En el ámbito urbanístico lamentablemente no es infrecuente que cuando se solicita licencia, no se obtenga una resolución expresa, en plazo, por parte de la Administración, lo que tiene efectos jurídicos y un impacto negativo para los operadore inmobiliarios, que vamos a tratar de exponer de forma breve y sencilla.
¿Por qué hablamos de silencio administrativo si la Administración está obligada a responder?
La Administración está legalmente obligada a dictar y notificar resolución expresa en plazo, en todos los procedimientos administrativos, también en los de otorgamiento de licencias urbanísticas
Quien inicia un procedimiento administrativo solicitando licencia debe tener garantías jurídicas de que el procedimiento administrativo va a concluir con una resolución dictada dentro del plazo legal.
Transcurrido el plazo legal si al solicitante de licencia no se le ha notificado una resolución expresa estimatoria o desestimatoria de su solicitud, esta solicitud no puede quedar en el limbo.
El silencio administrativo es ese instrumento que la ley ha definido para garantizar el derecho a obtener una resolución en plazo. Permite obtener una respuesta jurídica en el caso -que debería ser excepcionalísimo y no lo es- de falta de resolución expresa de la Administración.
La falta de respuesta tiene efectos jurídicos distintos según el silencio sea positivo o negativo. Si es negativo cabe recurrir la resolución administrativa denegatoria de la licencia por silencio. Si el silencio es positivo, equivale estimar la solicitud de licencia.
¿Cómo opera el silencio en las licencias urbanísticas?
El régimen del silencio administrativo en las licencias urbanísticas es complejo y las distintas reformas legislativas desde 1992 no han contribuido a hacerlo más claro y sencillo.
Para determinar el sentido del silencio que atender a normas estatales generales y sectorial urbanística y a la normativa autonómica, que no siempre concuerdan del todo.
Con arreglo a la legislación en materia de procedimiento administrativo, en las licencias urbanísticas el silencio sería como regla general positivo porque en procedimientos iniciados a instancia del interesado, salvo excepciones justificadas por razones de interés general, el silencio es positivo.
Sin embargo, la normativa urbanística estatal determina que mediante el silencio administrativo no cabe adquirir facultades contrarias a la ordenación urbanística.
Esta limitación – que es perfectamente lógica para proteger la legalidad urbanística-, genera inseguridad jurídica para quien solicita licencia y no obtiene resolución expresa, pues si el promotor ejecuta la obra en virtud del silencio positivo no tiene certeza de que esa obra no será posteriormente “cuestionada” por la propia Administración que no resolvió expresamente (o terceros) porque entiende que la obra contraviene la ley o al planeamiento.
Pero la cuestión no queda ahí, es mas compleja. Con arreglo a la Ley estatal del Suelo, la regla general del silencio positivo tiene importantes excepciones de forma que las actuaciones mas frecuentes para los operadores inmobiliarios como los movimientos de tierra, explanaciones y particularmente las obras de edificación, construcción e implantación de instalaciones de nueva planta quedan sujetas a silencio negativo.
Es necesaria una regulación mas uniforme, clara y consistente
Este criterio estatal sobre el silencio en materia de licencias urbanísticas no es el criterio definitivo. porque las CCAA son las competentes para regular el sentido del silencio en licencias urbanísticas, ya que tienen competencia exclusiva en materia urbanística. Hay que estar por tanto a la normativa urbanística autonómica antes que a la Ley estatal del Suelo
En las Comunidades Autónomas los criterios sobre el sentido del silencio no son uniformes. Algunas CCAA mantienen el silencio positivo como regla general, mientras otras optan por el silencio negativo o por sistemas mixtos. La normativa autonómica además ha ido virando en los últimos tiempos, en general hacia el silencio negativo (i.e Comunidad de Madrid)
En la práctica, este marco normativo complejo, diverso según CCAA y confuso, unido a que la frecuente falta de resolución expresa, hace que el procedimiento de obtención de licencias urbanísticas sea otro cuello de botella en la promoción inmobiliaria, incluida la tan necesaria promoción de viviendas.
Además, esta defectuosa regulación del silencio, genera problemas de seguridad jurídica que aconsejan adoptar un sistema normativo más uniforme, clara y coherente, con armonización entre leyes estatales y autonómicas y reglamentos. Es urgente corregir las contradicciones entre las normas básicas estatales que definen el silencio administrativo negativo y las normas autonómicas que apuestan por su sentido positivo.
