanística?
Tras tener conocimiento de la existencia una obra potencialmente ilegal la Administración recaba toda la información pertinente, requiriendo documentación al promotor, realizando inspecciones desde la vía pública o requiriendo al promotor su colaboración para acceder al inmueble e inspeccionado las actuaciones ejecutadas in situ. Recordamos que sin autorización judicial no puede un inspector de obras entrar en un domicilio y que para entrar en el parcela o edificación – que no es el domicilio- será precisa la colaboración del inspeccionado, pero también es cierto que la no cooperación puede ser sancionada.
Una vez la Administración tenga toda la información pertinente (i.e informes, actas de inspección) procederá a iniciar el procedimiento de restauración de la legalidad, mediante un requerimiento u orden de legalización otorgando plazo para solicitar licencia o título habilitante que corresponda que legalice las obras ejecutadas. Una vez vencido el plazo de dos meses, si no se ha solicitado licencia o si las obras no fueran legalizables dictará una orden de demolición de lo ilegalmente ejecutado, para restituir el inmueble a situación legal.
Si las obras son claramente ilegalizables, la Administración no requiere para legalizar y puede iniciar directamente el procedimiento de restauración de la legalidad acordando el trámite de audiencia dando plazo al promotor alegar lo que mejor le convenga antes de dictar y notificar la paralización de la obra que se encuentre en curso y si esta finalizada, directamente la orden de demolición.
¿restauración y sanción?
El mero hecho de ejecutar obras si licencia, sean estas legalizables o no, constituye una infracción urbanística sancionable, contra el infractor, el promotor de las obras ilegales.
En estos supuestos la Administración como vimos en la primera entrega de esta serie se puede iniciar además del procedimiento de restauración de la legalidad urbanística un procedimiento sancionador por infracción urbanística que constituye un procedimiento separado del primero, con “vida propia” y que como vimos pueden iniciarse ambos a la vez, primero uno y después otro, o solo uno de ellos. Y lo que es mas importante puede discurrir por camino distinto del de restauración. Podría haber prescrito la infracción urbanística y no imponerse sanción por decretarse la demolición de la edificación ilegal no legalizable
¿Cómo podemos reaccionar frente al procedimiento de restauración de la legalidad urbanística?
Como en el caso de las sanciones, existen recursos para reaccionar frente a este tipo de procedimiento. Mediante recurso en via administrativa, bien de reposición, o recurso de alzada (cuando corresponda) que deberá interponerse en el plazo de un mes desde la notificación de de la orden de demolición. O ante el juzgado de lo contencioso administrativo que corresponda en el plazo de dos meses desde que recibió la orden de demolición o, dos meses desde que se le notificó la desestimación del recurso en vía administrativa interpuesto contra la orden de demolición.
Previamente será preciso hacer un buen análisis de la situación por parte de un jurista experto que considerará diversas cuestiones, entre las más relevantes, analizar si efectivamente existe la posibilidad de legalización de parte de lo ejecutado ilegalmente, los defectos formales del procedimiento, o el plazo de caducidad del propio procedimiento de restauración.
En todo caso, un buen análisis de la situación exige reaccionar con rapidez para evitar males mayores.
