Con el fin de entender los riesgos legales y las coberturas necesarias en los trabajos de reformas y rehabilitación de fachadas, analizamos junto a Dalso, empresa de trabajos verticales en Madrid, cuáles son las verdaderas responsabilidades civiles y penales que asume una comunidad de propietarios al enfrentarse a la rehabilitación de su edificio. Y es que, la conservación del parque inmobiliario madrileño genera cada año cientos de derramas, pero también importantes interrogantes jurídicos, tanto para administradores como para los propietarios. Ante la dificultad de este tipo de obras, la elección de la contrata no solo es una decisión económica, sino un acto de prevención jurídica.
La comunidad de propietarios como Promotor: Implicaciones de la LPRL
Un error bastante común es pensar que la comunidad de propietarios se libra de responsabilidades laborales al delegar la realización de la obra en altura en una empresa experta. Sin embargo, en realidad la Ley 31/1995 de Prevención de Riesgos Laborales (LPRL) y el Real Decreto 1627/1997 equiparan a la comunidad con la figura del “Promotor”.
Esto implica deberes ineludibles, como la necesidad de nombrar un coordinador de seguridad y salud y velar por la cooperación empresarial. Por lo tanto, en caso de que ocurra un accidente, la falta de medidas preventivas puede derivar en sanciones de la Inspección de Trabajo y responsabilidades penales para la comunidad y su presidente, según esta normativa.
La doctrina de la culpa in eligendo y el artículo 1902 del Código Civil
En el ámbito civil, el artículo 1902 del Código Civil impone la responsabilidad ante daños a terceros. Pero, ¿esto qué implica para los vecinos? Si hay daños por desprendimientos, los tribunales aplican:
- La culpa in eligendo (negligencia al contratar): responsabilidad legal que asume la comunidad por haber elegido de manera descuidada, imprudente o poco diligente a un profesional que no estaba debidamente cualificado o legalizado para realizar el trabajo.
- La culpa in vigilando (falta de supervisión): responsabilidad que se deriva de no haber controlado, vigilado o supervisado bien la ejecución de las obras o el comportamiento del contratista, permitiendo que se cometan infracciones o se omitan las medidas de seguridad obligatorias.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo aclara que la comunidad no puede excusarse en la falta de conocimiento técnico. Contratar empresas sin homologación o elegir presupuestos excesivamente bajos, que sugieran ahorro en seguridad, conlleva la responsabilidad solidaria de los propietarios, pudiendo afectar a su patrimonio.
Además, se opera una inversión de la carga de la prueba: la comunidad deberá probar que fue diligente, según lo establecido en el citado artículo del Código Civil y la jurisprudencia asociada.
La delimitación de funciones del Administrador de Fincas
Por su parte, aunque el Administrador de Fincas colegiado asesora en la contratación de las empresas que trabajan con la comunidad, la responsabilidad civil ante daños sigue recayendo en la comunidad, con la excepción de que sean causados por su propia negligencia, según lo previsto en el artículo 1101 del Código Civil.
Es más, si la junta ignora las advertencias técnicas del administrador para ahorrar costes u otras razones, serán los vecinos quienes asuman las consecuencias jurídicas, conforme al mismo artículo 1101 del CC.
La perspectiva técnica de Dalso: El blindaje documental y atención a la normativa
Para mitigar riesgos administrativos y evitar la paralización de las obras, Dalso insiste en un “blindaje documental” exhaustivo antes del inicio de los trabajos, fundamental para evitar que la comunidad de propietarios asuma responsabilidades ajenas. Este control incluye:
- Póliza de Responsabilidad Civil específica: la empresa debe aportar un seguro que cubra expresamente trabajos en altura mediante cuerdas, incluyendo RC Patronal adecuada con sublimitación por víctima para cubrir daños al personal sin derivar responsabilidad a la comunidad.
- Certificaciones Técnicas y Médicas: es obligatorio verificar la formación homologada de cada operario (ej. ANETVA), el apto médico vigente para trabajos en altura y la ficha de entrega de EPIs con marcado CE, evitando negligencias.
- Cumplimiento de Obligaciones Sociales (CAE): para eludir la responsabilidad subsidiaria (arts. 42 Estatuto de los Trabajadores y 43 Ley General Tributaria), la comunidad debe exigir vía Coordinación de Actividades Empresariales (CAE):
- El Informe de Trabajadores en Alta (ITA).
- Los documentos de cotización RLC (Recibo de Liquidación de Cotizaciones, antiguo TC1) y el RNT (Relación Nominal de Trabajadores, antiguo TC2).
- El certificado de estar al corriente con Hacienda y Seguridad Social, para asegurar que el contratista es solvente.
La rehabilitación de fachadas antiguas en Madrid añade una capa extra de complejidad legal. Las obras sobre este tipo de construcciones en el municipio están sujetas a la estricta Ordenanza de Conservación, Rehabilitación e Inspección Técnica de Edificios (ITE) y al Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM).
Esto implica que cuando se trata de inmuebles con algún tipo de protección arquitectónica (estructural, ambiental o histórica), cualquier intervención requiere licencias específicas y el visto bueno de la Comisión de Patrimonio.
Conclusión: La tranquilidad legal nace de la calidad técnica
La rehabilitación de fachadas debe priorizar la seguridad jurídica sobre el ahorro económico inmediato. Es por esto que delegar en empresas especializadas que cumplan la normativa preventiva garantiza la calidad técnica y protege el patrimonio de la comunidad frente a posibles litigios y responsabilidades.
En este tipo de escenario normativo tan complejo, la contratación de un servicio técnico deficiente o no homologado deja de ser un ahorro y pasa a convertirse en un alto riesgo patrimonial para todos los propietarios. La única defensa legal efectiva ante imprevistos estructurales o accidentes laborales radica en hacer una buena elección de empresa de trabajos verticales.
Por tanto, la seguridad de los trabajadores en las obras en altura es, en última instancia, el pilar fundamental de la tranquilidad jurídica de los propietarios.