Una sentencia del Tribunal Constitucional y una ley dictada por el Gobierno, en vigor desde el 10 de noviembre de 2021, son los marcos regulatorios por los que los ciudadanos que quieran vender, heredar o donar un inmueble a partir de ahora o ya lo hayan hecho tiempo atrás, tendrán que regirse para pagar o reclamar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más comúnmente conocido como la plusvalía municipal.
La nueva ley
La nueva ley (RDL 26/2021) es la respuesta del Gobierno a una nota informativa (99/2021) del Tribunal Constitucional por la que se declaraban inconstitucionales una serie de artículos recogidos en la Ley de Haciendas Locales (LHL), entendiendo que establecían un método para calcular la cuantía del impuesto por el que siempre existía un aumento en el valor de los terrenos, con independencia de que hubiera existido ese incremento y de su cuantía real, lo que suponía una vulneración del principio de capacidad económica consagrado en el art. 31.1 de nuestra Constitución.
¿Puedo acogerme a la nueva ley si ya vendí mi casa?
No, no habrá retroactividad. La nueva ley se aplicará a todas las transacciones producidas desde el 10 de noviembre de 2021, descartando que cualquier contribuyente pueda acogerse al mismo por haber vendido, donado o heredado un inmueble antes de esa fecha, tal y como refleja el real decreto en su artículo único: “...con efectos desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, se introducen las siguientes modificaciones…)”, lo que despeja cualquier duda sobre tener o no un carácter retroactivo.
Vender con pérdidas supone no pagar el impuesto
Para las transmisiones de inmuebles en las que no exista incremento de valor de los terrenos entre la fecha de transmisión y adquisición, no se producirá la sujeción al impuesto, es decir, no habrá que pagarlo si, por ejemplo, se ha vendido por un valor inferior al que lo compramos. Pero cuidado, porque habrá que comunicarlo al órgano competente, esto es, al ayuntamiento de la localidad en la que esté situado el inmueble, siendo capaces de demostrar lo afirmado mediante las escrituras de adquisición y transmisión sin incluir gastos. En este caso, lo que se tomará como referencia para el cálculo del impuesto será la proporción que representa el suelo sobre el inmueble total.
Un ejemplo práctico: Imaginemos que vendo un inmueble en este momento por 110.000 euros y lo compré por 120.000 euros, y que el valor catastral total es de 100.000 euros y el suelo de 60.000 euros. Este caso supone que el 60% corresponde al terreno y, en consecuencia, tendría que aplicar el 60% al valor de cuando lo compré (a los 120.000 euros) y también al valor de cuando lo vendí (110.000 euros). El cálculo: el 60% de 120.000 son 72.000 euros y el 60% de 110.000 son 66.000, por lo que claramente estaría vendiendo con pérdidas y no procedería pagar este impuesto.
Dos posibilidades en el caso de tener que pagar la plusvalía
A partir de la fecha existen dos modos de calcular el importe del impuesto de plusvalía que se deba abonar, de este modo, el contribuyente podrá elegir cuál es la más ventajosa en función de sus intereses.
- Una, el que hasta ahora se ha venido utilizando, pero teniendo en cuenta los descrito en el ejemplo anterior, es decir, tomando como referencia para el cálculo del impuesto la proporción que representa el suelo sobre el inmueble total. De este modo, se calcularía restando el precio por el que compramos la vivienda al precio por el que la vendemos, y multiplicando el resultado obtenido por la proporción que el terreno tiene sobre el valor catastral total.
- Un segundo método establece un sistema de cálculo similar al anterior, pero con matices, basado en coeficientes máximos que se multiplicarán por el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión, publicados en el real decreto pero que los ayuntamientos podrán modificar. Al resultado obtenido se le aplicará el tipo impositivo del 30%, salvo que la ordenanza del ayuntamiento regule un tipo inferior.
A modo de ejemplo, si con el cálculo “normal” supone una base de 15.000 euros y aplicando lo anteriormente expuesto respecto al valor que representa el terreno sobre el inmueble, se obtiene una base de 10.000 euros, el contribuyente podrá aplicar el tipo impositivo a la base más ventajosa, 10.000 euros, siempre teniendo en cuenta que correrá el riesgo de ser comprobado e inspeccionado por la propia Administración.
Los ayuntamientos tienen a partir de la fecha, seis meses para modificar sus ordenanzas fiscales, y en consecuencia podría haber modificaciones al respecto.
Sí se deberá pagar plusvalía, aunque no haya pasado un año
Otra novedad importante a tener en cuenta que queda introducida en este decreto es que, antes, si transcurría menos de un año entre una y otra transmisión, no se generaba plusvalía, pero ahora sí, por lo que se está -de alguna manera- “castigando” a los contribuyentes que especulan con el mercado inmobiliario.
¿Y si la transacción fue antes de la entrada en vigor de la esta ley?
Cuando se hubiese vendido, donado o heredado un inmueble con fecha anterior a la entrada en vigor de esta ley, 10 de noviembre de 2021, tendremos que referirnos a la sentencia, hasta la fecha no publicada en el BOE, dictada por el Pleno del Tribunal Constitucional (TC), que declaró inconstitucionales y nulos, en su nota informativa (N.º99/2021), una serie de artículos de la Ley de Haciendas Locales, que establecían el método para calcular la plusvalía, argumentando que el impuesto de plusvalía establecía una fórmula de cálculo en la que siempre existe incremento del valor de los terrenos y, en consecuencia, suponía una vulneración del principio de capacidad económica recogido en la Constitución.
Como la sentencia no ha sido publicada todavía, resulta temerario sentar cátedra en este sentido, en consecuencia y hasta la fecha, con lo que ha trascendido, todo parece indicar que el fallo no afectará a las obligaciones tributarias devengadas por este impuesto que, a la fecha de dictarse la misma sean firmes.
Por tanto, solo afectará a las liquidaciones que no sean firmes a fecha de la sentencia, y a las autoliquidaciones que se encuentren recurridas en esa fecha.
Si la sentencia lo permitiese ¿cómo podría reclamar llegado el caso?
Existen varios escenarios con los que nos podríamos encontrar:
- Liquidaciones administrativas que no se encuentren recurridas a la fecha de la sentencia.
Contra este tipo de liquidaciones el plazo para interponer recurso de reposición es de un mes desde su notificación. Por tanto, si en ese plazo no se recurrieron, las liquidaciones devienen firmes, y no pueden ser recurridas.
Si la liquidación ha sido notificada recientemente, y estamos aún en plazo para presentar recurso de reposición, deberíamos presentar el recurso lo antes posible, para intentar presentarlo antes de la fecha de la sentencia y/o fecha de publicación.
- Autoliquidaciones que no se encuentren recurridas a la fecha de la sentencia.
En este caso el plazo para solicitar su rectificación y anulación es de cuatro años desde la fecha de notificación.
Por tanto, si estamos aún en el plazo de cuatro años citado, se podrá instar su rectificación.
Si bien hay que tener en cuenta que, si finalmente no hay ninguna modificación en el texto de la sentencia, los recursos presentados tras la fecha de la sentencia y/o publicación, serán desestimados.
Pero por el principio de prudencia, aconsejamos su presentación, teniendo en cuenta que la sentencia aún no ha sido publicada en el B.O.E.
- Si se ha solicitado la liquidación del impuesto ante el ayuntamiento, y aun no se ha notificado la liquidación, o estamos en plazo para liquidar, sería aconsejable presentar escrito solicitando que no se aplique el impuesto.
¿Qué cambia la sentencia del Tribunal Constitucional?
Hasta ahora y pese a los distintos episodios vividos en torno a las plusvalías municipales, los ayuntamientos han seguido recaudando estos tributos como parte importante en su sistema de recaudación de impuestos, según estaba recogido en el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo.
En esta ocasión, la decisión el Tribunal Constitucional ha declaración la inconstitucionalidad y nulidad de los apartados 1, 2a) y 4 del artículo 107 de la citada ley, impidiendo a partir de ahora a los ayuntamientos seguir recaudando por el citado concepto.
Es la tercera vez que el tribunal se pronuncia al respecto. En este caso, lo ha hecho estimando la cuestión de inconstitucionalidad promovida por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Ceuta y Melilla, con sede en Málaga, contra dichos preceptos.
Nuria Diez, abogada | Legálitas
Referencias legales
- Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, por el que se adapta el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo.
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